TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JZ6

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 5], représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 2], et désormais [Adresse 1], comparant en personne assisté de M^e Claudia SOGNO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0145

Monsieur [U] [D] [L], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Emilie LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque E0687, aide juridictionnelle n° N-75056-2024-030520 du 27/12/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JZ6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[H] [F] et [U] [D] [L] se sont mariés le 18 août 2018 à la mairie du [Localité 7] [Localité 8].

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2021, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à [H] [F] et [U] [D] [L] sur des locaux, appartement n°2763L-1054, situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 689,18 euros.

Par acte de commissaire de justice des 20 et 26 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.400,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [H] [F] et [U] [D] [L] le 19 juin 2024.

Par assignation du 4 novembre 2024, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résolution judiciaire, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de [H] [F] et [U] [D] [L], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges, jusqu’à libération des lieux, ou subsidiairement, une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges,

-4.057,25 euros au titre de l’arriéré locatif,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, l’arriéré s’élevant à la somme de 7.023,27 euros, échéance de janvier 2025 incluse, et précise que la solidarité s’applique jusqu’à la transcription du divorce.

[H] [F] sollicite du juge qu’il déboute la demanderesse, juge qu’il n’est redevable d’aucun loyer à compter du 30 novembre 2023, subsidiairement à compter du 5 mars 2024, fixant la dette à la somme de 2.733,11 euros et à titre encore plus subsidiaire, à compter du 23 juillet 2024 fixant la dette à la somme de 3.473,83 euros. Il demande qu’il soit jugé qu’il a valablement donné congé de l’appartement. Il sollicite qu’il soit dit que les sommes sont dues solidairement, que lui soient accordés des délais de paiement, et que la décision ne soit pas assortie de l’exécution provisoire.

[H] [F] mentionne un contexte de violences conjugales et indique avoir quitté les lieux en octobre 2023, puis être revenu et reparti en mars 2024. Il explique avoir informé le bailleur de la situation et avoir donné congé, sans que le terme apparaisse explicitement dans ses courriers. Il précise que le jugement de divorce est prévu pour le 27 mars 2025.

[U] [D] [L] a sollicité des délais pour quitter les lieux et des délais de paiement, que Monsieur [F] soit condamné à le relever et garantir des condamnations pécuniaires éventuellement prononcées contre lui, que les demandes de la SA d’HLM soient rejetées et que chaque partie conserve ses dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En effet, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires les 20 et 26 juin 2024 et la somme de 4.400,07 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de ne pas suspendre les effets de la clause résolutoire, considérant que [H] [F] et [U] [D] [L] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

[U] [D] [L] justifie de ses recherches de logement.

Toutefois, il convient de ne pas accorder de délais pour quitter les lieux à [U] [D] [L].

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [H] [F] produit plusieurs courriers adressés au bailleur, évoquant le contexte de séparation des époux, demandant unilatéralement la désolidarisation ou la résiliation du bail, mais ne sollicitant pas expressément le congé. En l’absence de justification de la prise en compte du congé par le bailleur, il convient de considérer qu’il n’a pas été valablement donné.

En outre, la convention de divorce des époux [F]- [D] [L] stipule que les époux conviennent de fixer la date des effets de leur divorce dans leurs rapports patrimoniaux au jour où ils ont cessé toute cohabitation et collaboration, à savoir le 5 mars 2024. Toutefois, cette convention, non homologuée et dépourvue de la force exécutoire à la date des débats, ne saurait être considérée comme opposable aux tiers.

En conséquence et en application des dispositions de l’article 262 du code civil, la solidarité s’appliquera à la dette locative jusqu’à l’accomplissement des formalités de retranscription de la convention sur l’état civil de chacun des défendeurs.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, [H] [F] et [U] [D] [L] lui devaient la somme de 7.023,27 euros.

[H] [F] et [U] [D] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

En l’absence de justification au soutien de la demande de [U] [D] [L] tendant à voir [H] [F] le relever et garantir, il convient de rejeter cette demande.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer en janvier 2025, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 940,25 euros, correspondant au loyer et à la provision mensuelle pour charges.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[H] [F] et [U] [D] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de la bailleresse concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 20 et 26 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juillet 2021 entre la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et [H] [F] et [U] [D] [L], d’autre part, concernant les locaux appartement n°2763L-1054, situés [Adresse 3] est résilié depuis le 26 août 2024,

ORDONNE à [H] [F] et [U] [D] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux, appartement n°2763L-1054, situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement [H] [F] et [U] [D] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 940,25 euros au titre du loyer et de la provision mensuelle pour charges, en janvier 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement [H] [F] et [U] [D] [L] à payer à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 7.023,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

AUTORISE [H] [F] et [U] [D] [L] à se libérer de la dette, soit de la somme de 7.023,27 euros, par le versement de 23 mensualités de 200 euros chacune payable le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette (2.423,27 euros) majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard avec la 24ème échéance;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute majoration d’intérêts ou pénalités encourues à raison du retard, pendant le délai fixé par la présente décision ;

PRECISE cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ces demandes, notamment de majoration du loyer pour la fixation de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTE [H] [F] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE [U] [D] [L] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de délais pour quitter les lieux et tendant à voir [H] [F] le relever et garantir des condamnations prononcées contre lui,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [H] [F] et [U] [D] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer des 20 et 26 juin 2024 et celui de l’assignation du 4 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge