N° RG 23/08763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YL3N

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

50G

N° RG 23/08763

N° Portalis DBX6-W-B7H-YL3N

AFFAIRE :

HELIS PROMOTION

C/

SCI [Localité 12]

[N]

le :

à

M^e Stéphanie GARCIA

M^e Anne-Sophie LOURME

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2025, délibéré prorogé au 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS HELIS PROMOTION

Centre Tech Espace

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne-Sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphanie GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 30 mars 2022 reçu par Maître [D] [K], notaire à Pessac, la SCI [Localité 12] a consenti à la SAS HELIS PROMOTION une promesse unilatérale de vente portant sur des parcelles de terrain à bâtir situées sur la commune de Sauveterre-de-Guyenne, cadastrées section ZL n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] pour partie et [Cadastre 8], au prix de 190 000 euros et pour une durée expirant au plus tard le 30 novembre 2022 à 16 heures, sous la condition suspensive particulière d’obtention par le bénéficiaire d’un permis d’aménager purgé des délais de recours et retrait permettant la division du tènement foncier objet du lotissement en 7 terrains à bâtir sur l’assiette des parcelles promises, dans les 7 mois et demi de l’acte.

Le bénéficiaire s’obligeait à déposer sa demande d’autorisation d’aménager un lotissement dans le délai de 45 jours à compter de la promesse et il était notamment stipulé une garantie monétaire de 9 500 euros que le bénéficiaire s’obligeait à déposer à la comptabilité du notaire dans les 10 jours de l’acte.

Selon avenant signé le 03 juin 2022, l’expiration de la promesse de vente a été reportée au 31 décembre 2022 à 16 heures, le prix de vente a été porté à 200 000 euros et le délai de dépôt de demande de permis d’aménager a été fixé au 15 juin 2022 au plus tard et le délai d’obtention du PA purgé de tout recours et du retrait administratif a été fixé au 15 décembre 2022.

La vente n’a pas été réalisée.

Invoquant la défaillance de la condition suspensive suite au refus opposé à sa demande de permis d’aménager par arrêté du maire de la commune de Sauveterre-de-Guyenne du 15 septembre 2022, la société HELIS PROMOTION a mis en demeure la SCI [Localité 12] de débloquer à son bénéfice le montant de la garantie monétaire, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 mai 2023, revenue avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” et courriel du 05 juin 2023.

La SCI [Localité 12] lui ayant opposé un refus, la SAS HELIS PROMOTION l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, suivant exploit du 19 octobre 2023, en paiement de la somme de 9 500 euros versée au titre de la garantie monétaire conformément à l’avant-contrat et de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 16 février 2024, au vu de l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, qui s’est soldée par un échec.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 avril 2025, la société HELIS PROMOTION demande, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1187 et 1304-6, 1231-5 du code civil, de voir :

A titre principal,

— ordonner à son bénéfice la restitution de la somme de 9 500 euros versée au titre de la garantie monétaire et séquestrée en l’étude AUTHENTIS NOTAIRE

— dire que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et ce pendant un délai de 4 mois

— condamner la SCI [Localité 12] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive dans le déblocage des fonds

— débouter la SCI [Localité 12] de toutes ses demandes reconventionnelles

— condamner la SCI [Localité 12] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner la SCI [Localité 12] aux entiers dépens de l’instance

A titre subsidiaire,

— limiter la condamnation au titre de l’indemnité d’immobilisation à la libération de la somme de 9 500 euros au bénéfice de la SCI [Localité 12]

— constater que le tribunal n’est saisi d’aucune demande au titre de la clause pénale et à défaut débouter la SCI [Localité 12] de toute demande au titre de la clause pénale ou en réduire le montant

— débouter la SCI [Localité 12] de toute demande indemnitaire.

Elle fait valoir que le permis d’aménager lui ayant été refusé, la condition suspensive n’est pas réalisée de sorte que la promesse est caduque de plein droit et que la restitution immédiate de la garantie monétaire s’impose ; que du fait de la résistance non justifiée de la SCI [Localité 12] à remettre la somme de 9 500 euros, elle subit une perte de trésorerie non négligeable depuis plus de deux ans dans un contexte immobilier particulièrement délicat.

En réponse aux prétentions et moyens adverses, elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle a respecté le nouveau délai contractuel de dépôt du permis d’aménager fixé au 15 juin 2022 et que le refus de permis d’aménager ne ressort pas d’une violation de la réglementation d’urbanisme mais tient à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France qui ressort d’une appréciation purement architecturale et qui lie l’autorité compétente pour délivrer le permis de sorte que toute modification du projet aurait été sans incidence sur la décision du maire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SCI [Localité 12] demande de voir :

— rejeter l’ensemble des demandes de la société HELIS PROMOTION

— condamner la société HELIS PROMOTION à lui payer la somme de 19 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

— condamner la société HELIS PROMOTION à lui payer la somme de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la société HELIS PROMOTION à supporter les dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner la capitalisation des intérêts

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

N° RG 23/08763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YL3N

Elle soutient que la condition suspensive d’obtention du permis d’aménager est réputée accomplie dès lors qu’HELIS PROMOTION a déposé sa demande de permis d’aménager le 15 juin 2022 hors délai, le délai expiré n’ayant pu être prorogé et que sa demande n’était pas conforme aux prévisions contractuelles car non conforme aux règles d’urbanisme, le refus du maire étant justifié par le non-respect de l’objectif de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) [Localité 12] du plan d’urbanisme local de [Localité 13] et qu’elle n’a pas modifié son permis pour tenir compte des ajustements et modifications préconisés par l’architecte des bâtiments de France.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Il ressort de la promesse du 30 mars 2022 que dans le cas où la non-réalisation de la vente résulterait du non-accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par le bénéficiaire, la somme de 9 500 euros versée à titre de garantie monétaire sera restituée au bénéficiaire. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité prévue à la promesse, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire.

Le permis d’aménager un lotissement a été refusé à la société HELIS PROMOTION par arrêté du 15 septembre 2022.

Il résulte de l’avenant à la promesse de vente du 03 juin 2022 que d’un commun accord, postérieurement à l’expiration du délai initial, les parties ont fixé un nouveau délai pour le dépôt par la société HELIS PROMOTION de sa demande de permis d’aménager.

Elle avait ainsi jusqu’au 15 juin 2022 pour déposer sa demande.

C’est avec une mauvaise foi manifeste que la SCI [Localité 12] entend remettre en question cette date, à laquelle elle a consentie : un nouveau délai a été fixé suite à l’expiration du délai initial, il s’impose aux parties.

La demanderesse soutient avoir respecté ce nouveau délai, ce qui n’est pas contesté.

Il ressort toutefois de l’arrêté de refus de permis d’aménager du 15 septembre 2022 (N°PA 03350622X0003 – pièce demanderesse n°4) que la demande de permis a été déposée par la société HELIS PROMOTION le 16 juin 2022 et complétée le 04 juillet 2022.

L’accusé de réception électronique de la demande de PA déposée le 15 juin 2022 qu’elle produit (pièce demanderesse n°12) concerne un dossier N°PA 03350622X0002 suivant une demande N°13409*08, non produite.

La demande de permis d’aménager visant les parcelles ZL n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 8], produite par la SCI [Localité 12] (pièces défenderesse n°2.1 et 2.2) a été formalisée par Cerfa N°13409*09.

Il en résulte que la demande déposée le 15 juin 2022 ne concerne pas les parcelles litigieuses, pour lesquelles la demande de permis d’aménager a été déposée, comme indiqué dans l’arrêté de refus, le 16 juin 2022, au-delà de la date limite de dépôt contractuellement convenue.

Par suite, la société HELIS PROMOTION n’a pas respecté la date limite de dépôt de sa demande.

En outre, elle s’était engagée aux termes de la promesse à déposer sa demande de permis d’aménager conformément aux dispositions d’urbanisme applicables.

La demande vise le plan local d’urbanisme de [Localité 13] et son OAP n°6 «[Localité 12]» dont elle dit respecter la prescription qui est d’urbaniser à cet endroit.

Il ressort toutefois de l’arrêté de refus que le principe d’aménagement « g. : voirie et accès » de l’OAP visant à atteindre cet objectif, stipule que les voies en impasses sont proscrites, sauf à être tolérées pour rationaliser l’urbanisation du coeur d’îlot ou, durant une période donnée dans le cadre d’une coordination d’un aménagement de secteur et que l’important est qu’à terme, toutes les voies créées soient connectées à un réseau de circulation contribuant au fonctionnement à l’échelle du quartier et de la bastide et que le permis a été refusé en considération du fait que :

— la desserte interne du projet est prévue par création d’une voie en impasse

— le projet ne prévoit de possibilité de connexion de cette voie à un réseau de circulation à réaliser dans le cadre de l’OAP contribuant au fonctionnement à l’échelle du quartier et de la bastide

— cette nouvelle voie est créée parallèlement à l’emplacement réservé prévu pour la création de la voie de desserte de l’OAP, à une trentaine de mètres seulement de celle-ci

— en conséquence le projet est de nature à compromettre l’objectif de rationalisation de la desserte de l’OAP « [Localité 12] ».

Le permis d’aménager, pour lequel l’architecte des Bâtiments de France n’a pas donné son accord, a été refusé par le Maire du fait de sa non-conformité aux dispositions d’urbanisme applicables et la société HELIS PROMOTION n’a pas modifié ou adapté son projet à ces dispositions et aux préconisations de l’architecte des Bâtiments de France en vue d’obtenir le permis, comme elle l’y était invitée par le Maire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la défaillance de la condition suspensive résulte de la faute de la société HELIS PROMOTION, qui ne s’est pas conformée aux dispositions contractuelles auxquelles elle était soumise.

La garantie monétaire reste donc acquise à la SCI [Localité 12], par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité aux termes de laquelle “ au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire […] ”.

La promesse du 30 mars 2022 stipule qu’en l’absence de levée de l’option et de signature de l’acte de vente par le bénéficiaire à l’intérieur du délai de réalisation, le promettant disposera librement du bien.

Le 31 décembre 2022, la SCI [Localité 12] a retrouvé la pleine disposition de son bien promis à la société HELIS PROMOTION le 30 mars 2022.

La pénalité de 19 000 euros prévue à la promesse étant manifestement excessive pour une immobilisation du bien durant 9 mois, il y a lieu de la modérer et de la fixer à la somme de 9 500 euros.

En conséquence, la société HELIS PROMOTION sera déboutée de sa demande de restitution de la garantie monétaire et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SCI [Localité 12] à débloquer les fonds et il sera ordonné à l’Office notarial AUTHENTIS NOTAIRES, [Adresse 1] Langon, de procéder à la libération de la somme de 9 500 euros versée par la société HELIS PROMOTION à titre de garantie monétaire, à la SCI [Localité 12] sur justification de la signification à parties du présent jugement.

La SCI [Localité 12] sera déboutée du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation et de sa demande de capitalisation des intérêts.

Si elle s’attache à démontrer l’attitude fautive de la société HELIS PROMOTION qui avait selon elle abandonné le projet dès le mois d’avril 2022 et a ensuite tenté d’échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse, la SCI [Localité 12] ne justifie nullement du prétendu préjudice subi.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

L’équité commande de condamner la société HELIS PROMOTION à payer à la SCI [Localité 12] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HELIS PROMOTION succombant, elle sera condamnée aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SAS HELIS PROMOTION de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE à l’Office notarial AUTHENTIS NOTAIRES, notaire à Langon, de procéder à la libération de la somme de 9 500 euros versée à titre de garantie monétaire par la SAS HELIS PROMOTION, à la SCI [Localité 12] sur justification de la signification à parties du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS HELIS PROMOTION à payer à la SCI [Localité 12] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS HELIS PROMOTION aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT