N° RG 22/08259 – N° Portalis DB2E-W-B7G-[P]

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 22/08259

N° Portalis DB2E-W-B7G-[P]

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Audrey PALLUCCI

la SELARL SCHRECKENBERG – PARNIERE

Le

Le greffier

M^e Audrey PALLUCCI

la SELARL SCHRECKENBERG – PARNIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [H] [E]

née le 29 Décembre 1965 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie KAPPLER de la SELARL SCHRECKENBERG – PARNIERE, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 212

DEFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic, la société [Adresse 9], société coopérative exploitée sous forme de société à responsabilité limitée, Numéro SIREN 778 770 198, ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par son représentant légal domicilié audit siège

défaillant

S.C.I. NEGW inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 811.180.033 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 septembre 2018, la S.C.I NEGW a vendu à Mme [H] [E] un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 6] et constituant le lot n°401, moyennant le prix de 295 000 euros.

La copropriété est constituée de deux lots et dépend d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour lequel une association syndicale libre nommée « l’association syndicale libre de la chartreuse à [Localité 6] » a été constituée.

Par acte d’huissier signifié le 11 septembre 2020, Mme [H] [E] a fait attraire la S.C.I. NEGW devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner, à titre principal, à lui verser la somme de 21 415,11€ correspondant à des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés et du manquement à ses devoirs contractuels d’information et de loyauté.

Par acte d’huissier signifié le 25 janvier 2021, Mme [H] [E] a fait attraire L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA CHARTREUSE A [Localité 6] représentée par son syndic, la S.A.S. LAEMMEL aux fins de lui voir déclarer commun et opposable le jugement à intervenir, et notamment le jugement avant dire droit sur la demande d’expertise.

Par acte d’huissier signifié le 20 avril 2021, Mme [H] [E] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société [Adresse 9], aux mêmes fins.

Les trois procédures ont été jointes sous le numéro RG 20/3854.

Par ordonnance en état en date du 08 décembre 2021, le juge de la mise en état, saisi par Mme [E], a ordonné une expertise confiée à M. [T] [R] et renvoyé l’affaire à la mise en état pour avis des parties sur un sursis à statuer et un retrait du rôle dans l’attente du rapport de l’expert.

Par ordonnance de mise en état en date du 02 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expertise ordonnée le 08 décembre 2021, et a ordonné la radiation de l’affaire.

M. [T] [R] a rendu son rapport d’expertise le 09 mars 2022.

Par écritures en date du 03 octobre 2022, Mme [H] [E] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

L’instance a été reprise sous le numéro RG 22/8259.

Mme [H] [E] a déclaré se désister de l’instance engagée contre l’Association Syndicale Libre de la Chartreuse.

Par ordonnance de désistement partiel en date du 04 octobre 2023, le juge de la mise en état a donné acte à Mme [H] [E] de son désistement d’instance contre l’Association Syndicale Libre de la Chartreuse et à la défenderesse de son acceptation, et a constaté l’extinction de l’instance à l’égard de cette dernière.

La société [Adresse 9], bien que citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’affaire est intervenue le 28 février 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 25 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 août 2023, Mme [H] [E] demande au tribunal de :

— DÉCLARER ses demandes recevables et bien fondées ;

— CONDAMNER la SCI NEGW à lui payer la somme de 21.415,11 euros au titre des travaux de réfection de la toiture, indexée sur l’indice des prix de la construction entre le 15 juillet 2015 et le jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI NEGW à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son trouble de jouissance ;

— CONDAMNER la SCI NEGW à lui payer la somme de 5.927,71 euros à

titre de dommages-intérêts au titre des charges de l’ASL ;

— CONDAMNER la SCI NEGW à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

— CONDAMNER la SCI NEGW à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI NEGW aux entiers frais et dépens de la procédure y compris les frais d’expertise ;

— DEBOUTER la SCI NEGW et l’ASL de l’ensemble de leurs fins et conclusions.

Au soutien de sa demande de condamnation de la S.C.I NEGW au paiement de la somme de 21 415,11 euros, Mme [H] [E] fait valoir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, l’existence d’un vice caché affectant la toiture de l’immeuble. Elle précise à ce titre que la toiture est en mauvaise état et que des infiltrations sont apparues peu de temps après l’acquisition du bien, ces dernières affectant sa solidité et le rendant impropre à son usage. Elle entend démontrer que le vice n’était pas apparent au moment de la vente dès lors que si M. [C] [A] lui avait conseillé de refaire la toiture dans les années à venir, il lui lui avait néanmoins confirmé l’absence de dégâts ou d’infiltration d’eau lors des derniers gros orages et avait mentionné un coût de réfection de seulement 9000 euros. Elle ajoute qu’elle n’a ainsi découvert le caractère urgent des travaux qu’après la vente, outre leur coût de 21 415,11 euros bien plus élevé qu’annoncé. Mme [H] [E] considère que la S.C.I NEGW avait connaissance du vice au regard des réparations effectuées antérieurement, du vote de travaux lors d’une assemblée générale antérieure à la vente et du fait que Monsieur [A] avait lui-même réclamé l’exécution de ces travaux auprès du syndicat des copropriétaires. A ce titre, elle ajoute que le propriétaire antérieur à la S.C.I NEGW avait consigné puis versé à cette dernière la somme de 21 415,11 euros pour la réfection de la toiture. Mme [H] [E] soutient qu’elle n’aurait jamais acquis le bien si elle avait eu connaissance du vice, et qu’en aucun cas elle n’a acquis le bien à un prix diminué en raison des travaux à effectuer.

Au soutien de cette même demande et au visa, cette fois, de l’article 1112-1 du code civil, Mme [H] [E] considère que la S.C.I NEGW lui a communiqué des informations erronées, en lui affirmant qu’il n’y avait eu aucun dégâts ni infiltrations, en lui indiquant un coût de réfaction de la toiture de 9 000 euros au lieu de 21 415,11 euros, tout en omettant de lui dire que les travaux de réfection avaient été votés en assemblée générale. Elle ajoute que l’information sur l’état de la toiture était déterminante de son consentement.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, Mme [H] [E] expose que la S.C.I NEGW ne lui a pas communiqué l’information selon laquelle une construction avait été autorisée juste en face de son loft par une assemblée générale courant 2018 avant la vente. Elle précise que la vue verdoyante du loft, élément essentiel et déterminant de son consentement à l’achat du bien, a été modifiée par cette construction. Mme [H] [E] explique que son préjudice réside dans sa volonté à l’acquisition de construire une terrasse, ce qui n’est plus possible aujourd’hui en raison du nouveau vis-à-vis.

Pour soutenir sa demande d’indemnisation de son préjudice financier, Mme [H] [E], se fondant sur l’article 1231-1 du code civil, fait valoir que la S.C.I NEGW n’était pas à jour dans le paiement de ses charges de copropriété dues à l’ASL, et que la somme lui étant réclamée par cette dernière, d’un montant de 5 927,71 euros, ne la concerne pas.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, Mme [H] [E] expose avoir le rôle d’aidant familial vis-à-vis de sa mère atteinte de la maladie de Parkinson et de sa fille en situation de handicap. Elle précise que la faute de la S.C.I NEGW consiste en la rétention d’informations, outre les difficultés de communication de l’ASL avec l’un des copropriétaires, M. [O].

Mme [H] [E] conteste enfin les moyens adverses tendant à sa condamnation en paiement au titre de la procédure abusive.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la S.C.I NEGW demande au tribunal :

Sur demande principale de Madame [E] :

— JUGER la demande mal-fondée ;

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [H] [E] de l’ensemble de ses fi ns, moyens et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— LIMITER la condamnation de la SCI NEGW au paiement d’un montant de 7.963,53 € au titre des travaux de réfection de la toiture ;

— ACCORDER les plus amples délais de paiement à la SCI NEGW en cas de condamnation ;

Sur demande reconventionnelle de la SCI NEGW :

— CONDAMNER Madame [H] [E] à payer à la SCI NEGW la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [H] [E] à payer à la SCI NEGW la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [H] [E] à régler les entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise.

Pour conclure au débouté des demandes adverses, la S.C.I NEGW se prévaut de l’exclusion contractuelle des vices cachés convenue entre les parties au moment de la vente. Elle soutient en premier lieu que le caractère antérieur du vice à la vente n’est pas démontré, précisant à cet effet que l’expertise judiciaire est intervenue plus de trois ans et demi après l’acquisition de l’appartement et que les réparations anciennes constatées par M. [T] [R] ne peuvent être datées ou attribuées avec certitude. Elle fait également valoir l’absence de gravité des désordres, en ce que le rapport d’expertise judiciaire ne confirme qu’un seul point d’infiltration et que lesdites infiltrations ne sont pas systématiques. En second lieu, la S.C.I NEGW affirme que Mme [H] [E] avait connaissance de l’état de la toiture au moment de la vente, en ce que des mails avaient été échangés entre les parties à ce sujet, la S.C.I NEGW y mentionnant la nécessité de refaire la toiture à court terme et non dans un délai de cinq ans comme invoqué par la partie demanderesse. La partie défenderesse observe également que l’appartement a été vendu en-deçà du montant initialement annoncé en raison des travaux à envisager, ce dont Mme [H] [E] avait été informée. En réponse au moyen adverse selon lequel la réfection de la toiture avait été votée en 2015, la S.C.I NEGW indique que l’ASL n’a jamais donné son autorisation aux travaux, invalidant le vote de la copropriété. Elle ajoute que les travaux ne revêtaient par ailleurs aucun caractère urgent.

En réponse aux moyens adverses tendant à obtenir sa condamnation sur le fondement du manquement à son devoir d’information, la S.C.I NEGW considère que l’agent immobilier et M. [S] avaient prévenu Mme [H] [E] de l’état de la toiture et que M. [C] [A] l’avait informée de la nécessité de prévoir des travaux de réfection. La S.C.I NEGW estime que Mme [H] [E] était d’autant plus renseignée qu’elle envisageait de réaliser des modifications sur la toiture.

S’agissant du coût des travaux et pour justifier sa demande subsidiaire, la S.C.I NEGW se fonde sur le rapport de M. [T] [R] pour estimer que le coût est de 7 963,53 euros, et soutient que le coût des travaux annoncé à Mme [H] [E] est justifié, de sorte qu’il n’y a pas eu de manquement à son devoir d’information.

S’agissant de la demande adverse relative au préjudice de jouissance, la S.C.I NEGW soutient que seule une autorisation de construction de principe a été accordée au copropriétaire lors de l’assemblée générale du 26 avril 2018, de sorte que la S.C.I NEGW n’avait pas connaissance du projet précis de construction érigé ensuite. Elle ajoute que la construction n’est pas dans le champ direct de vision de Mme [H] [E] qui ne justifie donc pas son préjudice, outre qu’elle ne démontre pas le caractère déterminant de cette information dans son consentement à la vente.

S’agissant de la demande adverse d’indemnisation du préjudice moral, la S.C.I. NEGW affirme que Mme [H] [E] ne démontre pas en quoi ce préjudice serait distinct du préjudice de jouissance également invoqué. Elle ajoute que les développements de Mme [H] [E] sur sa situation familiale ne sauraient justifier un préjudice moral, et affirme qu’à l’inverse, ses déclarations démontrent que son choix d’acquérir le loft n’a pas été déterminé par l’état de la toiture ou de la vue sur le jardin.

S’agissant du préjudice financier évoqué par Mme [H] [E], la S.C.I NEGW indique qu’elle était à jour du paiement des charges dues à la copropriété et à l’ASL au moment de la vente et qu’il ne saurait lui être reproché la circonstance que le syndic ait tardé à appeler les charges, de sorte que Mme [H] [E] demeure seule redevable desdites charges.

Au soutien de sa demande reconventionnelle d’indemnisation au titre de la procédure abusive, la S.C.I NEGW fait valoir qu’elle est de bonne foi et que Mme [H] [E] avait connaissance de toutes les informations aujourd’hui litigieuses.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande tendant à la condamnation en paiement de la S.C.I NEGW à payer la somme de 21 415,11 euros

A. Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose quant à lui que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, le contrat de vente conclu le 13 septembre 2018 stipule :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Au regard de cette clause, il appartient à Mme [E], pour engager la responsabilité de la SCI NEGW, de démontrer non seulement l’existence d’un vice caché inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, compromettant son usage ou le diminuant fortement, mais également la connaissance par la SCI NEGW de ce vice.

Il résulte du rapport d’expertise que la toiture est particulièrement vétuste et dégradée. Elle présente un point infiltrant, l’expert précisant qu’il est permis de s’interroger sur le développement d’autres points d’infiltration qui ne se seraient pas encore révélés en raison du rôle « éponge » des isolants.

Ainsi, la vétusté de la toiture et les infiltrations qui en sont la conséquence sont suffisamment établies.

S’agissant de leur caractère antérieur à la vente et au regard des conclusions de l’expert, il ne peut être contesté que la toiture était déjà dans un état de grande vétusté antérieurement à la vente, son état général ne pouvant s’expliquer par les trois années et demi passées entre la vente et la réunion d’expertise. Les conclusions de l’expert à ce titre sont d’ailleurs corroborés par le vote, lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2015, de travaux de réfection d’ampleur d’un montant total de 34 013,83 euros, lequel démontre que l’état de la toiture justifiait déjà des travaux de réfection d’ampleur.

S’agissant plus précisément des infiltrations en revanche, ni le rapport d’expertise, ni les autres pièces produites aux débats ne permettent d’affirmer avec certitude que des épisodes d’infiltrations au sein de l’appartement litigieux seraient intervenus entre la date d’acquisition du bien par la SCI NEGW et la vente à Mme [E].

En effet, le rapport de la société ACRO MAX permet de démontrer que lors de l’intervention de ladite société le 14 janvier 2019, des traces d’infiltration ont été observées au rez-de-chaussée suite, notamment, à des épisodes neigeux. Il est exact que ces infiltrations se sont manifestées un peu plus de trois mois après la vente, soit dans un temps très rapproché de cette dernière.

Néanmoins, il ne peut être déduit de ce seul caractère bref que les infiltrations préexistaient nécessairement à la vente, cette proximité temporelle devant à être associée à d’autres éléments probants.

Or, si l’expert judiciaire considère comme « surprenant » le fait qu’aucune infiltration n’ait été constatée dans l’appartement avant la vente, il ne relève aucun élément permettant d’établir avec certitude que de tels désordres seraient effectivement apparus auparavant et n’auraient pu qu’être constatés par la SCI NEGW, tels que des traces anciennes. D’ailleurs, l’expert s’étonne également qu’au regard de l’état de la toiture, Mme [E] elle-même n’ait constaté qu’un point d’infiltration et précise à ce titre que d’autres points infiltrants existent peut-être sans être visibles, en raison du rôle absorbant joué par les isolants. Ainsi et même plusieurs années après la vente, la manifestation visuelle des désordres dans le logement de Mme [E] apparaît encore limitée, malgré l’état de grande vétusté de la toiture.

De même, si l’expert judiciaire constate que des réparations anciennes ont été effectuées, il ne peut être affirmé avec certitude que de telles réparations ont été réalisées alors que la SCI NEGW était propriétaire du bien, étant rappelé que cette dernière le conteste et qu’elle a acquis le bien litigieux le 10 août 2015 pour le revendre le 13 septembre 2018, ayant ainsi été en sa possession pour une période de trois ans seulement.

Par ailleurs, aucun autre élément produit aux débats ne permet d’affirmer que des infiltrations se seraient produites antérieurement à la vente dans le logement appartenant alors à la SCI NEGW. En particulier, l’attestation de Monsieur [D], ancien propriétaire ayant voté la réfection de la toiture, ne mentionne pas de tels désordres. Monsieur [S], ancien syndic et architecte, a quant à lui expressément indiqué dans un courriel du 15 mai 2018 à l’attention de Mme [E] n’avoir jamais constaté d’infiltrations en toiture. En outre, l’attestation délivrée par l’assureur de Madame [U], associée de la SCI NEGW et habitante du logement, démontre qu’aucun sinistre n’a été déclaré à son assureur.

Il en résulte que seul l’état de vétusté de la toiture constitue un vice antérieur à la vente, à l’exclusion des infiltrations affectant l’intérieur de l’appartement.

S’agissant du caractère caché de ce vice au moment de la vente, il ressort des différents mails produits par les parties que Mme [H] [E] a questionné M. [C] [A] sur l’état de la toiture quelques jours avant la conclusion de la vente, ayant elle-même constaté son état dégradé sur une application de visualisation géographique sur internet. En réponse, M. [C] [A] a indiqué le 16 juillet 2018 à Mme [H] [E], qu’il n’avait pas constaté lui-même d’infiltrations lors des épisodes orageux récents, mais qu’il apparaissait nécessaire de refaire la toiture dans les années à venir pour éviter des infiltrations, et que le montant estimé de ces travaux serait de 9 000 euros pour son lot. M. [C] [A] a également mentionné dans ce même courriel le fait qu’un copropriétaire souhaitait également refaire rapidement la toiture.

Il en résulte qu’aux termes des échanges, Mme [E] avait connaissance de l’état de vétusté de la toiture et de la nécessité de procéder à sa réfection à moyen terme. En revanche, il est constant que Mme [E] n’a pas été informée du caractère urgent des travaux, urgence qui résulte du rapport de M. [R] mais également du rapport de la société ACRO MAX.

Toutefois, il convient d’observer que ce caractère urgent a été constaté par des professionnels de la construction relativement aux infiltrations constatées. Ainsi qu’il a été précédemment exposé, il n’est pas démontré que les infiltrations se sont produites dans le lot de Mme [E] antérieurement à la vente, et donc que le caractère urgent des travaux était nécessairement connu du vendeur. Par ailleurs, l’assemblée générale du 15 juillet 2015 ne porte aucune mention d’un caractère urgent des travaux votés.

Enfin et s’agissant du coût des travaux, il ressort des échanges produits aux débats que M. [C] [A] a indiqué à Mme [E] un coût des travaux de 9 000 euros, sensiblement inférieur à ce qui avait été précédemment voté lors de l’assemblée générale de la copropriété du 15 juillet 2015, laquelle avait mis à la charge du lot numéro 401 la somme de 21 415,11 euros sur le montant total de 34 013,83 euros.

Toutefois, cette erreur sur le coût des travaux envisagés, qu’elle soit réelle et qu’elle ait ou non été provoquée par un dol, ne constitue pas un vice caché mais sera examinée ci-après sous l’angle du manquement à l’obligation d’information.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, dont il résulte que les conditions d’engagement de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, Mme [E] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 21 415,11 euros sur ce fondement.

B. Sur le fondement du manquement à l’obligation d’information

L’article 1112-1 du code civil dispose : « [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».

Il en ressort que la partie qui invoque le manquement au devoir d’information de l’autre partie doit prouver que cette dernière avait connaissance de cette information et qu’elle était déterminante pour son consentement. La partie créancière du devoir d’information doit également démontrer que son ignorance était légitime, ou qu’elle avait confiance en la partie débitrice du devoir d’information.

La partie débitrice du devoir d’information doit, quant à elle, démontrer avoir fourni l’information.

S’agissant de l’information sur l’état de la toiture, il sera fait référence aux développements précédents pour rappeler que la S.C.I NEGW a bien informé Mme [H] [E] de la nécessité de refaire la toiture dans les années à venir, Mme [E] ayant par ailleurs pu elle-même constater son état sur internet.

Par ailleurs et s’agissant de l’information quant aux travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires et à la quote-part imputée au lot de Mme [E] en 2015, il ressort du compromis de vente que les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des trois dernières années précédant la vente en 2018 ont été annexés au compromis, conformément aux dispositions de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation. En particulier, le procès-verbal du 15 juillet 2015 votant la réfaction de la toiture et son coût a été annexé au compromis.

Madame [E] ne conteste pas avoir eu communication de ces annexes mais indique n’en avoir pris connaissance que postérieurement à la vente.

Or, la communication des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années a précisément pour objet d’informer l’acquéreur potentiel sur les décisions prises par la copropriété.

Ainsi et même si l’attention de Mme [E] n’a pas précisément été attirée sur ce point par le vendeur, l’information quant au vote antérieur de travaux par l’assemblée générale et quant à la quote-part qui avait été imputée, à l’époque, à son lot, lui a bien été communiquée par la transmission des procès-verbaux y afférents, et il lui appartenait d’accomplir la diligence raisonnable de les consulter. Elle ne peut reprocher au vendeur un défaut d’information sur ce point.

S’agissant de l’information quant à l’estimation du coût réel des travaux à venir enfin, il sera rappelé que le devoir d’information ne saurait porter sur l’estimation de la valeur de la prestation. Or, l’estimation du coût des travaux de réfection à venir est une composante de l’estimation de la valeur du bien vendu.

Au demeurant, force est de constater que la divergence entre le coût annoncé par M. [A] et le coût des travaux figurant sur le procès-verbal litigieux peut s’expliquer par l’information qui a été donnée à ce dernier par M. [S], ancien syndic. En effet, M. [S] a indiqué à M. [A] que les travaux concernaient plusieurs volumes de l’ASL, de sorte que ce dernier, non professionnel, a pu légitimement croire que les travaux seraient répartis non seulement entre copropriétaires du volume 4, mais également entre les volumes concernés, aboutissant au calcul effectué par M. [A] et M. [R] dans son rapport. A ce titre et quoique le toit des volumes 4, 21, 30 et 38 semble être d’un seul tenant sur les photographies produites, le tribunal ne peut déterminer si les travaux de réfection de la toiture entrent ou non dans le périmètre d’intervention de l’ASL, à défaut de production de ses statuts.

Enfin, il sera observé que si Mme [E] indique que le syndic a effectivement appelé le montant de 21 415 euros au titre des travaux, il est permis de s’interroger quant au fondement de cet appel et quant au calcul réalisé pour imputer la somme de 21 415 euros à Mme [E]. En effet, le syndic n’a vraisemblablement pas appelé ces fonds au titre de la décision prise en 2015 par la copropriété, dans la mesure où il est peu probable que le devis produit à l’époque soit encore d’actualité. Si tel était néanmoins le cas, ce qui n’est pas établi, cette somme serait à la charge de la SCI NEGW pour concerner des travaux antérieurs à la vente, conformément aux stipulations de l’acte authentique en ce sens.

En conséquence, la demande de Mme [H] [E] tendant à la condamnation en paiement de la S.C.I NEGW à la somme de 21 415,11 euros sur le fondement du manquement de la S.C.I NEGW à son devoir d’information sera rejetée.

II. Sur la demande tendant à la condamnation de la SC NEGW à payer la somme de 10 000 euros

L’article 1112-1 du code civil dispose : « [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL du 26 avril 2018 que les copropriétaires ont donné leur « autorisation de principe » à M. [V] pour lui permettre de construire une habitation sur son lot, « sous réserve de l’obtention de toutes les autorisations administratives et de décisions complémentaires d’assemblées générales nécessaires le cas échéant ». M. [C] [A], associé de la société NEGW, était présent.

Il n’est pas contesté que ce procès-verbal n’a pas été annexé à l’acte de vente, seuls les procès-verbaux relatifs à la copropriété l’ayant été.

Il en résulte que cette information quant à l’existence d’une construction future, quoique non précisément établie, n’a pas été communiquée à Mme [E].

Pour autant, Mme [E] ne démontre pas que cette information était déterminante de son consentement.

En effet, il est exact que l’état actuel du voisinage ne correspond plus à la situation du bien lors de la vente ni à l’annonce, qui évoquait une vue dégagée sur un environnement verdoyant et un jardin arboré, dénué à cette date de toute construction. Or, il existe désormais une construction au niveau de l’ancien jardin.

Toutefois, il ne résulte pas des échanges entre les parties produits aux débats que Madame [E] ait fait part de sa volonté de conserver une vue dégagée de toute construction ni ait sollicité une quelconque information auprès du vendeur à ce titre, étant observé qu’à cette date, le projet de construction voisin n’était pas défini.

Surtout et au regard des photographies produites, Mme [E] bénéficie toujours d’une vue relativement dégagée et verdoyante, quoique moins qu’auparavant. En effet, la construction litigieuse est de taille modeste, placée à une distance raisonnable des fenêtres de Mme [E] qui la surplombent, et l’environnement verdoyant a été préservé, de nombreux arbres étant visibles depuis les fenêtres de Mme [E].

Au surplus, il sera observé que le manquement à l’obligation d’information allégué n’est pas responsable du préjudice de jouissance allégué, seule la construction litigieuse l’étant, mais d’une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de négocier le prix de vente, préjudice distinct dont la réparation n’est pas sollicitée.

En conséquence, la demande de Mme [H] [E] tendant à obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance sera rejetée.

III. Sur la demande en paiement de la somme de 5 927,71 euros au titre des charges de l’ASL

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte de vente conclu le 13 septembre 2018 stipule, s’agissant de l’association syndicale libre, que « Par suite des présentes, l’acquéreur devient automatiquement membre de cette association et redevable des cotisations dues à celle-ci, même s’il n’entend pas utiliser ses services ». Le vendeur déclare être à jour des cotisations mises en recouvrement par l’association, respectivement que celles-ci sont comprises dans les charges appelées par le syndic ». « L’acquéreur supportera les charges à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux qui auraient été décidés à compter de ce jour ».

Afin de démontrer que la SCI NEGW ne s’est pas acquittée des charges dues conformément à l’acte de vente, Mme [H] [E] se prévaut du décompte de charges daté du 19 septembre 2022.

Or, force est de constater que ce décompte, qui mentionne bien la somme de 5 927,71 euros litigieuse, porte sur la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020.

Partant et en application des stipulations contractuelles convenues entre les parties, seule Mme [H] [E] est tenue de payer ces charges, en ce qu’elles découlent d’une période postérieure à l’acquisition par Mme [H] [E] du bien.

En conséquence, la demande en paiement de la somme de 5 927,71 formulée par Mme [H] [E] sera rejetée.

IV. Sur la demande d’indemnisation formulée par Mme [H] [E] au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Madame [E] indique subir un préjudice moral en raison des difficultés rencontrées depuis la vente, et en particulier du défaut de transmission par la SCI NEGW des informations en sa possession, de l’absence de réalisation de travaux pourtant urgents, de l’absence de communication des procès-verbaux de l’ASL, des travaux devant être réalisés, de difficultés engendrées par l’absence de démarches de Mme [O], copropriétaire, pour faire modifier d’esquisse.

Dès lors qu’au cours des développements qui précèdent, il n’a pas été retenu de manquement de la société NEGW à son obligation d’information quant aux travaux à réaliser et quant au projet de construction voisin, la responsabilité de la société NEGW ne saurait être engagée et aucune réparation au titre d’un préjudice moral ne saurait être accordée à Mme [E] sur ce fondement.

Il en est de même quant à l’absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture, la société NEGW ne s’étant pas engagée à réaliser de tels travaux auprès de Mme [E] ni n’ayant prétendu en avoir réalisé.

S’agissant de l’absence de transmission des procès-verbaux de l’ASL, force est de constater que Mme [E] n’ignorait pas que le bien dépendait d’une telle association et qu’elle n’a pas sollicité la transmission de tels documents. Ainsi, aucune faute imputable à la SCI NEGW n’est caractérisée de ce fait. Au demeurant, aucun préjudice moral en lien avec l’absence de transmission de ces procès-verbaux n’est établi par Mme [E].

Par ailleurs, la société NEGW ne saurait être tenue pour responsable de l’absence de démarches effectuées par un copropriétaire tiers pour actualiser une esquisse d’étage, Mme [E] ne justifiant en outre d’aucun préjudice moral de ce fait. Ainsi, cet élément n’est pas susceptible d’engager la responsabilité de la société NEGW et la demande tendant à obtenir réparation d’un préjudice moral sur ce fondement ne saurait être accueillie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande formée par Mme [E] et tendant au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral sera rejetée.

V. Sur la demande d’indemnisation formulée par la S.C.I NEGW au titre de la procédure abusive

En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, la preuve d’une telle faute imputable à Mme [E] n’est pas rapportée par la SCI NEGW par la seule allégation que cette dernière n’aurait agi que dans l’intention de lui nuire. Au contraire et si elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes, Mme [E] avait un intérêt à faire reconnaître l’existence d’un vice caché et d’un manquement à l’obligation d’information et a développé une argumentation fondée sur des moyens de droit et de fait.

En outre, la société NEGW ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande en indemnisation formée par la S.C.I NEGW à l’encontre de Mme [H] [E] sera rejetée.

VI. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Partie perdante condamnée aux dépens, Mme [E] devra verser à la S.C.I NEGW la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [H] [E] ;

REJETTE la demande de la S.C.I. NEGW tendant à la condamnation de Madame [H] [E] à payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [H] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à la S.C.I NEGW la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER