TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH lors des débats

Madame TERRAL lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 7 mai 2026

à M^e DE VALON Jean

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 7 mai 2026

à Mme [Z] [F]

à M. [G] [Y]

N° RG 24/07782 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52H7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [Z]

née le 15 Novembre 1987 à , demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [Y] [G]

né le 07 Avril 1982 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé signés le 8 septembre 2014 et 11 septembre 2014 ayant pris effet le 15 septembre 2014, la SA SOGIMA a consenti à Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], CAGE A3, bâtiment 1, escalier 2, 5ème étage, porte n°001 – 13007 [Adresse 4], avec parking n°9B71G-2041 accessoire au logement, moyennant , pour l’appartement, le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 651,72 euros outre 133,25 euros de provisions sur charges, et pour le garage, le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 42,88 euros outre 9,92 euros de provisions sur charges;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 septembre 2024 pour un montant en principal de 3142,70 euros;

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 29 juillet 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 novembre 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA SOGIMA, a assigné Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal :

— Condamner solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 3966,10 euros au titre des loyers et charges, compte arrêté au 18 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Constater et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 12 février 2026 ;

A l’audience, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9001,73 euros au 1er février 2026, terme du mois de février 2026 inclus ;

Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] ont comparu en personne et ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant. Ils demandent des délais de paiement et indiquent qu’ils souhaitent rester dans le logement. Ils ajoutent avoir 2 enfants, que Madame travaille et perçoit 1040 euros de ressources, que Monsieur travaille à la Poste et perçoit entre 1650 et 2000 de salaire mensuel qu’il peut travailler les we. Ils soulignent qu’ils sont dans les lieux depuis 2014 et proposent de payer 250 euros par mois en plus du loyer, qu’un plan d’apurement leur permettra de percevoir à nouveau les allocations de logement ;

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 mai 2026 ;

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

La SA SOGIMA justifie par l’acte notarié produit aux débats, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 novembre 2024 a été dénoncée le 26 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 12 juin 2025 ;

La S.A SOGIMA justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 22 novembre 2023 ;

Par conséquent la société SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Il s’ensuit qu’en matière de baux d’ habitation, les clauses résolutoires qui contredisent l’encadrement légal de la résolution conventionnelle sont nulles. Il en va ainsi de la clause résolutoire qui comporte un délai inférieur à celui de six semaines ou de deux mois selon la date de signature du contrat, prévu par les dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail le 8 septembre 2014 et 11 septembre 2014 ayant pris effet le 15 septembre 2014 contient une clause résolutoire qui prévoit « A défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges accessoires, et après une simple sommation demeurée infructueuse, le présent bail sera immédiatement et de plein droit résilié si bon semble à la SOGIMA, sans que celle-ci ait à remplir aucune autre formalité judiciaire qu’à se pourvoir d’une ordonnance de référé (…) » ; cette clause ne satisfait pas aux exigences des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la requise qui exigent un délai minimum de 6 semaines laissé au locataire pour régulariser sa situation après la délivrance d’un commandement préalable;

Il s’ensuit que la SA SOGIMA sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail la liant à Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] par l’effet de la clause résolutoire ;

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations ;

La SA SOGIMA demande au tribunal à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et charges;

Le bailleur justifie par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G];

Il résulte du détail de la créance produit aux débats et actualisé au 1er février 2026 que les locataires depuis le mois de juin 2024 paient très irrégulièrement leur loyer et charges, que la dette est très conséquente;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires même si ceux-ci ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ;

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail d’habitation et du contrat de location d’un garage, ayant pris effet le 15 septembre 2014 pour manquements graves et répétés de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] à leur obligation de paiement des loyers et charges ;

Les baux ne sont pas résiliés par l’acquisition d’une clause résolutoire dont les effets pourraient être neutralisés ;

Compte tenu du prononcé de la résiliation judiciaire des baux fondée sur une inexécution du contrat des manquements suffisamment graves à leurs obligations de locataire mais, les contrats de bail se trouvent résiliés et les effets de la résiliation judiciaire ne peuvent être suspendus.

Compte tenu des baux antérieurs qui sont résiliés, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] sont au vu de la clause de solidarité insérée dans les contrats, solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au montant des loyers et des charges, soit 991,46 euros au total, et solidairement condamnés à payer ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expulsion de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA SOGIMA sollicite le paiement de la somme de 9001,73 euros au titre du solde des loyers et des charges impayés arrêtés au 1er février 2026 ;

Au soutien de sa demande, la requérant verse aux débats les baux d’habitation, le commandement de payer , et plusieurs décomptes le dernier arrêté au 1er février 2026 d’un montant de 9001,73 euros correspondant à l’arriéré locatif, échéance du mois de janvier 2026 incluse pour l’appartement et échéance du mois de février 2026 incluse concernant le garage ;

Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] ne contestent pas la dette locative et ne justifient pas de l’extinction de leur obligation ;

Une créance certaine liquide et exigible étant établie à hauteur de 9001,73 euros, Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] seront, au vu de la clause de solidarité insérée dans les baux, solidairement condamnés à payer à la SA SOGIMA, la somme de 9001,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse pour l’appartement et échéance du mois de février 2026 incluse concernant le garage , ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 22 novembre 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] ont sollicité l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que Madame travaille et perçoit 1040 euros de ressources, que Monsieur travaille à la Poste et perçoit entre 1650 et 2000 de salaire mensuel qu’il peut travailler les we. Ils soulignent qu’ils ont deux enfants, sont dans les lieux depuis 2014 et proposent de payer 250 euros par mois en plus du loyer, qu’un plan d’apurement leur permettra de percevoir à nouveau les allocations de logement ;

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience et établissent être en capacité de régler leur dette dans le délai légal précité;

Compte tenu des situations respectives des parties, et de la situation financière de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] qui s’améliore, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA SOGIMA recevable en ses demandes ;

Déboute la SA SOGIMA de sa demande tendant à obtenir le constat de la résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties, pour manquements graves et répétés de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] à leur obligation de paiement des loyers et charges ;

Ordonne l’expulsion de Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] et celle de tous occupants de leur chef des lieux appartement sis [Adresse 3], CAGE A3, bâtiment 1, escalier 2, 5ème étage, porte n°001 – [Localité 1], et parking n°9B71G-2041 situé à la même adresse, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 991,46 euros ;

Condamne solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] à payer à la SA SOGIMA la somme de 9001,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse pour l’appartement et échéance du mois de février 2026 incluse concernant le garage , ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Autorise Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] à apurer LEUR dette en 36 mensualités équivalentes d’un montant de 250 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal et des intérêts, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Condamne solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] à payer à la SA SOGIMA l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 991,46 euros, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux;

Rejette la demande de la SA SOGIMA au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [F] [Z] et Monsieur [Y] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE