REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 24/00738 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MMJH

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. CHAUSSEA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Anthony DIONISI, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistés de M^e Emmanuelle CHAVANCE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DU SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Anthony DIONISI – 0021

M^e Clémentine PUJOS – 319

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 1984, l’indivision LOCABANQUE et LOCASOFAL, aux droits de laquelle se sont trouvés successivement la société SELECTIBAIL, INVESTIMUT puis la SCI FONCIERE SUD, a consenti aux sociétés LES GALERIES DU PAPIER PEINT, YOGI et BATA, aux droits desquelles se sont trouvées successivement les sociétés GP DECORS, MISFA LITERIE 83, MULTICHAUSS et enfin la société CHAUSSEA SAS, un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situés dans le [Adresse 3]. Le montant du loyer annuel était fixé à 420 000 francs par an en principal. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er août 1984 pour s’achever le 31 juillet 1993.

Le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er août 1993 pour expirer le 31 juillet 2002.

Par avenant au bail du 21 janvier 2000, il a été convenu que la société MULTICHAUSS resterait seule titulaire du bail renouvelé à compter du 1er août 1993, et porterait seulement sur le local n° 35 – magasin 2, d’une surface de 347 m2 pour un loyer annuel de 171 856,28 francs. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 avril 2022, la SCI FONCIERE SUD a notifié à la société CHAUSSEA SAS un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer de 120 000 euros en principal.

Par lettre recommandée du 12 mai 2022, la société CHAUSSEA SAS a donné son accord sur le principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2023 mais a refusé le montant du loyer proposé.

Par lettre recommandée du 10 mars 2023, la SCI FONCIERE SUD a notifié à la société CHAUSSEA SAS un mémoire préalable en sollicitant la révision du loyer à la somme annuelle de 100 000 euros en principal. Le loyer était au 1er janvier 2023 de 68 038,82 euros par an.

Par lettre recommandée du 2 octobre 2023, la société CHAUSSEA SAS a notifié à la SCI FONCIERE SUD un mémoire en réponse aux termes duquel elle sollicite à titre principal la fixation du loyer à la somme de 40 928,38 euros, et à titre subsidiaire la désignation d’un expert.

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2023, la société CHAUSSEA SAS a fait assigner la SCI FONCIERE SUD devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du loyer renouvelé à la somme de 40 928,38 euros.

Par jugement avant-dire-droit du 18 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné [R] [C] pour y procéder. Le loyer provisionnel a été fixé au montant du loyer actuel, et les dépens et les frais irrépétibles réservés.

[G] [N], experte judiciaire nommée en remplacement de [R] [C] par ordonnance du 27 juin 2024, a rendu son rapport le 11 juillet 2025. Elle a estimé la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023 à 80 374,80€, ou à 67 083,38€ après prise en compte de l’abattement impôt foncier et assurance.

Dans son mémoire notifié par recommandé le 12 janvier 2026, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CHAUSSEA SAS demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon de :

— FIXER à la somme de 44.249,63 € par an en principal le loyer dû à compter du 1er janvier 2023 par la société CHAUSSEA SAS sur les locaux situés [Adresse 3].

— CONDAMNER la SCI FONCIERE SUD à régler sur les trop perçus de loyer des intérêts au taux légal depuis le 2 octobre 2023 et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an.

— CONDAMNER la SCI FONCIERE SUD aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise.

— CONDAMNER la SCI FONCIERE SUD à régler à la CHAUSSEA SAS la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire notifié par recommandé le 13 janvier 2026, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI FONCIERE DU SUD demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon de :

— FIXER à la somme de 80.374,80 € HT par an en principal le loyer dû à compter du 1er janvier 2023 par la société CHAUSSEA SAS sur les locaux sis [Adresse 3], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserves de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014. ;

— CONDAMNER la société CHAUSSEA aux entiers dépens ainsi qu’à régler à la SCI FONCIERE DU SUD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Le 3e alinéa de l’article L. 145-34 prévoit que les dispositions relatives au plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans».

Il est constant que le bail commercial, signé le 3 août 1984 pour une durée initiale de 9 ans, puis expressément renouvelé, se poursuit par tacite reconduction depuis le 1er août 2002, soit depuis plus de douze ans. Ainsi qu’en conviennent les parties, le montant du loyer renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative du bien lors du renouvellement.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée, aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, [G] [N] a estimé la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023 à 80 374,80€, ou à 67 083,38€ après prise en compte de l’abattement impôt foncier et assurance.

La surface utile pondérée n’est pas contestée : elle est de 304,45 m2.

La société CHAUSSEA SAS demande de fixer la valeur locative à la somme de 44 249,63€ en retenant :

— Une valeur unitaire de 210€ par m2 pondéré, au lieu de 264€ par m2 pondéré retenu par l’expert,

— Un abattement forfaitaire de 10% pour accession en fin de jouissance,

— Un abattement de 10 672,11€ au titre de l’impôt foncier,

— Un abattement de 2 619,31€ au titre de l’assurance.

La SCI FONCIERE SUD demande de retenir la valeur de 80 374,80€ et d’écarter l’abattement pour la charge de la taxe foncière et l’assurance, ainsi que tout abattement pour accession en fin de jouissance.

S’agissant, en premier lieu, de la valeur unitaire, il résulte de l’article R. 145-7 du code de commerce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 : caractéristiques propres au local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La détermination de la valeur locative ne peut donc se borner à un calcul arithmétique des loyers constatés à proximité, mais doit tenir compte de l’ensemble des critères énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce. Toutefois, la prise en compte des prix pratiqués dans le voisinage, qui correspond à l’un de ces critères, est mieux réalisée en retenant 10 références à proximité comparables par leur surface, et en appliquant une ponderation pour tenir compte de la meilleure visibilité de certaines boutiques, ce qui a été fait par l’expert, plutôt qu’en ne retenant que 5 références et en choisissons des valeurs anciennes pour les 5 références conservées, sans indexation, comme le demande la société CHAUSSEA SAS.

Il y a donc lieu de retenir la valeur unitaire de 264€ par m2 pondéré propose par l’expert. Compte tenu de la surface pondérée de 304,45 m2, la valeur locative brute s’élève donc à 264 x 304,45 = 80 374,80€.

S’agissant, en second lieu, de l’abattement pour accession en fin de jouissance, la présence d’une telle clause s’analyse en théorie comme un élément favorable au bailleur en cas d’aménagements importants. Toutefois, ainsi que l’a indiqué l’expert, la qualité des aménagements réalisés (rayonnages en acier avec sol en vinyl) ne justifie pas un abattement de 15%. Le preneur demande à ce titre un abattement de 10%, qui ne paraît pas davantage justifié. Le preneur sera donc débouté de cette demande.

S’agissant, en troisième lieu, de l’abattement pour taxe foncière, il est vrai que, sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Toutefois, en l’espèce, l’expert a précisé que les 10 loyers de référence correspondaient à des contrats de bail mettant la taxe foncière à la charge du preneur. Sauf à retirer toute pertinence aux références retenues pour le calcul de la valeur unitaire, il n’y a donc pas lieu d’appliquer un abattement pour la taxe foncière.

S’agissant, en quatrième lieu, de l’abattement pour assurance, la société CHAUSSEA SAS ne précise pas à quel titre l’assurance des locaux devrait être prise en charge par le bailleur ni ce qui justifierait un abattement. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande d’abattement pour assurance.

Il s’ensuit que la valeur locative nette est identique à la valeur locative brute et s’élève à la somme de 80 374,80€.

Il y a donc lieu de fixer à la somme de 80 374,80 € HT par an en principal le loyer dû à compter du 1er janvier 2023 par la société CHAUSSEA SAS sur les locaux sis [Adresse 3].

Sur la demande de paiement des intérêts

Le loyer renouvelé étant supérieur au loyer initial, la société CHAUSSEA SAS sera déboutée de sa demande tendant à condamner la SCI FONCIERE SUD à régler sur les trop perçus de loyer des intérêts au taux légal depuis le 2 octobre 2023 et à compter de chaque date d’exigibilité pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Toutefois, le juge, peut, par décision motivée, mettre la totalité des dépens ou une fraction à la charge d’une autre partie. De même, s’agissant des frais non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société CHAUSSEA SAS perdant le procès, elle est condamnée aux dépens et à payer une somme de 2 000€ à la SCI FONCIERE SUD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CHAUSSEA SAS est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant la société CHAUSSEA SAS avec la SCI FONCIERE SUD à la somme annuelle de 80 374,80€ HT HC à compter du 1er janvier 2023 pour les locaux sis [Adresse 3] ;

DEBOUTE la société CHAUSSEA SAS de sa demande de condamnation au paiement des intérêts et de leur capitalisation sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement ;

CONDAMNE la société CHAUSSEA SAS à payer à la SCI FONCIERE SUD une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CHAUSSEA SAS aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la société CHAUSSEA SAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE