MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00124

N° RG 24/02957 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FCIO

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 25 Février 2025

Prononcé : le 02 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice AEDES GRAND [Localité 2] SARL, dont le siège social est situé [Adresse 5],

représentée par Maître Jean-François BOGUE de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau de l’AIN,

DEFENDERESSE

[W] [X], demeurant [Adresse 1]

comparante

Le 2/9/2025

Titre à Me [S]

Expédition à Mme [X]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [W] [X] est propriétaire des lots 127 et 299 au sein de l’immeuble « [Adresse 4] », situé [Adresse 7].

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner madame [W] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de condamner madame [W] [X] à lui payer :

la somme de 4 283,49 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, • la somme de 360 euros au titre des frais de transmission du dossier à un avocat,

• la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées et oralement à l’audience, madame [W] [X] demande au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Par jugement en date du 20 avril 2018, le tribunal d’instance d’Annemasse a dit que madame [W] [X] était créancière du syndicat des copropriétaires pour un montant de 918,98 euros au 9 janvier 2018, appel de fonds du premier trimestre de l’année 2018 inclus, mais redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 87,90 euros au titre des frais de recouvrement. En application de ce jugement, lequel est revêtu de l’autorité de la chose jugée et ne peut donc plus être remis en cause, le compte de charges de madame [W] [X] présentait donc un solde créditeur en sa faveur de 831,08 euros au 9 janvier 2018.

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que les comptes des exercices clos les 31 décembre 2018, 31 décembre 2019, 31 décembre 2020 et 31 décembre 2022 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il a également été décidé lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 de constituer un fonds travaux égal à 5% du budget prévisionnel annuel, de répartir la cotisation entre les copropriétaires selon la clé applicable pour les charges communes générales, d’appeler ces cotisations le 1er jour de chaque trimestre et pour l’année 2020sur le nombre de trimestres restant à courir, que lors de l’assemblée générale du 7 juin 2023, il a été décidé de procéder à des travaux d’installation d’une vidéosurveillance sur le parking extérieur de la résidence et de remplacement de la platine de l’interphone des bâtiments, le coût de ces travaux étant financés au moyen de deux appels de fonds effectués le 1er juillet 2023, répartis entre les copropriétaires selon la clé de répartition des charges générales, et que cette même assemblée générale a approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice clos le 31 décembre 2023.

Le décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires commence par une reprise de solde au 31 décembre 2018 d’un montant de 2 635,91 euros. Le décompte ne permet aucunement de vérifier ce montant et notamment qu’il reprend bien le solde créditeur du compte au 8 janvier 2018 tel qu’arrêté par le jugement précité. Les demandes du syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 1er janvier 2019 seront donc rejetées. La reprise de solde au 31 décembre 2018 de même que les cinq écritures créditrices inscrites au 29 janvier 2019, lesquelles se rapportent à des règlements effectués au cours de l’année 2018 ne peuvent donc être prises en compte.

Pour la période allant du 1er janvier 2019 au 27 novembre 2024, madame [W] [X] est redevable de la somme de 1 549,82 euros au titre des charges stricto sensu. Ne peuvent en effet être retenus les appels de fonds « Diag fin de décennale » et la régularisation débitrice des charges de l’exercice clos le 31 décembre 2022 faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer que ces appels de fonds ont été autorisés par l’assemblée générale et que les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022 ont été approuvés par l’assemblée générale.

S’agissant des frais de recouvrement, seul le coût de la lettre de mise en demeure du 28 juin 2024, arrêtée à la somme de 72 euros, conformément au contrat de syndic, peut être retenu dès lors que les frais de relance ne peuvent être imputés au seul copropriétaire défaillant que si la lettre de relance a été précédée d’une mise en demeure, qu’une mise en demeure nécessite a minima l’utilisation de la forme recommandée, que le syndicat des copropriétaires ne justifie n’avoir adressé aucune lettre recommandée avec avis de réception avant d’adresser les lettres de relance, et qu’il n’est pas démontré que les mises en demeure des 5 septembre et 28 novembre 2023 ont bien été adressées par lettre recommandée avec avis de réception. Par ailleurs, les frais de constitution ou de transmission de dossier à l’avocat ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce. En tout état de cause les frais exposés pour agir en justice (lesquels ne sauraient être réduits aux seuls honoraires de l’avocat) donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des articles 696 ou 700 du code de procédure civile.

La dette de madame [W] [X] au titre des charges de copropriété, des provisions et cotisations du budget prévisionnel et du fonds travaux et des frais de recouvrement, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 27 novembre 2024, s’élève à la somme de 1 621,82 euros.

Doit être déduite de cette somme la créance de madame [W] [X] d’un montant de 831,08 euros.

Dès lors, en l’absence de justification d’un paiement libératoire de sa part, il conviendra de condamner madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 790,74 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas la mauvaise foi du défendeur, laquelle ne saurait résulter uniquement du retard dans le paiement des charges de copropriété, il conviendra de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Madame [W] [X] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. L’équité commande en revanche de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », situé [Adresse 7], de sa demande au titre des charges de copropriété pour la période antérieure au 1er janvier 2019 ;

Condamne madame [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 790,74 euros, au titre des charges de copropriété, des provisions et cotisations du budget prévisionnel et du fonds travaux et des frais de recouvrement, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 27 novembre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » du surplus de ses demandes ;

Condamne madame [W] [X] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation et de la signification du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT