TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01746 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLZK

3 copies

GROSSE délivrée

le 24/03/2025

à M^e Kathleen DOYEUX

M^e Claire NELSON

la SCP BIGNON LEBRAY & ASSOCIES

la SELARL RETAIL PLACES

Rendue le VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société PFO2 Représentée par sa gérante, la Société PERIAL ASSET MANAGEMENT, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 775 696 446, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4] / France

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Kathleen DOYEUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. BARAT CORPORATE Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

chez B 5

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Claire NELSON, avocat postulant au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 juillet 2024, la SCPI PF02 a assigné la SAS BARAT CORPORATE, au visa des l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner la défenderesse à lui payer à titre de provision sur les loyers, charges, taxes et accessoires dus, la somme de 104 593,69 euros TTC en principal, à parfaire, assortie des intérêts conventionnels de retard stipulés à l’article 12 du bail et correspondant au taux d’intérêt légal majoré de cinq points à compter de la date d’exigibilité de chacune des factures ;

— lui donner acte de ce qu’elle va introduire une action au fond en condamnation au paiement des travaux de remise en état restés impayés pour la somme de 70 515,83 euros TTC ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 16 novembre 2020, elle a donné à bail à la société BARAT CORPORATE des locaux à usage commercial au sein d’un ensemble immobilier situé sur le site Héliopolis, [Adresse 5] à [Localité 7] ; que le preneur a donné congé le 19 mai 2023 pour le 30 novembre 2023 ; que lors du pré-état des lieux réalisé le 25 juillet 2023, le montant des dégradations et travaux de remise en état imputables au preneur a été chiffré à 70 515,83 euros TTC ; que non seulement celui-ci n’a pas réalisé les travaux lui incombant, mais il a cessé de s’acquitter de ses loyers à compter de la délivrance du congé jusqu’à son départ des lieux le 30 novembre 2023 ; que par acte du 13 novembre 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 102 226,84 euros TTC qui est resté sans suite ; que la défenderesse a sollicité la mise en place d’un échéancier pour régler sa dette locative, et l’organisation d’une médiaition ; que la demande d’échéancier a été refusée en raison de l’échec d’un précédent échéancier ; qu’en revanche, elle a indiqué être disposée à trouver un accord amiable sur le montant des travaux, réponse à laquelle le preneur n’a jamais donné suite.

L’affaire, appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 17 février 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 14 février 2025, par des écritures aux termes desquelles elle :

— maintient sa demande en paiement d’une provision sur les loyers, charges, taxes et accessoires dus, tamenée à 100 041,35 euros TTC ;

— sollicite :

— la condamnation de la défenderesse à lui payer par provision au titre des travaux de remise en état – - à titre principal, la somme de 70 515,83 eruos TTC, à compenser avec le dépôt de garantie de 39 781 euros ;

— à titre subsidiaire, la somme de 63 991,71 euros ;

— à titre encore plus subsidiaire, la somme de 27 620,97 euros telle que proposée et donc reconnue par la défenderesse, sans compensation avec le dépôt de garantie ;

— le rejet de la demande de compensation avec le dépôt de garantie, sauf en cas de condamnation au paiement à la totalité des sommes réclamées ;

— le rejet de la demande de passerelle au profit du juge du fond ;

— à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de délais, octroyer à la défenderesse un délai maximum de 3 mois à compter de la décision et juger qu’en cas de non paiement d’une seule échéance à bonne date, la déchéance du terme interviendra de plein droit, rendant immédiatement exigible, sans formalité, l’intégralité des sommes dues ;

— à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de passerelle, l’autoriser à conserver le dépôt de garantie dans l’attente du jugement au fond, et condamner la défenderesse à lui payer la provision de 100 041,35 euros TTC ;

— en tout état de cause, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— la défenderesse, le 17 février 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande

— de débouter la société PF02 de ses demandes, fins et conclusions ;

— sur les intérêts conventionnels de retard, juger à titre principal que la demande se heurte à des contestations sérieuses ; subsidiairement, résuire à 1 euro la condamnation à ce titre ;

— sur les prétendus travaux de remise en état, juger à titre principal que la demande se heurte à des contestations sérieuses ;

— subsidiairement en cas de demande d’expertise judiciaire, rejeter la demande ; à défaut, mettre les frais et honoraires de l’expert à la charge de la demanderesse ;

— sur le montant de l’arriéré locatif, déduire la somme de 8 716,14 euros versée les 04 janvier et 13 février 2015 ; rejeter la demande fondée sur le dernier décompte qui souffre de contestations sérieuses ;

— sur le dépôt de garantie, en ordonner la restitution, ou la compensation le cas échéant avec les sommes qu’elle resterait devoir ;

— à titre subsidiaire, renvoyer l’affaire à une audience du tribunal statuant au fond ;

— à titre très subsidiaire, lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge ;

— en tout état de cause, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e NELSON en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 835 du même code, il peut toujours,même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, tsoit pour faire cesse un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative :

La demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, au paiement d’une somme ramenée à 100 041,35 euros TTC, majorée des intérêts conventionnels de retard stipulés au bail.

La défenderesse oppose une contestation sérieuse en faisant valoir que les demandes constituent un litige unique qui relève de la seule compétence du juge du fond.

Cependant, il résulte des écritures des parties comme des pièces et courriers échangés que la société BARAT CORPORATE ne conteste pas, et n’a jamais contesté, être redevable d’une dette locative, sa contestation portant seulement sur la majoration des intérêts, et l’absence de prise en compte de deux virements réalisés en janvier et février 2025 à hauteur de 8 716,14 euros (2 X 4 358,07 euros).

Il ressort des pièces et décomptes produits par la demanderesse que la somme restant due par la locataire s’établit à la somme de 104 198,97 euros, ramenée à 95 482,83 euros déduction faite desdits virements réalisés par la défenderesse en janvier et février 2025.

L’obligation de la société BARAT CORPORATE de s’acquitter de cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner au paiement.

La demande tendant à voir assortir cette somme des intérêts conventionnels de retard stipulés à l’article 12 du bail, fondée sur une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, sera en revanche rejetée car se heurtant à une contestation sérieuse qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

sur la demande au titre des travaux de remise en état :

La demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse à prendre en charge des travaux de remise en état des locaux, estimés à la somme de 70 515,83 euros TTC.

La défenderesse soutient là encore que la demande se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où la preuve n’est rapportée ni d’une faute ni d’un préjudice, que le montant réclamé est totalement disproportionné au regard du bon état général constaté tant par la société chargée d’établir le pré-état des lieux de sortie que par le commissaire de justice, et qu’elle n’a jamais reconnu être redevable d’une quelconque somme à ce titre.

La demanderesse produit cependant aux débats, outre des devis, le courrier adressé le 21 février 2024 par le conseil de la société défenderesse, aux termes duquel elle fait valoir que la somme est démesurée et le devis gonflé artificiellement, estimant que “le chiffrage comprend un surplus injustifié de 42 894,86 euros”.

Dans ce courrier comme dans ses écritures, la défenderesse conteste l’imputation de certains désordres qui selon elle relèvent de la vétusté ou concernent des équipements (banque d’accueil, cuisine etc) qui n’étaient plus présents lors de l’état des lieux de sortie.

Cette argumentation, et celle développée en réponse par la demanderesse, nécessitent une analyse des pièces du dossier et l’interprétation des clauses du contrat de bail, qui échappent au pouvoir des référés et interdisent de faire droit à l’intégralité de la demande.

En revanche, la demanderesse peut soutenir utilement qu’il se déduit des termes mêmes du courrier du 21 février 2024 que la locataire se reconnaît redevable a minima d’une somme de 27 620,97 euros (70 515,83 euros – 42 894,86 euros). Il y a lieu en conséquence de la condamner au paiement de cette somme, non sérieusement contestable.

sur le dépôt de garantie de 39 781 euros :

La défenderesse sollicite la restitution du dépôt de garantie, ou la compensation le cas échéant avec les sommes qu’elle resterait devoir.

Compte tenu du désaccord des parties sur le montant des travaux de remise en état imputable à la locataire, elle sera déboutée de cette demande, conformément à l’article 11.3 du bail qui stipule que la restitution du dépôt de garantie se fera après arrêté notamment des travaux de remise en état.

sur le renvoi de l’affaire à une audience du tribunal statuant au fond ;

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des référés peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Les faits de l’espèce ne permettant pas de caractériser une urgence particulière, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de renvoi devant la juridiction du fond.

sur les délais de paiement :

La défenderesse sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues.

La demanderesse s’y oppose en faisant valoir qu’elle est de mauvaise foi, ne produit aucune garantie de solvabilité, et a déjà bénéficié de fait de larges délais de paiement.

Les circonstances de l’espèce ne permettent pas cependant de retenir une quelconque mauvaise foi de la part de la défenderesse, qui justifie sa carence par des difficultés économiques dont la réalité est confirmée par l’attestation de son expert-comptable en date du 14 novembre 2024, selon laquelle la société n’est pas en mesure d’honorer immédiatement la totalité des arriérés de loyers et devra bénéficier d’un échéancier de 24 mois au moins.

Il y a lieu en conséquence de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative, selon les modalités précisées au dispositif, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme de plein droit, rendant immédiatement exigible, sans formalité, l’intégralité des sommes dues.

sur les autres demandes :

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes non comprises dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée, outre les dépens, à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

CONDAMNE la SAS BARAT CORPORATE à payer à la SCPI PF02 :

— la somme provisionnelle de 95 482,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires

— la somme provisionnelle de 27 620,97 euros au titre des travaux de remise en état

ACCORDE à la SAS BARAT CORPORATE un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 23 mensualités égales d’un montant de 5 125 euros et d’une 24ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE la SAS BARAT CORPORATE aux dépens et la condamne à payer à la SCPI PF02 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,