TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01229

N° Portalis DB2Z-W-B7J-H5TI

JUGEMENT du 16/12/2025

Monsieur [S] [O]

C/

Monsieur [V] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Alexandra TROJANI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [O]

[Adresse 4]

[Localité 7].

représenté par Maître Alexandra TROJANI, Avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Stéphanie RANDRIANOME, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2003, Mme [L] [O] a loué à M. [V] [Y] un local à usage d’habitation, comprenant un garage, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 457 € hors charges.

A la suite du décès de Mme [L] [O], M. [S] [O] est venu aux droits de cette dernière.

Par un premier acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, M. [S] [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 118,14 € au titre des loyers et charges arrêtés au 22 janvier 2024.

Par un second acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, M. [S] [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 250,96 € au titre des loyers et charges arrêtés au 11 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, M. [S] [O] a fait assigner M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,Condamner le locataire à payer la somme de 3 020,15 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 250,96 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner le locataire à payer la somme de 1 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le locataire aux entiers dépens comprenant le coût d’une éventuelle procédure d’éviction forcée.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025, lors de laquelle M. [S] [O] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M. [V] [Y] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juin 2025.

Par mention au dossier, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats, pour permettre un débat contradictoire sur les pièces adressées par M. [V] [Y] (et notamment sur la perspective de règlement de la dette locative compte tenu de la part qu’il disait devoir percevoir sur la vente de la maison de ses parents).

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, M. [S] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 759,46 €, au titre des loyers et charges échus au 9 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [V] [Y] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [O] venant aux droits de Mme [L] [O] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 octobre 2025, la dette locative de M. [V] [Y] s’élève à la somme de 4 459,46 € (soit la somme de 4 759,46 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 300,00 € ZINMONSE Frais rejet prélèvement

correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 janvier 2024 pour la somme de 2 250,96 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— 

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les impayés de loyers s’élèvent à 4 459,46 € au 9 octobre 2025, et que les rejets de prélèvement du loyer sont réguliers depuis deux ans. Le locataire ne s’est pas présenté à la première audience en avril 2025, a indiqué par courrier pouvoir régler sa dette durant l’été 2025, ce qui n’a pas été constaté lors de l’audience d’octobre 2025, à laquelle il ne s’est à nouveau pas présenté.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

La résiliation judiciaire du bail sera ainsi prononcée.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [V] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [V] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [S] [O] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [V] [Y] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [S] [O] la somme de 4 459,46 € (décompte arrêté au 9 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 2 250,96 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 janvier 2003 entre M. [S] [O], d’une part, et M. [V] [Y], d’autre part, concernant le logement, comprenant un garage, situé au [Adresse 3] à compter du 16 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [S] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [S] [O] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à M. [S] [O] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,