TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/01361 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJCM

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 19/05/2025

à l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

COPIE délivrée

le 19/05/2025

à

2 Copies au service expertise

Rendue le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12] sis [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice la société [W] IMMOBILIER SERVICES, SARL dont le siège social est situé au [Adresse 3] représentée par M. [I] [W] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant.

Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

GREEN VALLEY

Société en nom collectif dont le siège social est:

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par PROMOBAT

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY – [Adresse 9] a fait assigner la SNC GREEN VALLEY afin de voir :

— A titre principal, condamner la SNC GREEN VALLEY sous peine d’astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir à lever les réserves inscrites au procès-verbal de réception du 22 juin 2023, et à faire procéder aux travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres dénoncés par les mises en demeure des 16 et 17 mai 2024 ainsi que ceux dénoncés au sein de l’assignation au titre de ladite garantie de parfait achèvement.

— A titre subsidiaire, condamner la SNC GREEN VALLEY à supporter le coût des travaux de reprises de l’ensemble des désordres et dommages dénoncés au titre de la responsabilité décennale et contractuelle.

— A titre infiniment subsidiaire,désigner tel expert qu’il plaira et condamner la SNC GREEN VALLEY au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, exception faite des dépens relatifs à l’expertise judiciaire qui serait éventuellement ordonnée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025 au cours de laquelle le SDC GREEN VALLEY a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les copropriétaires de l’immeuble GREEN VALLEY ont acheté à titre individuel des appartements à la SNC GREEN VALLEY au sein d’une résidence sise [Adresse 1] à [Localité 11], précisément dans l’îlot B002, lequel devait être livré au 2ème trimestre 2020. Il précise que la livraison des parties communes est intervenue avec réserves selon procès-verbal du 22 juin 2023, dont la liste a été complétée ultérieurement par divers courriers. Il indique que la SNC GREEN VALLEY n’est pas intervenue pour procéder à leur levée et sollicite ainsi sa condamnation à y procéder, sous astreinte. Il invoque au soutien de sa demande plusieurs fondements, à savoir l’obligation générale de résultat de délivrance conforme de l’article 1603 du Code civil, la garantie générale du promoteur des travaux exécutés de l’article 1831-1 du Code civil et la garantie spéciale des défauts de la chose vendue de l’article 1642-1 du Code civil. Il précise que les procès-verbaux de constat de commissaire de justice communiqués par la SNC GREEN VALLEY ne peuvent suffire à démontrer que cette dernière a procédé à la levée des réserves.

La SNC GREEN VALLEY a demandé à la présente juridiction de:

— Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY de sa demande de condamnation, sous astreinte, à procéder à la levée des réserves et des désordres dénoncés dans le délai de garantie de parfait achèvement ;

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire il était fait droit à la demande de condamnation sous astreinte, de réduire à de plus justes proportions le montant de l’astreinte sollicitée, la fixer au montant maximal de 20 € par jour de retard et dire qu’elle commencera à courir passé un délai d’au minimum trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY de sa demande de condamnation à payer le montant des travaux réparatoires;

— Constater qu’elle ne s’oppose pas, sous les plus vives protestations et réserves d’usage, à la demande d’expertise judiciaire formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY :

— Désigner tel Expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction avec mission habituelle en matière de construction, aux frais avancés du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY.

En tout état de cause :

— Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et réserver les dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions que l’obligation générale de résultat de délivrance conforme de l’article 1603 du Code civil et la garantie générale du promoteur des travaux exécutés de l’article 1831-1 du Code civil sont inapplicables au cas d’espèce. Elle indique que les dispositions de l’article 1642-1 font effectivement peser sur le vendeur en l’état futur d’achèvement un régime de responsabilité de plein droit des vices et défaut de conformité alors apparents à la prise de possession par l’achèvement ou après l’expiration d’un délai d’un mois mais précise qu’en l’espèce, le SDC ne démontre pas le critère de l’apparence du vice apparu dans le délai d’un mois suivant la prise de possession. Concernant les désordres en parties communes, elle indique avoir mandaté un commissaire de justice, lequel a constaté la levée de la majeure partie des réserves. Concernant les désordres en parties privatives, elle soutient que le SDC ne dispose pas de la qualité à agir pour en solliciter la levée, cette qualité appartenant aux seuls copropriétaires.

Évoquée à l’audience du 31 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Il convient de préciser que les dispositions applicables au cas d’espèce sont celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

A titre principal, le SDC DE LA RESIDENCE GREEN VALLEY sollicite la condamnation de la SNC GREEN VALLEY, sous peine d’astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, à lever les réserves inscrites au procès-verbal de réception du 22 juin 2023 et faire procéder aux travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres dénoncés par les mises en demeure des 16 et 17 mai 2024 ainsi que ceux dénoncés au sein de l’assignation au titre de ladite garantie de parfait achèvement.

Concernant les désordres dénoncés au procès-verbal de livraison du 22 juin 2023, repris dans la mise en demeure du 16 mai 2024, il résulte des débats que la livraison des parties communes de l’ensemble immobilier litigieux est intervenue le 22 juin 2023, avec 83 réserves, lesquelles sont listées dans un “compte rendu de livraison”.

Selon courrier du 16 mai 2024, le SDC GREEN VALLEY B007 a mis en demeure la SNC GREEN VALLEY de procéder à la levée des réserves persistantes figurant au procès-verbal de livraison.

Il convient cependant d’observer qu’il résulte du procès-verbal de constat produit par la SNC GREEN VALLEY et dressé les 20 décembre 2024 et 07 janvier 2025 par Maître [V], que ce dernier constate qu’à l’exception des réserves 3326 et 3335, les désordres dénoncés par le SDC au procès-verbal de livraison ont fait l’objet de reprises.

Si ce procès-verbal ne permet pas d’affirmer que ces réserves ont fait l’objet de reprise, il constitue à tout le moins une contestation sérieuse à l’obligation de la SNC GREEN VALLEY d’avoir à procéder à leur levée sous astreinte.

En conséquence, la SNC GREEN VALLEY sera condamnée à faire procéder à la levée des seules réserves 3326 et 3335 figurant au procès-verbal de livraison et reprises dans le courrier de mise en demeure du 16 mai 2024, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois.

La demande de condamnation sous astreinte ne peut prospérer pour le surplus des réserves figurant au procès-verbal de livraison et reprises dans le courrier de mise en demeure du 16 mai 2024.

Concernant les désordres dénoncés par le SDC dans le courrier de mise en demeure du 17 mai 2024 “relative à la garantie de parfait achèvement”, il convient de rappeler que les désordres dénoncés par le SDC GREEN VALLEY B007 et dont il sollicite la réparation auprès de la SNC GREEN VALLEY ne relèvent pas de la garantie de parfait achèvement mais de la garantie de l’article 1642-1 du Code civil.

Il y a lieu en outre d’indiquer que l’action prévue à l’article 1642-1 concerne les vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession En conséquence, il importe peu que le SDC GREEN VALLEY B007 n’ait pas dénoncé les désordres qu’il allègue dans le délai d’un mois suivant la prise de possession. Il doit en revanche nécessairement démontrer que ces désordres étaient apparents au moment de la livraison.

En l’espèce, aux termes de son courrier du 17 mai 2024, le SDC GREEN VALLEY B007 a mis en demeure la SNC GREEN VALLEY de procéder à la reprise des désordres listés dans un rapport de réserves édité par la SNC GREEN VALLEY du 15 mai 2024, outre divers autres désordres listés dans le corps du courrier.

Cependant, le SDC GREEN VALLEY ne démontrant pas de manière non sérieusement contestable que les désordres qu’il dénonce aux termes de cette mise en demeure étaient apparents au moment de la livraison du bien, sa demande de condamnation à ce titre ne peut prospérer.

Concernant les désordres dénoncés au sein de l’assignation délivrée à la SNC GREEN VALLEY, il convient d’observer que la liste de désordres dont il est fait état et qui auraient été déclarés à l’assurance dommage-ouvrage est une simple note rédigée par le SDC GREEN VALLEY B007 , nullement objectivée par un document technique, qui n’a pas été dénoncée à la SNC GREEN VALLEY et dont il n’est pas démontré qu’elle contient des désordres qui étaient apparents la livraison.

Il y a lieu en outre de relever, s’agissant de désordres affectant des parties privatives, que le SDC GREEN VALLEY B007 n’a pas qualité à solliciter leur réparation, l’action en ce sens appartenant aux seuls copropriétaires.

En conséquence, la demande de condamnation de procéder à la reprise des désordres dénoncés au sein de l’assignation délivrée à la SNC GREEN VALLEY ne peut prospérer.

A titre subsidiaire, le SDC GREEN VALLEY B007 sollicite la condamnation de la SNC GREEN VALLEY à supporter le coût des travaux de reprises de l’ensemble des désordres et dommages dénoncés au titre de la responsabilité décennale et contractuelle.

Il convient cependant de relever que d’une part, la preuve de la réalité de désordres de nature décennale n’est pas rapportée et d’autre part, que le SDC GREEN VALLEY B007 ne démontre pas l’existence d’une faute contractuelle imputable à la SNC GREEN VALLEY, cette appréciation relevant en tout état de cause du seul juge du fond.

Cette demande ne peut dès lors prospérer.

S’agissant de la demande d’expertise présentée à titre infiniment subsidiaire par le SDC GREEN VALLEY B007, il résulte de l’article 145 du Code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par le SDC GREEN VALLEY B007, et notamment du procès-verbal de livraison des parties communes du 22 juin 2023, du compte rendu de livraison des parties communes du 22 juin 2023, et des procès-verbaux de constat dressés les 20 décembre 2024 et 07 janvier 2025 par Maître [V], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GREEN VALLEY B007, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu à de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SNC GREEN VALLEY à faire procéder à la reprise des désordres 3326 et 3335 figurant au procès-verbal de livraison et reprises dans le courrier de mise en demeure du 16 mai 2024, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [O] [P]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Tél.: 0689670891

[Courriel 8]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GREEN VALLEY B007 et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GREEN VALLEY B007 devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GREEN VALLEY B007 conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,