TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/00925

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJX

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

10 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE COUTEAU D’ARGENT A [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0899

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0056

Décision du 04 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/00925 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur [B] DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 4 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 1963, les époux [N], aux droits desquels s’est trouvée la société Comaco puis aujourd’hui la SARL Compagnie Francaise d’Investissement (ci-après la société CFI) ont donné à bail aux époux [T], aux droits desquels s’est trouvée la SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie depuis une cession de fonds intervenue le 8 janvier 1968 et jusqu’à la liquidation judiciaire prononcée le 30 novembre 2011, puis la SARL Le Couteau D’Argent à [Localité 6] par cession de fonds autorisée le 30 janvier 2012 et régularisée le 11 avril 2012, divers locaux commerciaux et d’habitation, à destination de «Boucherie, charcuterie, volailles et porc frais à l’exclusion de tous autres », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2].

Le bail, conclu pour une durée de neuf année à compter du 1er avril 1963 pour finir le 31 mars 1972, a été renouvelé à plusieurs reprises aux mêmes clauses et conditions, le dernier renouvellement datant du 1er avril 1999.

Par jugement en date du 10 décembre 2001 le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de continuation au bénéfice de la SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie.

Le 27 septembre 2007, la société Comaco, alors propriétaire des lieux loués, a notifié à la société locataire un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2008, date d’échéance contractuelle du bail, moyennant un loyer annuel en principal de 82 000 euros.

La SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie ayant saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, ce dernier a, par jugement en date du 3 novembre 2009, ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [E]. L’expert a déposé son rapport le 15 janvier 2011 concluant à une valeur locative de 52 390 euros au 1er avril 2008.

En parallèle, le 1er octobre 2008, la société Comaco a délivré à la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie une mise en demeure visant la clause résolutoire, l’enjoignant de cesser toute vente de produits ne relevant pas du commerce autorisé et de procéder aux réparations locatives.

Par acte du 28 octobre 2008, la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie a assigné la société Comaco afin de voir déclarer nulle ladite mise en demeure. Par jugement rendu par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris le 15 juin 2010, le tribunal a, notamment rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire, et débouté la société locataire de sa demande relative à la possibilité de mise en vente de divers produits non inclus dans le commerce de boucherie.

La société CFI devenue propriétaire de l’immeuble, a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 juillet 2010, mais l’affaire a été radiée par ordonnance du 26 septembre 2011 rendue par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris.

Puis par acte sous seing privé du 14 avril 2011, la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie a consenti à MM. [X] et [U] [J], pour le compte de la future SARL Boucherie Lamartine [J], une promesse synallagmatique de vente sous diverses conditions suspensives dont celles afférentes à l’obtention d’un nouveau bail moyennant un loyer annuel de 73 000 euros HT HC et à l’accord du tribunal de commerce à la cession du fonds de commerce, compte tenu d’un plan de continuation en cours jusqu’au 6 décembre 2011.

Par protocole d’accord sous condition suspensive de l’autorisation du tribunal de commerce à la cession de fonds de commerce en date du 26 juillet 2011, la société CFI, la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie et M. [B] [S] [Y] [A], en qualité de caution, ont convenu d’un désistement d’instances et d’actions réciproque moyennant le paiement des loyers échus et d’une indemnité forfaitaire et transactionnelle de 43 000 euros avec conservation par le bailleur du dépôt de garantie.

Un bail commercial a été conclu le même jour entre la société CFI et la société Boucherie Lamartine [J], sous la même condition suspensive d’autorisation de la cession par le tribunal de commerce, moyennant diverses charges et conditions et notamment un loyer annuel net d’un montant de 73 000 euros HT et HC, et prévoyant une activité autorisée dans les lieux de « Boucherie, charcuterie, traiteur de spécialités charcutières, volailles, comestibles solides et liquides en tant que produits dérivés de la boucherie, rôtisserie sous les réserves stipulées sous le titre B4 ci-après. En revanche, toute livraison de plats cuisinés est interdite ainsi que tout étalage et vente sur la rue, excepté une rôtissoire sur le trottoir ».

Après déclaration de cessation des paiements de la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie du 16 novembre 2011, le tribunal de commerce de Paris a prononcé par jugement en date du 30 novembre 2011 la résolution du plan de continuation et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société, en désignant la SELAFA MJA en qualité de liquidateur.

Par acte d’huissier signifié le 18 octobre 2011 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à la SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie et le 11 octobre 2011 à M. [B] [A], la SARL CFI a fait commandement à la SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie de régler les loyers échus au titre des 2ème et 3ème trimestres 2011 pour un montant de 35 841,72 euros de garnir et d’exploiter les locaux, de remettre les locaux en l’état où ils étaient avant les travaux, de mettre fin à l’occupation des locaux par un tiers non autorisé et de justifier d’une assurance.

Faisant valoir que ce commandement de payer était resté infructueux , par acte d’huissier en date du 25 novembre 2011, la société CFI a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie, M. [A] et la SARL Boucherie Lamartine [J] afin notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la SA Boucherie Lamartine [A] et Compagnie des lieux loués, et de la condamner au paiement des loyers et charges dus à hauteur de 51 604,50 euros et subsidiairement de la voir dire et juger fondée dans son refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes découverts au cours de l’été-automne 2011 (travaux irréguliers, absence de garnissement, inexploitation, sous-location irrégulière, non-paiement des loyers et absence d’assurance).

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2012, sur autorisation du juge du tribunal de commerce en date du 30 janvier 2012, la société Le Couteau d’Argent à Paris a acquis le fonds de commerce moyennant le prix de 115 000 euros, et est intervenue à l’instance alors en cours.

C’est dans ces conditions que par jugement mixte contradictoire du 17 novembre 2015, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a notamment débouté la société CFI de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de déchéance du droit au maintien dans les lieux, a dit que la société Le Couteau d’argent à Paris, venant aux droits de la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie, avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction et était débitrice d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2008, a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, avec mission d’usage en la matière et a désigné Mme [G] pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 22 décembre 2017.

Par jugement réputé contradictoire du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— fixé l’indemnité d’éviction due par la société Compagnie française d’investissement à la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à la somme de 502 000 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité d’éviction principale : 390 000 euros,

* Frais de remploi : 39 000 euros,

* Trouble commercial : 13 000 euros,

* Frais de déménagement : 10 000 euros,

* Frais de réinstallation : 50 000 euros,

— condamné la société Compagnie française d’investissement à payer cette somme à la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] ;

— dit que les indemnités de licenciement seront réglées par la société Compagnie française d’investissement à la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] sur présentation de justificatifs ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à la somme de 38000 euros par an à compter du 1er avril 2008, et jusqu’à la libération effective des locaux,

— condamné la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à payer cette somme à la société Compagnie française d’investissement sous déduction des montants déjà réglés au titre des loyers ou de l’indemnité d’occupation provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— ordonné la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation qui s’opérera de plein droit ;

— ordonné la capitalisation des intérêts.

Par ordonnance sur requête en date du 23 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Paris en qualité de séquestre à l’effet de recevoir la somme de 502 000 euros correspondant à l’indemnité d’éviction.

Par procès verbal de constat d’huissier de justice en date du 20 décembre 2019, la société CFI a fait dresser un pré-état des lieux de sortie, lequel a été signifié le 20 janvier 2020 à la société Le Couteau d’argent à [Localité 6], en lui faisant sommation de procéder à la remise en bon état de réparations locatives des locaux loués, et à cet effet, de procéder à tous les travaux nécessaires avant le 13 février 2020, date fixée pour l’état des lieux de sortie définitif, la restitution des locaux et la remise des clés.

Parallèlement, par actes d’huissier signifiés les 30 janvier et 3 février 2020, la société Le Couteau d’Argent à Paris a assigné en référé la société CFI et le Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Paris devant le tribunal judiciaire de Paris afin principalement qu’il soit enjoint à ce dernier de lui verser la somme de 502 000 euros détenue au titre de l’indemnité d’éviction et que la société CFI soit condamnée à lui restituer par provision l’indu versé au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2008.

En cours d’instance, par procès verbal de constat d’huissier de justice en date du 13 février 2020, la société CFI a fait dresser un état des lieux de sortie contradictoire et a remis à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] la somme de 502 000 euros en exécution du jugement du 11 juillet 2019 outre une somme de 10 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 25 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté que la société Le Couteau d’argent à Paris renonçait à ses demandes à l’égard du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Paris ;

— condamné la société CFI à payer à la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] la somme provisionnelle de 102 798 euros TTC au titre du trop-perçu des loyers versés du 30 novembre 2011 au 13 février 2020 ;

— condamné la société CFI à payer à la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] une provision de 12719 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement du coût des licenciements ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision sur le coût de remise en état des locaux et le préjudice financier de la non-relocation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision pour préjudice moral lié aux dégradations ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de restitution des écussons.

La société CFI a interjeté appel de cette décision et par arrêt du 8 décembre 2021, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé l’ordonnance sauf en ce qui concerne la condamnation au titre de la restitution du dépôt de garantie et dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Décision du 04 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/00925 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJX

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice signifié le 10 janvier 2022, la société Le Couteau d’argent à Paris a assigné la société CFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 12 779 euros en remboursement du dépôt de garantie, la somme de 37 491 euros au titre du coût du licenciement de ses salariés à la suite de son éviction, et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 novembre 2022, la société Le Couteau d’argent à Paris demande au tribunal de :

— condamner la société CFI à lui payer la somme de 12 779 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la société CFI à lui payer la somme de 37 491 euros au titre du coût du licenciement de ses salariés à la suite de son éviction ;

— condamner la société CFI à lui payer la somme de 14 698,40 euros au titre des travaux de réfection de la chambre froide de l’établissement dont elle a fait l’avance ;

— condamner la société CFI à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter la société CFI de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société CFI à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société Compagnie française d’investissement aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, la société CFI demande au tribunal de :

— débouter la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— condamner la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à lui rembourser la somme de 3924,97 euros au titre du différentiel de loyer pour la période du 1er décembre 2011 au 10 avril 2012 ;

— condamner la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à lui payer la somme de 67 254 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de la remise en état des locaux loués ;

— condamner la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à lui payer la somme de 35 000 euros correspondant à six mois de loyers hors taxes à titre d’indemnité correspondant au préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur libération effective ;

— condamner la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de préjudice moral, pour dégradations volontaires d’éléments classés aux monuments historiques ;

— ordonner la compensation des dettes réciproques entre et la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] :

— condamner la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] à lui payer la somme de 8500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Bernert, avocat aux offres de droits ;

— condamner la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une somme de 10 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

La société Le Couteau d’argent à [Localité 6] fait valoir, au soutien de sa demande, que la société CFI détient la somme de 12 779 euros versée le 1er juillet 2014 et correspondant à une reconstitution du dépôt de garantie, le dépôt de garantie initial ayant servi à compenser les dettes de loyers du locataire cédant en liquidation judiciaire. Elle indique que ce dépôt de garantie doit lui être restitué dès lors qu’elle a quitté les lieux, qu’aucune somme n’est due à la société CFI au titre des réparations locatives puisqu’elle a fait procéder à l’ensemble des réparations et que les locaux ont été rendus conformément à leur état figurant à l’état des lieux d’entrée.

La société CFI s’oppose à cette demande aux motifs que la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] n’a pas, lors de la cession du fonds de commerce du 11 avril 2012, reconstitué le dépôt de garantie de sorte qu’elle ne détient aucune somme à ce titre dans ses comptes, et que le dépôt de garantie versé par la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie, cédante à la cession, a servi à compenser les dettes de loyers et de charges dans le cadre de sa procédure de liquidation judiciaire. Elle précise que la somme de 12 779 euros mentionnée dans la pièce n°19 versée aux débats par la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] ne correspond nullement au dépôt de garantie en litige mais à diverses sommes qui sont étrangères au contrat liant les parties.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’acte de cession du fonds de commerce mentionne en page 23 que le bailleur dispose d’un dépôt de garantie s’élevant à la somme de 24 468 euros qu’il “conserve par-devers lui en règlement total par compensation de la créance de loyer ou d’indemnité d’occupation et de charges, postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective ayant couru jusqu’à la date de notification de l’ordonnance de Monsieur le juge commissaire ayant autorisé la présente cession, revêtue du privilège de l’article L641-13 du code de commerce, qui s’élève à la somme de 12345,48 euros.

Le solde du dépôt de garantie non compensé s’imputera sur la créance de loyers déclarée pour la période antérieure au jugement de liquidation judiciaire dont il permettra ainsi le règlement partiel à due concurrence.

Les cessionnaires indiquent qu’aucune stipulation du bail non plus qu’aucune disposition légale ne les contraint à reconstituer le dépôt de garantie qui a ainsi disparu et font en tout état de cause leur affaire personnelle sans aucun recours contre la liquidation de l’obligation dans laquelle ils se trouveraient le cas échéant d’effectuer cette reconstitution.”

Il ressort sans ambiguïté de ces dispositions que le dépôt de garantie versé par la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie a servi à compenser les dettes de loyers et charges de la société dans le cadre des opérations de liquidation, ce qui au demeurant n’est pas contesté par la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6].

Il appartient dès à cette dernière de prouver qu’elle a reconstitué le dépôt de garantie.

Or le seul document qu’elle verse aux débats intitulé “liste simplifiée des immobilisations au 30 juin 2020" édité par ses soins ne suffit pas à rapporter cette preuve, en l’absence de tout autre document comptable (attestation, justificatif de paiement…), et en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi- même. Etant entendu au surplus que la société CFI soutient sans être contredite sur ce point par la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] que celle-ci exploite plusieurs locaux commerciaux et est donc susceptible d’avoir versé plusieurs dépôts de garantie à plusieurs bailleurs ; que la liste des immobilisations mentionnées dans ce document correspond à des postes divers tels que “caution place de parking [L], caution badge parking [L], badge parking, dépôt de garantie parking [L], caution Elis” dont le rapport avec la société CFI n’est pas établi, faute de tout élément d’identification précis tel que la mention du nom du bailleur et l’adresse ; et que selon cette pièce, le versement du dépôt de garantie concernant les loyer serait daté du 1er juillet 2014, alors même que le fonds de commerce a été acquis en avril 2012.

Sous le bénéfice de ces observations, la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] n’est pas fondée à se prévaloir d’une créance à l’encontre de la société CFI au titre du dépôt de garantie.

Sur les demandes en paiement formées par la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] au titre du coût du licenciement des salariés résultant de l’éviction

La société Le Couteau d’argent à [Localité 6] fait valoir que les licenciements de ses salariés résultant de son éviction lui ont coûté la somme de 37 491 euros selon une attestation de son expert comptable en date du 23 juin 2020, que ce coût inclut les indemnités de licenciement et le coût des contrats de sécurisation professionnelle de deux salariés sur trois à l’exclusion de l’indemnité de préavis versée au troisième salarié et des charges patronales qui sont à sa seule charge. Elle soutient communiquer l’ensemble des pièces justificatives nécessaires permettant d’établir le quantum de son préjudice.

La société Compagnie française d’investissement s’oppose à cette demande faisant valoir que la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] ne produit aucune attestation pôle emploi des salariés permettant d’apprécier que les indemnités de licenciement ont une date certaine. Elle ajoute que la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] ne peut lui faire supporter le coût des contrats de sécurisation professionnelle de deux salariés dont le montant aurait été versé à Pôle emploi, ainsi que le coût des indemnités de préavis lesquelles découlent du contrat de travail et non du licenciement, soutenant qu’elle n’a pas à supporter le caractère tardif des licenciements opérés et se prévalant du caractère factice de l’option proposée de contrat de sécurisation professionnelle. Elle expose en outre que la société Le Couteau d’argent de [Localité 6] échoue à démontrer que les licenciements opérés sont la conséquence directe de l’éviction et non des licenciements de complaisance, eu égard aux possibilités de reclassement de l’un des salariés dans les autres établissements du groupe [Z] dont dépend l’ancienne preneuse.

Elle indique enfin que la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] ne prouve pas la situation de son compte faisant apparaître le règlement à Pôle emploi de la somme de 27 023,71 euros, ainsi que les situations de compte et de l’attestation Unedic de trois salariés licenciés.

Il est établi et non contesté que par jugement aujourd’hui définif rendu le 11 juillet 2019, la société CFI a été condamnée à payer à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] les frais de licenciement de ses salariés consécutifs à son éviction.

En l’espèce, la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] verse aux débats, notamment :

— une attestation de l’expert-comptable de la société sur le coût des licenciements consécutifs à l’éviction, en date du 23 juin 2020, faisant état d’un coût total supporté par l’entreprise de 41 725 euros, précisant cependant que les salariés concernés n’ont pas touché leur indemnité de préavis dans la mesure où ils ont opté pour le contrat de sécurisation professionnelle qui est financé par leur indemnité de préavis majoré des charges sociales, patronales et salariales correspondants,

— les lettres de licenciement signées par les salariés adressées à M. [K] [D] et M. [H] [M] le 3 février 2020 et à M. [I] [Z] le 10 février 2020, mentionnant comme motif l’éviction des locaux et la fermeture du fonds,

— un bulletin de salaire, un reçu pour solde de tout compte signé et un certificat de travail de M. [H] [M],

— un bulletin de salaire, un reçu pour solde de tout compte signé et un certificat de travail de M. [I] [Z]

— un bulletin de salaire, un reçu pour solde de tout compte signé et un certificat de travail de M. [K] [D],

— les avis de paiement au titre de la participation de la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] au financement du contrat de sécurisation professionnelle (CSP) édités par pôle emploi les 14 avril et 13 juillet 2020 concernant respectivement M. [I] [Z] et M. [K] [D],

— un relevé de compte daté du 8 octobre 2021 adressé par Pôle Emploi justifiant du règlement par la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] de la somme de 27 023,71 euros.

Ces pièces justifient suffisamment du montant de la créance de la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6], dont le principe a été reconnu par le jugement définitif sus visé, de sorte que la société CFI n’est pas fondée à le remettre en cause, en alléguant, au demeurant sans en justifier, que les licenciements et leurs modalités seraient “de complaisance”.

La société CFI sera donc condamnée à ce titre à payer à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] la somme réclamée de 37 491euros.

Sur les demandes en paiement formées par la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] au titre du remboursement du coût des travaux de réfection de la chambre froide

La société Le Couteau d’argent à [Localité 6] réclame la condamnation de la société CFI à lui payer la somme de 14 698,40 euros, exposant avoir fait procéder à des travaux en 2018 et en 2019 aux fins de mise en conformité à la réglementation en vigueur des locaux loués, notamment concernant la chambre froide. Elle soutient que ces travaux incombaient à la bailleresse en vertu de son obligation de délivrance, en l’absence de clause contractuelle de report de cette obligation sur le preneur.

La société CFI, qui conclut au débouté des demandes de la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6], ne formule aucune observation sur ce point.

Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il résulte par ailleurs des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il appartient à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] de rapporter la preuve que les frais dont elle demande le remboursement devaient être supportés par le bailleur.

Or la facture qu’elle verse aux débats ne permet pas d’affirmer que les travaux ont été rendus nécessaires aux fins de mise en conformité des équipements à la réglementation en vigueur ; ceci alors même que le bail mettait contractuellement à la charge du preneur de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient, et de les entretenir en bon état de réparations locatives sans pouvoir exiger aucun travaux de réparation pendant le cours du bail.

La société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la société CFI relative à un différentiel de loyer

La société CFI sollicite la condamnation de la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] à lui rembourser la somme de 3 924,97 euros correspondant au différentiel de loyer qu’elle a payé pour la période du 1er décembre 2011 au 10 avril 2012.

Elle fait valoir que la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] n’est devenue locataire et occupante des lieux que le 11 avril 2012 par l’effet de la cession du fonds de commerce, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’aucune restitution du paiement de l’indu du différentiel entre les sommes versées par le précédent locataire et l’indemnité d’occupation effectivement due à compter du 1er avril 2008. Elle en conclut que c’est par une appréciation erronée de documents versés aux débats et des circonstances de l’espèce que l’ordonnance du 25 février 2021, confirmée en appel sur ce point, fixe comme point de départ du trop perçu de loyer à rembourser la date du 30 novembre 2011. Elle ajoute qu’aucune restitution d’indu n’est envisageable pour la période concernée, la société Boucherie Lamartine [A] et Compagnie, précédente locataire placée en liquidation judiciaire, n’ayant elle-même pas payé ses loyers.

La société Le Couteau d’argent à Paris s’oppose à cette demande aux motifs que le différentiel d’indemnité d’occupation est dû depuis la date d’effet du congé, soit le 1er avril 2008 dès lors que la cession du fonds de commerce a opéré transfert du bénéfice de ce différentiel et de la procédure en cours relative au congé avec effet au 1er avril 2008 et qu’il y a autorité de chose jugée sur ce point par jugement définitif du 11 juillet 2019 du tribunal judiciaire de Paris. Elle ajoute que la société CFI ne peut sérieusement lui refuser le droit à restitution de toute somme payée en excès à compter du 1er avril 2008 jusqu’au 11 avril 2012 et dans le même temps exiger d’elle qu’elle paye une indemnité d’occupation à effet du 1er avril 2008.

Subsidiairement, elle indique que les loyers postérieurs au 30 novembre 2011 ont été réglés à la société CFI, comme cela résulte de l’acte de cession du fonds de commerce, jusqu’à la date de l’ordonnance du juge-commissaire, et qu’elle a réglé elle-même les loyers lui incombant jusqu’à son départ des lieux le 13 février 2020, de sorte qu’aucune somme n’est due au titre d’un différentiel de loyer à la société CFI.

Par jugement rendu le 11 juillet 2019 anjourd’hui définitif, le tribunal a condamné la société Le Couteau d’Argent à Paris au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2008.

Pour fixer cette date antérieure à la cession du fonds comme le réclamait alors la société CFI, le tribunal a retenu que l’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la cession du fonds de commerce précise que les cessionnaires feront leur affaire pleine et entière des procédure en cours engagées par le bailleur et que cet engagement est repris dans l’acte de cession du fonds en date du 11 avril 2012.

Il est établi et non contesté que l’indemnité d’occupation fixée judiciairement mise à la charge de la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] est inférieure au loyer contractuel et que la société CFI a été condamnée en référé à payer à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] une provision de 102798 euros TTC correspondant au différentiel entre l’indemnité d’occupation et les loyers versés sur la période du 30 novembre 2011 (date d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Boucherie Lamartine) au 13 février 2020 (date de libération des lieux).

La société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] se prévaut à juste de la teneur du jugement rendu le 11 juillet 2019 et expose à raison que la société CFI ne peut à la fois réclamer sa condamnation à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2008 et dénier à celle-ci tout droit à revendiquer une éventuelle répétition de l’indu avant le 11 avril 2012, date de la cession du fonds.

Au surplus, l’acte de cession de fonds de commerce du 11 avril 2012 stipule que le bailleur a conservé le dépôt de garantie “'en règlement total, par compensation, de la créance de loyer ou d’indemnité d’occupation et de charges, postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective et ayant couru jusqu’à la date de notification de l’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la présente cession (soit le 30 janvier 2012) ; que pour la période postérieure à la date de notification de l’ordonnance du juge commissaire jusqu’au 31 mars 2012, étant rappelé que les loyers sont payables trimestriellement et à terme échu, il est dû au bailleur la somme totale de 11.549 euros que les cessionnaires règlent ce jour en un chèque de ce montant.”

Au regard de ces dispositions, claires et précises, la société CFI ne peut valablement soutenir comme elle le fait dans ses conclusions “qu’aucun loyer n’a été versé par la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] avant le 11 avril 2012.”

Enfin, la société CFI est mal fondée à soutenir que la demande en restitution de l’indû formée par la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] se heurterait à la dette locative de la société Boucherie Lamartine [A] et Cie, étrangère à la relation contractuelle entre les parties en litige et eu égard aux stipulations contractuelles sus visées.

La société CFI sera donc déboutée de sa demande en paiement formée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée par la société CFI au titre du coût de la remise en état des locaux loués

La société CFI demande au tribunal de condamner la société Le Couteau d’argent à Paris à lui payer la somme de 67 254 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de la remise en état des locaux loués.

Elle fait valoir pour l’essentiel que la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] n’a pas effectué l’ensemble des réparations locatives lui incombant contractuellement au moment de la restitution des locaux de sorte qu’elle lui est redevable du coût des travaux de remise en état sans qu’il ne soit nécessaire de justifier du paiement de ceux-ci.

La société Le Couteau d’argent à [Localité 6] s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle a respecté son obligation d’entretien et de remise en état des locaux, et que la société CFI échoue à démontrer les dégradations qu’elle allègue.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du même code, le demandeur à l’indemnisation doit apporter la preuve de son préjudice.

En l’espèce, il résulte d’un procès verbal de constat d’entrée dans les lieux établi le 13 février 2012 que si l’appartement du premier étage a été totalement rénové, la partie commerciale des locaux apparaît être en état d’usage.

La comparaison avec l’état des lieux de sortie établi le 13 février 2020, ainsi que la nécessaire prise en compte de la durée d’occupation de locaux, ne permet pas de caractériser l’existence de dégradations imputables à un défaut d’entretien du preneur, lequel n’était contractuellement pas tenu de restituer les locaux dans un état neuf. Etant entendu au surplus que la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] verse aux débats des factures justifiant de ce qu’elle a fait diligenter dans les lieux divers travaux notamment dans la chambre froide et le laboratoire, pour un montant de plus de 15 000 euros.

La société CFI, qui échoue à rapporter la preuve d’une faute imputable à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6], sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée par la société CFI en réparation de son préjudice moral consécutif à la dégradation volontaire d’éléments classés aux monuments historiques

La société CFI demande au tribunal de condamner la société Le Couteau d’argent à Paris à lui payer la somme de 5000 euros à titre de préjudice moral, pour dégradations volontaires d’éléments classés aux monuments historiques.

Elle fait valoir que la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] n’a pas respecté son obligation d’entretien des fermetures et la devanture de la boutique laquelle est classée. Elle ajoute que les boiseries intérieures ont été vandalisées lors du départ de la preneuse.

La société Le Couteau d’argent à [Localité 6] s’oppose à cette demande aux motifs que la société CFI échoue à démontrer l’existence de dégradation, précisant que les plaques d’éléveurs sur la vitrine des locaux ont été enlevées proprement et sont de la propriété personnelle de M. [O] [Z], qu’aucune mention n’a été faite de l’existence de ces plaques lors de son entrée dans les lieux.

Il est constant que trois conditions cumulatives conditionnent la mise en œuvre de la responsabilité civile, à savoir une faute, un dommage et un lien de causalité. C’est à la victime d’un dommage de démontrer que ces trois conditions sont remplies pour obtenir réparation de son préjudice, conformément à l’article 1315 alinéa 1 du code civil tel qu’applicable aux faits de l’espèce et à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, outre que, sous le bénéfice des observations susvisées, l’existence d’un manquement imputable à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] n’est pas suffisamment rapportée, la société CFI invoque l’existence d’un préjudice moral sans caractériser celui-ci.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée par la société CFI au titre de l’impossibilité de relocation des locaux

La société CFI demande au tribunal de condamner la société Le Couteau d’argent à Paris à lui payer la somme de 35 000 euros correspondant à six mois de loyers hors taxes à titre d’indemnité correspondant au préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur libération effective.

Elle fait valoir, que compte tenu de l’absence de réparations locatives de la société Le Couteau d’argent à [Localité 6] et de l’état particulièrement dégradé des locaux, elle a dû faire réaliser des travaux et n’a pu relouer immédiatement les locaux après leur libération effective le 13 février 2020, ce qui lui a causé un préjudice financier estimé en fonction du prix de la valeur locative de marché soit la somme de 35 000 euros hors taxes.

La société Le Couteau d’argent à [Localité 6] s’oppose à cette demande aux motifs que la société CFI échoue à démontrer les dégradations qu’elle allègue, l’existence d’une faute commise dans les réparations locatives et la réalité des préjudices allégués. Elle soutient que l’absence de relocation des locaux résulte du propre fait de la bailleresse réclamant un loyer excessif aux futurs locataires.

Aucune faute imputable à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] n’étant suffisamment caractérisée comme il a été jugé supra, la société CFI ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6]

Il résulte de l’article 1231-6 in fine du code civil que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance s’il justifie d’un préjudice distinct et indépendant du retard résultant de la mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un tel préjudice distinct.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société CFI qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] la somme de 3000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Condamne la SARL CFI à payer à la SARL Le Couteau d’Argent à [Localité 6] la somme de 37491 euros au titre des frais de licenciement ;

Déboute la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] de ses demandes formées au titre du dépôt de garantie et des frais de réfection de la chambre froide,

Déboute la société Le Couteau d’Argent à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute la SARL CFI de ses demandes en paiement dirigées contre la SARL Le Couteau d’Argent à [Localité 6] ;

Condamne la SARL CFI à payer à la SARL Le Couteau d’Argent à [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL CFI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL CFI aux dépens de l’instance ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME