N° RG 25/06030 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWKM

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/06030 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWKM

Minute n°

copie exécutoire le 13 janvier

2026 à :

— M^e Emmanuel JUNG

— Mme [L] [C]

pièces retournées

le 13 janvier 2026

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE AGORA sis [Adresse 5] à [Localité 7] [Adresse 12] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE-ITA

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°488 333 972

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Lucien BALLAND, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [L] [C]

née le 08 Août 1987 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[W] [D], Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Mme [L] [C] est propriétaire du lot de copropriété n°08 de la résidence [9] située [Adresse 6].

Une mise en demeure de payer les charges de copropriétés a été notifiée à Mme [L] [C] suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2024 pour un montant de 2 379,25€.

Une tentative de conciliation a vainement été diligentée à l’initiative du syndicat des copropriétaires de la résidence.

Mme [L] [C] n’ayant pas réglé les sommes dues au titre des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA) l’a fait assigner devant le tribunal de céans par exploit de commissaire de Justice en date du 08 juillet 2025, signifié à personne, aux fins, notamment, de condamnation au paiement de la somme de 1 681,91€ au titre des charges.

Mme [L] [C] n’a pas comparu à l’audience du 09 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA) demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— condamner Mme [L] [C] à payer la somme de 1 681,91€ avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2024,

— condamner Mme [L] [C] à payer la somme de 566,09€ au titre des relances et mise en contentieux,

— condamner Mme [L] [C] à payer la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [L] [C] aux entiers dépens outre la somme de 1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le demandeur fait valoir que la dette s’élève désormais à la somme de 3 075,16€.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que Mme [L] [C] n’honore plus le paiement de ses charges et que cette carence génère un préjudice au syndicat des copropriétaires.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [L] [C] a été assignée devant la chambre de proximité de [Localité 11] suivant exploit de commissaire de justice, signifié à sa personne, le 08 juillet 2025.

Mme [L] [C] n’a pas comparu à l’audience. Elle n’y était pas représentée.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] produit un extrait du livre foncier permettant de démontrer que Mme [L] [C] est copropriétaire du syndicat, et qu’elle est dès lors redevable de charges de copropriété.

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat demandeur a actualisé sa dette à l’audience en l’absence de la défenderesse. Il ne justifie pas avoir notifié des conclusions récapitulatives à Mme [L] [C]. Afin d’assurer le principe de la contradiction, le tribunal ne statuera que sur les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance. La décision fige la situation au 16 avril 2025 (décompte de l’annexe 3)

S’agissant du montant de l’impayé à la date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] produit un relevé de compte du 05 juin 2025 (annexe 3) et les appels de provisions permettant de démontrer une créance, due au 16 avril 2025, d’un montant total de :

—  185,62€ de provision sur charges courantes T1/2020,

—  185,62€ de provision sur charges courantes T2/2020,

—  185,62€ de provision sur charges courantes T3/2020,

—  185,62€ de provision sur charges courantes T4/2020,

—  43,50€ gravure plaquettes

—  232€ de provision sur charges courantes T1/2021,

—  232€ de provision sur charges courantes T2/2021,

—  232€ de provision sur charges courantes T3/2021,

—  232€ de provision sur charges courantes T4/2021,

—  103,18€ de régularisation de charges années 2020,

—  317,19€ de provision sur charges courantes T1/2022,

—  317,19€ de provision sur charges courantes T2/2022,

—  505,40€ de régularisation de charges année 2021,

—  381,10€ de provision sur charges courantes T3/2022,

—  381,10€ de provision sur charges courantes T4/2022,

—  353,23€ de provision sur charges courantes T1/2023,

—  359,88€ de provision sur charges courantes T2/2023,

—  67,16€ de régularisation de charges année 2022,

—  148,40€ fonds défaillance,

—  453,91€ de provision sur charges courantes T3/2023,

—  453,91€ de provision sur charges courantes T4/2023,

—  412,76€ de provision sur charges courantes T1/2024,

—  412,76€ de provision sur charges courantes T2/2024,

—  69,29€ de régularisation de charges année 2023,

—  451,56€ de provision sur charges courantes T3/2024,

—  451,56€ de provision sur charges courantes T4/2024,

—  444,56€ de provision sur charges courantes T1/2025,

—  436,70€ de provision sur charges courantes T2/2025,

soit un total de 8 234,82€.

Il convient de déduire les sommes mises au crédit de Mme [L] [C] :

—  324€ au titre du règlement du 18/01/21

—  324€ au titre du règlement du 24/02/21

—  326,48€ au titre du règlement du 29/03/21

—  402,25€ au titre du règlement du 15/11/21

—  402,25€ au titre du règlement du 08/12/21

—  1 000€ au titre du règlement du 07/12/22

—  1 070,16€ au titre du règlement du 12/12/22

—  1 500€ au titre du règlement du 25/11/24

—  500€ au titre du règlement du 26/11/24

—  300€ au titre du règlement du 09/12/24

—  300€ au titre du règlement du 06/02/25

—  233,77€ de régularisation (trop perçu) année 2024,

soit un total de 6 682.91€.

Dès lors, Mme [L] [C] sera tenue au paiement de la somme de 8 234,82€ – 6 682.91€ = 1 551.91€, au titre des charges de 2020 à T2 2025.

S’agissant des sommes exposées au titre de l’article 10-1, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] a facturé quatre mises en demeure à 65€. Trois sont produites et sont justifiées. Seule la somme de [Immatriculation 3]€, soit 195€ sera retenue. Le syndicat de copropriétaires met également en compte la somme de 186,09€ au titre de la mise en demeure de son avocat. Cette somme n’est pas contractuelle, elle relève des diligences du conseil faisant parties des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat de copropriétaires a facturé la somme de 250€ au titre de la transmission recouvrement. Or, le contrat de syndic stipule que cette somme est due en cas de diligences exceptionnelles. La poursuite en paiement de Mme [L] [C] ne répond manifestement pas à cette condition. Cette somme sera également écartée. Pour autant, ces diligences existent et seront indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [C], débiteur de l’obligation, ne produit aucun élément permettant de démontrer l’existence d’autre paiement entre le 01 janvier 2020 et le 16 avril 2025.

*

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [L] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] la somme de 1 551.91€ avec intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2024, outre 195€ au titre des frais de relances.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de Mme [L] [C], à plusieurs reprises, dans le paiement de ses charges cause un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires tenus à faire l’avance des fonds nécessaires à la gestion et à l’administration de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct du retard du paiement, sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500€ de dommages et intérêts.

Mme [L] [C] sera condamné au paiement de la somme de 500€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Mme [L] [C] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, Mme [L] [C], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 500€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA) la somme, arrêtée au 16 avril 2025, de 1 551,91€ (mille cinq cent cinquante et un euros et quatre-vingt-onze centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA) la somme de 195€ (cent quatre-vingt-quinze euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des frais de relance ;

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA) la somme de 500€ (cinq cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [L] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA) la somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge