Du 08 avril 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03108 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PN

Société [O]

C/

[R] [M]

Expéditions délivrées à :

[O]

FE délivrée à :

[O]

Le 08/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Société [O] – 223 avenue Emile Counord – CS 30089 -

33070 BORDEAUX CEDEX

Représentée par Monsieur [K] [T], salarié, muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [M], demeurant 4 rue Brascassat – Résidence Le Renard – Bât. A, Esc. 2 – Logt. 3 – 33000 BORDEAUX

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 29 juillet 2016, la S.A [O] a consenti à Monsieur [R] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé Résidence Le Renard, porte n° 3, 4/6 rue Brascassat à BORDEAUX (33).

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le même jour.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 20 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail à la date du 16 août 2020 pour défaut de paiement des loyers et des charges et a condamné Monsieur [R] [M] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. L’expulsion du locataire a été ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

Un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois a été signifié à Monsieur [R] [M] le 15 juillet 2021, notifié à la Préfecture le 20 juillet 2021.

Suite à l’octroi du concours de la force publique le 23 juin 2022, Monsieur [R] [M] a fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion le 3 août 2022, le commissaire de justice ayant établi un procès-verbal de constat locatif le même jour.

C’est dans ces conditions, que par acte introductif d’instance en date du 20 novembre 2024, la S.A [O] a fait assigner Monsieur [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 4.985,13 € au titre des indemnités pour les réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre celle de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et de son exécution.

A l’audience du 11 février 2025, la S.A [O] a maintenu ses demandes.

Monsieur [R] [M], assigné par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT :

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

▸ de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

▸ de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.

L’article 3-2 de ladite loi dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que l’obligation d’entretien des lieux ne peut induire que l’obligation de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la restitution à neuf.

A l’appui de ses demandes, la S.A [O] verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avec Monsieur [R] [M] le 29 juillet 2016, qui révèle un logement en « bon état » ainsi qu’une « usure normale », avec la mention néanmoins d’un « logement sale, nettoyage huisseries et évier n’a pas été fait après travaux », d’une « fenêtre de salle de bains grippée » et « (mot illisible) boîte aux lettres manquantes ».

L’état des lieux de sortie a été établi le 3 août 2022, à la suite du procès-verbal d’expulsion du commissaire de justice ayant été contraint de pénétrer dans le logement avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’intéressé qui n’avait pas déféré au commandement de quitter les lieux délivré le 15 juillet 2021 par acte remis à une personne présente au domicile, étant absent le jour de l’expulsion.

Ce constat locatif dressé par le commissaire de justice fait apparaître un logement sale dans son ensemble, des peintures et tapisseries défraîchies et dégradées, avec quelques morceaux de plâtre arrachés, des portes dégradées (morceaux manquants, vitre manquante, poignée manquante, portes dégondées), des éléments entartrés (cuisine, WC et salle de bains) et dégradés (traces de brûlures sur le réservoir des WC, grilles d’aération).

La SA [O] produit deux factures de réparations.

La première facture émise par la SARL MATE le 23/09/2022, est relative à l’ensemble des travaux de peinture et tapisserie du logement, pour un montant total de 2.314,95 €.

Compte tenu des mentions de l’état des lieux d’entrée de peintures et tapisseries « en bon état » et en état d’ »usure normale », ainsi que de l’occupation du logement pendant cinq ans, il ne pourra être fait droit à la demande de réfection à neuf sur ce point, qui sera laissée en totalité à la charge de la SA [O].

La seconde facture établie par la société CJLA le 25 octobre 2022 relative aux huisseries ainsi qu’aux éléments sanitaires dégradés, d’un montant total de 2.949,54 €, porte sur des travaux justifiés dans tant dans leur principe que dans leur montant.

Il est en conséquence fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme, dont il faut déduire celle de 279,36 € réglée au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, soit une somme totale de 2.670,18 €.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [M] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la SA [O] contrainte de plaider, la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à la S.A [O] la somme de 2.670,18 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes de la SA [O] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] aux dépens de l’instance et à payer à la S.A [O] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE