N° RG 24/09121 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXMJ

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

50Z

N° RG 24/09121

N° Portalis DBX6-W-B7I- ZXMJ

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE SCEA [X] [Localité 3]

C/

SCEA DES [Adresse 6] ET [Adresse 8]

Grosse Délivrée

le :

à

SCP DAGG

SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

M^me PINAULT, Juge

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE représentée par son Gérant, Monsieur [R] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant), M^e Géraldine LESTOURNELLE de la SCP LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

SCEA [X] [Localité 3] représentée par son Gérant, Monsieur [R] [X]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant), M^e Géraldine LESTOURNELLE de la SCP LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SCEA DES [Adresse 6] ET [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-François GAUSSEN de la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN avocat au barreau de BORDEAUX, (avocat postulant), M^e Jean-Charles SIMON de la SELAS SIMON & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 07 mars 2024, la COMPAGNIE IMMOBILIERE, représentée par Monsieur [X], a adressé à la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] une offre d’achat pour un prix de 1.500.000 € portant sur des parcelles de vignes, terres, bois et hangar s’y trouvant, situées à [Localité 5] et [Localité 9], sur deux îlots dénommés « Salle Bruneau » et "îlot [Localité 5]" d’une surface respective de 147,76 ha et 48,65 ha.

Le courrier indiquait que l’offre engageait l’acheteur jusqu’au 31 mars 2024.

Selon courrier du 22 mars 2024 contresigné et marqué « bon pour accord » par la COMPAGNIE IMMOBILIERE, la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] a fait part à la cette COMPAGNIE des conditions auxquelles elle accepterait la vente des biens immobiliers et mobiliers décrits ci-dessus.

Les 26 mars et 04 avril 2024 ont été conclus entre la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] et la SCEA [X] (filiale à 100 % de la COMPAGNIE IMMOBILIERE) deux contrats de prêt à usage, le premier portant sur les biens immobiliers, objet de l’offre d’achat, le second sur le matériel nécessaire à l’exploitation viticole des parcelles.

Le 26 mars 2024, la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] a autorisé la publicité d’appel à candidatures de ses terres agricoles.

Après sélection du dossier de candidature de la SCEA [X], la SAFER a adressé à cette dernière et à la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] les projets de promesse unilatérale de vente et d’achat avec faculté de substitution.

Selon courriel du 17 septembre 2024, la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] a indiqué vouloir renoncer à la vente considérant comme caduque sa lettre d’intention du 22 mars 2024 et a proposé à la SCEA [X] un bail à ferme.

Suite à une sommation de comparaître devant notaire délivrée le 03 octobre 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal de difficulté, la SCEA [X] et la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE ont obtenu, sur requête, l’autorisation de faire délivrer assignation à la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] pour l’audience du 07 janvier 2025, en cession forcée des parcelles à titre principal et subsidiairement en remboursement des frais engagés.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2025, la SCEA [X] et la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE demandent au tribunal :

« ACTER le désistement de la demande, d’ORDONNER la cession forcée au profit de la SCEA [X] [Localité 3] des biens immobiliers suivants :

Sur la commune de [Localité 5] (Gironde) Divers lieudits

Une propriété agricole comprenant hangar de stockage de matériel et diverses parcelles en nature de vigne, terre et bois taillis, ainsi qu’un plan d’eau supérieur à 2ha […]

Sur la commune de [Localité 9] (Gironde) Divers lieudits Diverses parcelles en nature de vignes, terre, prés et bois taillis, figurant au cadastre sous les références suivantes […]

CONDAMNER la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] à payer à la COMPAGNIE IMMOBILIERE et à la SCEA [X] [Localité 3] la somme de 457.358,26 € au titre de l’enrichissement sans cause,

CONDAMNER en toute hypothèse la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] à payer à la COMPAGNIE IMMOBILIERE et la SCEA [X] [Localité 3] une somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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CONDAMNER en toute hypothèse la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] au paiement des entiers dépens distraits au profit de "

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2025, la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] demande au tribunal de :

« Recevoir la SCEA [Adresse 6] ET [Adresse 8] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

IN LIMINE LITIS,

JUGER irrecevables en leur action les sociétés SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et SCEA [X] [Localité 3] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

AU FOND

A titre principal,

JUGER de l’absence de conclusion d’un contrat de vente entre les sociétés SCEA [X] [Localité 3], SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et la SCEA [Adresse 6] ET [Adresse 8] portant sur les terres et bâtiments d’exploitation sis sur la commune de [Localité 5] (Gironde), diverses parcelles viticoles sises sur la commune de [Localité 9] (Gironde) outre les stocks, récoltes et matériels y liés ;En conséquence,

DÉBOUTER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE de leurs demandes en exécution forcée de la vente et résistance abusive ;

A titre subsidiaire,

JUGER nuls la lettre d’intention en date du 22 mars 2024 ainsi que les projets de promesses unilatérales de vente et d’achat portant sur les terres et bâtiments d’exploitation sis sur la commune de [Localité 5] (Gironde), diverses parcelles viticoles sises sur la commune de [Localité 9] (Gironde) outre les stocks, récoltes et matériels y liés, et ce pour défaut pouvoir de Monsieur [Y] pour engager la SCEA [Adresse 6] ET [Adresse 8],En conséquence,

DÉBOUTER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE de leurs demandes en exécution forcée de la vente et résistance abusive ;A titre infiniment subsidiaire,

JUGER caducs la lettre d’intention en date du 22 mars 2024 ainsi que les projets de promesses unilatérales de vente et d’achat portant sur les terres et bâtiments d’exploitation sis sur la commune de [Localité 5] (Gironde), diverses parcelles viticoles sises sur la commune de [Localité 9] (Gironde) outre les stocks, récoltes et matériels y liés, et ce pour non réalisation des conditions suspensives insérées auxdits actes ;En conséquence,

DÉBOUTER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE de leurs demandes en exécution forcée de la vente et résistance abusive ; En tout état de cause,

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JUGER de l’absence d’enrichissement sans cause de la SCEA [Adresse 6] ET [Adresse 8] du fait de l’usage et de l’entretien, par la SCEA [X] [Localité 3], des terres et bâtiments d’exploitation sis sur les communes de [Localité 5] et [Localité 9] (Gironde) ;En conséquence,

DÉBOUTER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE de leur demande de remboursement de la somme de 457.358,26 € ;DÉBOUTER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions car irrecevables et mal fondées ;CONDAMNER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE à verser la somme de 25.000€ chacune à la société SCEA [Adresse 6] ET [Adresse 8] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER les sociétés SCEA [X] [Localité 3] et SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE aux entiers dépens de la présente instance ;JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l’audience du 07 janvier 2025, en application des articles 442 et 445 du code de procédure civile, le président a autorisé le défendeur à produire une note en délibéré au plus tard le 28 janvier 2025, avec autorisation aux demandeurs d’y répliquer avant le 14 février 2025, portant limitativement sur les trois points suivants :

— la question de la recevabilité de la demande de la SCEA [X] et de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE à se voir allouer la somme de 457.358,26 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause, devenue une demande principale en cours d’instance alors qu’elle était initialement formée à titre subsidiaire,

— la question de la recevabilité des demandes de la SCEA [X] et de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

— la question de la recevabilité de la pièce n°23 communiquée la veille de l’audience par les demandeurs.

Vu la note en délibéré de la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] notifiée par voie électronique le 23 janvier 2025,

Vu la note en délibéré notifiée par la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et la SCEA [X] [Localité 3] le 07 février 2025,

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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MOTIFS

I/ Sur la recevabilité de la demande au titre de l’enrichissement sans cause

L’article 4 du code de procédure civile dispose : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

En l’espèce, dans leur acte introductif d’instance, les sociétés requérantes sollicitaient à titre principal la cession forcée des biens immobiliers litigieux, et formaient à titre subsidiaire une demande indemnitaire fondée sur l’enrichissement sans cause. En cours d’instance, elles ont renoncé à leur demande principale en vente forcée et ont maintenu leur demande indemnitaire, celle-ci devenant leur demande principale.

La SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] soutient que, ce faisant, elles auraient modifié l’objet du litige, en violation de l’article 4 précité.

Or, la demande indemnitaire existait dans l’acte introductif d’instance d’octobre 2024 et il ressort des conclusions de la défenderesse notifiées le 06 janvier 2025 que cette dernière y a répondu.

Cette demande n’étant pas nouvelle et ne portant pas atteinte aux droits de la partie adverse, les requérantes avaient le droit en cours d’instance de renoncer à leur demande principale et de modifier l’ordre de leurs prétentions pour transformer leur demande subsidiaire en demande principale.

Il n’y a donc eu aucune violation de l’article 4 du code de procédure civile précité. La demande est recevable.

II/ Sur la recevabilité des demandes de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et de la SCEA [X] [Localité 3] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir

Aux termes des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir, tel le défaut de qualité ou le défaut d’intérêt, est irrecevable. L’intérêt à agir doit être personnel et direct.

En l’espèce, la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] soutient que la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE n’aurait pas intérêt à agir et que la SCEA [X] [Localité 3] n’aurait pas qualité à agir.

Les pièces versées aux débats qui fondent la demande indemnitaire des sociétés requérantes sont pour l’essentiel deux contrats de prêt à usage conclus entre la SCEA [X] [Localité 3] et la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8], ainsi qu’un ensemble de factures libellées exclusivement à l’ordre de la SCEA [X] [Localité 3].

Aucun élément ne justifie que la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE aurait un intérêt direct et personnel au succès de la demande indemnitaire relative à un prétendu enrichissement sans cause formée à l’encontre de la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8].

En application des articles précités, les demandes de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE doivent donc être déclarées irrecevables pour défaut d’intérêt à agir.

La SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] soutient par ailleurs que la SCEA [X] [Localité 3] ne démontre pas sa qualité d’appauvri au sens de l’article 1303-3 du code civil, et n’aurait par conséquent aucun droit à agir en remboursement de la somme de 457.358,26 € en raison de l’existence des prêts à usage.

Or, il s’agit là d’un moyen de défense au fond portant sur le bien-fondé de l’action en indemnisation et non d’une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir de la demanderesse au sens de l’article 31 du code de procédure civile.

La demande de la SCEA [X] [Localité 3] doit donc être déclarée recevable.

III/ Sur la recevabilité de la pièce n°23 des demandeurs

Les requérantes ont produit la veille de l’audience de plaidoirie une pièce n°23 consistant dans un tableau listant les frais engendrés par l’exploitation des parcelles [Adresse 7] et [Adresse 6] et destiné à démontrer un résultat déficitaire au regard des recettes attendues au titre de la récolte 2024.

Bien que cette pièce n’ait été communiquée que très tardivement, la SCEA [X] [Localité 3] a pu y répondre de façon développée, dans le cadre de sa note en délibéré du 23 janvier 2025.

Cette pièce doit donc être déclarée recevable, en ce qu’elle ne porte pas atteinte au principe du contradictoire.

IV/ Au fond

Sur la demande indemnitaire

L’article 1303 du code civil dispose que : « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

Selon l’article 1303-1 du même code : « L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ».

Il est constant que les règles gouvernant l’enrichissement sans cause ne peuvent être invoquées dès lors que l’appauvrissement et l’enrichissement allégués trouvent leur cause dans l’exécution ou la cessation d’une convention conclue entre les parties.

En l’espèce, le 26 mars 2024, la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] a consenti à la SCEA [X] [Localité 3], société exploitante, un prêt à usage portant sur l’exploitation d’un ensemble de parcelles situées sur les Communes de [Localité 5] et [Localité 9].

Le 04 avril 2024, un second contrat de prêt à usage a été conclu entre ces mêmes parties portant sur l’ensemble du matériel viticole nécessaire à cette exploitation.

Il ressort de ces deux contrats conclus à titre gratuit que la SCEA [X] [Localité 3], prenait les fonds dans l’état où ils se trouvaient et avait l’obligation, pendant toute la durée du prêt d’entretenir le matériel viticole à ses frais et sous sa propre responsabilité, en contrepartie de quoi elle était autorisée à percevoir tous les fruits de son exploitation.

Dans sa note en délibéré, la SCEA [X] [Localité 3] indique que les factures produites aux débats sur lesquelles elle demande le remboursement de ses dépenses, « ne relèvent que de ce qui avait été convenu entre les parties et prévu aux contrats de prêt à usage ».

Il existe ainsi une cause aux dépenses engagées, en l’occurrence l’exécution des deux contrats des prêts à usage décrits ci-dessus.

La SCEA [X] [Localité 3] est donc infondée, en application de l’article 1303 du code civil, à prétendre à leur remboursement.

Elle sera déboutée de sa demande, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés par les parties.

Sur les autres demandes

La SCEA [X] [Localité 3] et la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE qui succombent seront condamnées aux dépens et devront payer ensemble à la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE ;

DÉCLARE recevables les demandes de la SCEA [X] [Localité 3] ;

DÉCLARE recevable la pièce n°23 produite par la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et la SCEA [X] [Localité 3] ;

DÉBOUTE la SCEA [X] [Localité 3] de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et la SCEA [X] [Localité 3] ensemble à payer à la SCEA des [Adresse 6] et [Adresse 8] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et la SCEA [X] [Localité 3] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT