TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54Z

Minute

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z4PC

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 01/12/2025

à M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL

M^e Sophie PASTURAUD

Rendue le PREMIER DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 puis prorogée à ce jour,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [X] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SDC DE LA RESIDENCE LES VIOLETTES

représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 19 décembre 2024, M.[Y] et Mme [O] épouse [G] ont assigné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], située [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de le voir condamner :

— sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à communiquer :

— le premier contrat du maître d’oeuvre qui a été remplacé ;

— le contrat de maîtrise d’oeuvre REANOVA, M. [P] [M] ;

— les marchés signés des entreprises DAVITEC, MONDIAL MENUISERIES, AVIPUR, SODITEL ;

— les devis acceptés des entreprises DAVITEC, MONDIAL MENUISERIES, AVIPUR, SODITEL ;

— le CCTP et les plans techniques de consultation ;

— la note thermique RT du PC ;

— le RICT du bureau de contrôle QUALICONSULT ;

— les accords des organismes financiers de subventions ;

— le planning général et les recadrages éventuels ;

— les plans d’exécutions des entreprises DAVITEC, MONDIAL MENUISERIES, AVIPUR, SODITEL ;

— les compte-rendus de chantiers ;

— l’état du compte financier du chantier géré par le syndic ;

— l’état d’avancement financier du chantier ;

— l’état des moins-values ou plus-values du chantier ;

— l’état du compte prorata des frais annexes ;

— le condamner in solidum à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les demandeurs exposent que par actes notariés en date des 24 septembre 2019 et 24 septembre 2008, ils ont acquis des lots au sein de la résidence les [8] ; qu’un programme de réhabilitation est envisagé depuis plusieurs années ; qu’il a été évoqué notamment lors de l’assemblée générale du 13 mai 2019 qui a adopté une résolution sur la décision à prendre concernant la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage dans le cadre de l’amélioration énergétique du bâtiment, proposition URBANISME pour un montant de 26 455 euros HT ; que lors de l’assemblée générale du 02 septembre 2020, il a été procédé à la désignation de REANOVA en qualité de maître d’oeuvre phase conception des travaux, d’ATERPOLO pour la réalisation du diagnostic amiante, du bureau de contrôle QUALICONSULT ; que d’autres résolutions sur les travaux de rénovation ont été adoptées lors des AG des 03 mai 2022, 08 juin 2022, 20 octobre 2022, 21 juin 2023, 28 juin 2024 ; que le chantier est désormais presque à l’arrêt ; que souhaitant confier à M.[N], expert judiciaire, une mission d’assistance technique et financière, ils ont sollicité du syndic, en septembre 2024, par l’intermédiaire de leur conseil, la communication de certains documents ; que le syndic a indiqué transmettre ce courrier au conseil du syndicat des copropriétaires ; qu’aucune réponse n’y a été apportée ; que M. [N] a indiqué avoir besoin de certains documents pour l’exercice de sa mission.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 06 octobre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 31 juillet 2025, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent le rejet des demandes adverses, indiquent se désister de leurs demandes de communication de certains documents, communiqués en cours d’instance, maintiennent leurs demandes pour le surplus et portent à 3 500 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ils soutiennent qu’en leur qualité de copropriétaires, ils sont propriétaires des parties communes sur lesquelles des travaux sont en cours, à proportion de leurs tantièmes de propriété, et disposent d’un droit réel sur ces parties communes ; qu’ils peuvent donc légitimement s’intéresser à l’exécution des travaux votés en assemblée générale ; qu’ils ont constaté divers désordres et non conformités affectant le chantier et sa sécurité ; que lors de l’AG du 28 juin 2024, le principe de la consultation d’un expert judiciaire a été validé, qui devait être choisi par les membres du conseil au cours d’une réunion ultérieure dont le compte rendu devait être diffusé ; que depuis lors aucune démarche n’a été initiée pour convoquer cette réunion ultérieure ; qu’ils ne souhaitent pas faire obsetacle à la décision prise par les copropriétaires mais au contraire mettre en oeuvre de manière effective la mission de l’expert dont le principe a été voté en assemblée générale ; que l’urgence est caractérisée à la fois en raison de l’absence de mise en oeuvre depuis un an de la résolution de l’AG du 28 juin 2024 et des conditions de réalisation du chantier qui présente des risques notamment pour la sécurité des personnes et des ouvriers ; que l’absence de mise en ligne, à l’intention de l’ensemble des copropriétaires, des contrats et marchés en cours représente une violation de l’article 1 du décret du 23 mai 2019 ; que le syndicat des copropriétaires y a partiellement remédié le 06 juin 2025 ; que cependant certains documents manquent encore ; que la résisitance opposée par le défendeur ne fait que légitimer leur action en leur faisant craindre une volonté de dissimulation et divers manquement.

— le Syndicat des Copropriétaires, le 06 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles il sollicite le débouté des demandeurs de toutes leurs demandes et leur condamnation à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il expose que le programme de travaux voté à l’assemblée générale du 03 mai 2022 bénéficie d’aides de [Localité 5] Métropole et de l’ANAH à concurrence de 1.119.110 euros ; qu’après validation des entreprises, les travaux ont commencé ; qu’ils sont toujours en cours ; que les demandeurs s’immiscent constamment dans leur réalisation, remettant en cause le choix des entreprises, la qualité des travaux réalisés, leurs conditions d’exécution, submergeant le syndic d’interrogations incessantes ; que lors de l’AG du 28 juin 2024, ils ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution tendant à confier une mission d’expertise à M. [F], expert judiciaire ; que le maître d’oeuvre des travaux, présent à l’AG, a pu répondre aux interrogations des copropriétaires, qui ont validé le principe de la désignation d’un expert, à choisir lors d’une réunion ultérieure ; qu’il a alors été convenu que cette désignation n’interviendrait qu’au terme des travaux ; qu’en application des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, c’est le syndicat qui exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ; que l’initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble appartient au syndic ; que l’article 1 du décret du 23 mai 2019 énumère la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble mis à la disposition de l’ensemble des copropriétaires par le syndic ; que les copropriétaires, qui ne sont pas individuellement maîtres de l’ouvrage, ne sont pas en droit d‘exiger la communication de certains documents concernant les travaux en cours ; que les demandes de communication, dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et non du syndic, concernent des documents allant bien au-delà de ceux prévus par l’article 1 ; que leurs récriminations visent en réalité le syndic, qui n’est pas partie à l’instance ; qu’aucune obligation légale n’impose au syndicat de faire droit à cette demande de communication ; que les demandeurs sont libres de solliciter des explications au cours des assemblées générales ; que des éclaircissements leur ont d’ailleurs été donnés lors de l’AG du 28 juin 2024 et de celle du mois de juin 2025 ; que la demande, qui tend à voir confier à un expert privé la mission d’expertise dont l’AG a validé le principe sans avoir encore désigné l’expert, a vocation à court-circuiter la décision des copropriétaires ; que cette immixtion des demandeurs dans la réalisation des travaux en cours, déjà supervisés par un maître d’oeuvre, serait de nature à en perturber le cours ; que les désordres et manquements allégués, pour ceux qui existent, ont été pris en compte de longue date ; qu’aucune urgence n’est caractérisée ; que le principe de la désignation d’un expert est acté ; que le syndic a proposé en août 2025 une réunion pour choisir cet expert ; que cette proposition est restée sans suite, les copropriétaires estiman,t préférable d’attendre la fin des travaux, prévue à la fin de premier trimestre 2026.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de communication de documents sous astreinte :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 prévoit qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à communiquer à l’expert qu’ils ont choisi divers documents concernant le chantier en cours.

C’est cependant à bon droit que le défendeur oppose qu’en application des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble appartient au syndic, et que c’est le syndicat, et lui seul, qui exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Il ressort des pièces et des débats que les travaux votés en assemblée générale ont débuté et suivent leur cours, sous le contrôle du maître d’oeuvre choisi par les copropriétaires. Les désordres et anomalies dont se plaignent les demandeurs sont pris en compte au fur et à mesure, et rien ne permet de considérer que le défendeur ou ses mandataires sont défaillants dans la réalisation de leur mission, de sorte que la preuve n’est rapportée ni d’une urgence, ni d’un péril imminent, ni d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés.

La décision des demandeurs de recourir à un expert choisi par eux, alors même que la désignation d’un expert a d’ores et déjà été validée par les copropriétaires, et qu’il est opportun d’attendre la fin des travaux pour le faire intervenir, ne se justifie pas au regard des circonstances décrites, et ne saurait en tout état de cause, hors tout fondement légal, mettre à la charge du syndicat une quelconque obligation de lui communiquer des documents en lien avec le chantier en cours.

En conséquence, en l’absence de toute urgence, de tout péril imminent ou trouble manifestement illicite, et au regard des contestations sérieuses opposées par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par lui dans le cadre de l’instance. Les demandeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront condamnés aux entiers dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Déboute M.[Y] et Mme [O] épouse [G] de toutes leurs demandes ;

Condamne in solidum M.[Y] et Mme [O] épouse [G] à payer au [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M.[Y] et Mme [O] épouse [G] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,