TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 9]

[Localité 2]

MINUTE :

N° RG 25/00013 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z6KJ

[X] [K]

C/

[E] [R]

le

— Expéditions délivrées à

— M^e Jules CONCAS

— [E] [R]

JUGEMENT

EN DATE DU 23 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [K]

né le 25 Décembre 1956 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jules CONCAS (Avocat au barreau de NICE)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [R]

né le 27 Janvier 1989 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Absent

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2023, M [X] [K] a donné à bail à M [E] [R] un logement et une place de parking situés [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 530 € et 70 € de provision sur charges.

Le 20 août 2024, M [X] [K] a fait signifier à M [E] [R] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

M [X] [K] a ensuite fait assigner M [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon par un acte d’huissier du 30 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 28 mars 2025, M [X] [K], représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M [R] sans le bénéficie du délai de deux mois prévu à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner M [R] au paiement de la somme actualisée de 8364,93 € assortie des intérêts au taux légal;

— condamner M [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux;

— condamner M [R] au paiement d’une indemnité de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner M [R] aux dépens.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié étude le 30 décembre 2024, [E] [R] n’est ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, M [X] [K] justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 02 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2023 contient une clause résolutoire (article 8) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 3835,80 €, en visant un délai de deux mois pour régulariser.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2024.

3/ Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M [E] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2024. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

Le seul défaut de paiement des loyers ne pouvant caractériser la mauvaise foi du locataire, aucun motif en l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M [E] [R] pour organiser son départ et assurer son relogement.

En occupant le logement sans droit ni titre , M [R] cause un préjudice à M [K] qu’il y a lieu de réparer en le condamnant à régler une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 21 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, M [X] [K] produit un décompte selon lequel M [E] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8182 € à la date du 01 mars 2025.

M [E] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8182€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 01 mars 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3835,80€ à compter du commandement de payer (20 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus constitué d’indemnités , conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M [X] [K], M [E] [R] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2023 entre M [X] [K] et M [E] [R] concernant le logement et le parking situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [X] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [E] [R] à payer à M [X] [K] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE M [E] [R] à verser à M [X] [K] la somme de 8182 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 01 mars 2025, incluant une dernière facture de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 sur la somme de 3835,80 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M [E] [R] à verser à M [X] [K] une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE