TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/02042 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24GY

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 24/11/2025

à M^e Yoann DELHAYE

la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Victorine GODARD, Greffier au service des référés.

DEMANDEURS

S.A.S. LE BISTROT DE LA POSTE

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Madame [G], [N] [S] née [R]

Décédée

Madame [C], [O] [I] née [S]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [L] [E] [Y] née [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 septembre 2025, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Bordeaux suivant ordonnance du 24 septembre 2025, la SAS LE BISTROT DE LA POSTE et monsieur [U] [H] son président, ont fait assigner en référé d’heure à heure à l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 octobre 2025, madame [G] [S], madame [C] [I] née [S] et madame [L] [Y] née [S] afin de voir ordonner, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1719 et 1720 du code civil, une expertise du bien immobilier dans lequel la SAS LE BISTROT DE LA POSTE exploite son activité de débit de boisson, brasserie, point de vente de jeux de La Française des Jeux et PMU, débit de tabac.

Les demandeurs exposent que par deux actes du 22 mars 2023, monsieur [H] a acquis un fonds de commerce de bar-restaurant situé [Adresse 10] à [Localité 13] et a régularisé auprès de madame [G] [S], madame [C] [I] née [S] et madame [L] [Y] née [S] un contrat de bail commercial portant sur l’immeuble hébergeant le dit fonds de commerce comprenant le local commercial au rez-de-chaussée et trois chambres, deux débarras, un cabinet de toilette à l’étage et un grenier au-dessus ; qu’à la suite de son immatriculation intervenue le 3 juillet 2024, la SAS LE BISTROT DE LA POSTE a repris l’exploitation du fonds de commerce, réglant ainsi les loyers auprès de la société FONCIA en charge de la gestion locative du bien ; qu’un acte de cession du fonds de commerce a été régularisé entre monsieur [H] et la SAS LE BISTROT DE LA POSTE en date du 11 août 2025, régularisant la situation de fait sur la détention et l’exploitation du fonds de commerce ; que l’immeuble est susceptible de présenter des défaillances structurelles consécutives à l’état de la charpente, à des fissures importantes sur le mur de façade ainsi qu’à des infiltrations d’eau constatées et que les différents professionnels intervenus sur l’immeuble conseillent vivement de recueillir l’avis d’un ingénieur structure sur un potentiel risque d’effondrement et à tout le moins sur les mesures à prendre pour sécuriser le bien, ses occupants et l’activité en question ; qu’en tout état de cause le local n’est pas conforme à sa destination mixte (activité commerciale et usage d’habitation pour le R+1) telle que mentionnée dans le bail ; que les travaux que les consorts [S] consentent à faire réaliser sont bien insuffisants et les devis présentés n’ont pas été signés et aucune date d’intervention n’est programmée ; que les interventions sur façade, planchers et charpente sont à la charge des bailleurs en ce qu’ils conditionnent la stabilité de l’ouvrage de sorte que la SAS LE BISTROT DE LA POSTE, qui reste dans l’impossibilité totale de pouvoir utiliser le niveau R+1 et s’inquiète de l’état global de l’immeuble dans le cadre de l’exploitation quotidienne de son commerce, serait le cas échéant fondée à solliciter de ses bailleurs la prise en charge des travaux nécessaires sur l’immeuble et est donc légitime à solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire contradictoire pour évaluer le risque pesant sur la structure même de l’immeuble pour les occupants et biens, établir les travaux conservatoires et définitifs à mettre en œuvre et confirmer la non-conformité du local compte-tenu des stipulations du bail, préalablement à la saisine de la juridiction du fond.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

La SAS LE BISTROT DE LA POSTE et monsieur [H] ont réitéré leur demande d’expertise judiciaire formulée dans leur acte introductif d’instance.

Madame [G] [R] veuve [S] est décédée le 29 novembre 2024, laissant comme uniques héritières ses filles madame [C] [I] née [S] et madame [L] [Y] née [S].

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2025, madame [C] [I] née [S] et madame [L] [Y] née [S] demandent de voir débouter la SAS LE BISTROT DE LA POSTE de toutes ses demandes, émettent les réserves et protestations d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée, qui ne pourra fonctionner qu’aux frais avancés de monsieur [H] et demandent de voir réserver les dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la SAS LE BISTROT DE LA POSTE

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la régularité ou l’irrégularité des actes établis entre monsieur [H] et la société LE BISTROT DE LA POSTE postérieurement au bail initial et sur la qualité ou l’absence de qualité de locataire de la société LE BISTROT DE LA POSTE.

La SAS LE BISTROT DE LA POSTE, exploitante du fonds de commerce, a un intérêt à agir.

Ses demandes sont recevables.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les demandeurs, par les pièces qu’ils versent aux débats notamment le rapport d’expertise amiable IXI du 20 juin 2025 et le courriel de l’expert IXI du 27 août 2025 et le rapport Amiante avant vente du 3 octobre 2022, justifient d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit ordonnée au contradictoire des défenderesses, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés des demandeurs, qui ont seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur les dépens

Les dépens de l’instance seront provisoirement supportés par les demandeurs.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, de manière contradictoire et à charge d’appel,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Dit la SAS LE BISTROT DE LA POSTE recevable en ses demandes ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

courriel : [Courriel 12]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

— convoquer et entendre les parties, se faire communiquer dans le délai qu’il lui appartiendra de fixer tous documents utiles à l’exercice de sa mission ;

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 10] à [Localité 14] en présence des parties et de leurs conseils ou celles-ci préalablement convoquées ;

— visiter les lieux, les décrire ;

— vérifier si les désordres allégués notamment au niveau des murs de façade, de la charpente et des planchers existent ; dans l’affirmative les décrire, en préciser la nature, la localisation, l’importance, l’origine et la date d’apparition et en préciser les causes ; dire s’ils affectent le clos et le couvert de l’immeuble, s’ils sont de nature à en altérer la structure ou à porter atteinte à la stabilité de l’immeuble, s’ils le rendent impropre à son usage et s’il existe un risque d’effondrement à court, moyen ou long terme ;

— le cas échéant, décrire les travaux nécessaires pour remédier à chacun des désordres, se faire communiquer les devis par les parties et apprécier la pertinence de ces devis par rapport aux travaux à effectuer ; évaluer le coût des réparations nécessaires pour rendre l’immeuble conforme à son usage, leur durée et l’impact sur l’exploitation commerciale de l’immeuble;

— le cas échéant, prescrire tous travaux urgents permettant de prévenir l’aggravation des désordres ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis de quelque nature qu’ils soient ;

— établir un pré-rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 2 500 euros la provision que la SAS LE BISTROT DE LA POSTE et monsieur [U] [H] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation;

DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

DIT que la SAS LE BISTROT DE LA POSTE et monsieur [U] [H] conservent provisoirement la charge des dépens.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Victorine GODARD, Greffier au service des référés.

Le Greffier, Le Président,