TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/51610 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CID

N° : 9-CH

Assignation du :

19 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société URBAN CŒUR COMMERCE, société civile de placement immobilier

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS – #E1506

DEFENDERESSE

S.A.R.L. STARS (ENSEIGNE “ARTY”)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sélim BRIHI, avocat au barreau de PARIS – #D0653

DÉBATS

A l’audience du 13 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, juge, assistée de Célia HADBOUN, greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 1er mai 2021, la SNC 14 D’ERLON, aux droits de laquelle vient la SCPI URBAN CŒUR COMEMRCE a donné à bail à la SARL STARS des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 34 250 euros hors charges hors taxes.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré au preneur, le 19 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 57 376,99 euros au titre des loyers échus au 15 décembre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, 5 737,70 euros au titre de la clause pénale et 349,87 au titre du coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCPI URBAN CŒUR COMEMRCE a, par exploit délivré le 19 février 2024, fait citer la SARL STARS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion, condamnation de la défenderesse au paiement de provisions à hauteur de 69 050,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 à hauteur de 57 376,99 euros et de l’assignation pour le surplus, 6 905,06 euros au titre de la clause pénale, fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer du bail résilié augmenté des accessoires et charges et en condamner par provision la société STARS et, celui de l’indemnité d’occupation due au-delà du sixième mois de la résiliation du bail, soit à compter du 20 août 2024, au double du loyer résilié, augmenté des accessoires et des charges et condamner par provision la société STARS au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, capitalisation des intérêts, outre les frais irrépétibles à hauteur de 2 700 euros et les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, de la levée de l’état d’endettement de la société et de son extrait kbis.

A l’audience du 5 avril 2024, l’audience a été renvoyée à la demande du défendeur, les parties indiquant réfléchir à la possibilité de mettre en œuvre une audience de règlement amiable.

A l’audience de renvoi du 13 septembre 2024, les parties n’ayant pas souhaité s’engager dans un mode amiable de résolution du litige, l’affaire a été plaidée. La demanderesse expose les demandes formulées au terme de son acte introductif d’instance, actualisant le montant des demandes provisionnelles à 94 836,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 à hauteur de 57 376,99 euros, de l’assignation pour la somme de 11 673,66 euros et de la décision pour le surplus, 9 483,69 euros au titre de la clause pénale et conclut au rejet des demandes de délais de paiement formulées en défense.

La société STARS ne formule aucune contestation quant à l’acquisition de la clause résolutoire, ni quant au principe et au montant de la provision réclamée par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif, mais sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience et aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé et non contesté par la défenderesse, arrêté au 9 septembre 2024, troisième trimestre 2024 inclus, que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 94 836,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 à hauteur de 57 376,99 euros, de l’assignation pour la somme de 11 673,66 euros et de la décision pour le surplus, au paiement de laquelle la société STARS sera condamnée par provision.

La somme de 9 483,69 euros réclamée au titre de la clause pénale, dont le principe et le montant ne sont pas davantage contestés par la défenderesse, sera également accordée à titre de provision.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Aucune disposition n’interdisant au cas présent la capitalisation des intérêts telle qu’elle est prévue contractuellement et en application de l’article 1343-2 précité, il sera fait droit à cette demande, à laquelle la défenderesse n’oppose aucune contestation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des sommes résultant de l’exécution du contrat de bail, un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le défendeur constitué n’oppose aucune contestation quant à la validité du commandement et il résulte du décompte, qui n’est pas davantage contesté, que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société STARS sollicite des délais de paiement, auxquels la bailleresse s’oppose, exposant que celle-ci n’apporte aucune pièce à l’appui de cette demande.

La dette locative n’ayant cessé d’augmenter et la société STARS ne démontrant pas sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer courant, en l’absence de tout document comptable versé aux débats, la demande de délais de paiement sera rejetée.

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion du preneur sera ordonnée et l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il aurait résulté de la poursuite du contrat outre les charges et taxes jusqu’au 20 août 2024 et, au-delà du sixième mois de la résiliation du bail, soit à compter du 20 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, au double du loyer résilié, augmenté des accessoires et des charges, au paiement de laquelle la défenderesse, qui ne conteste pas les demandes ainsi formulées en application des dispositions contractuelles, sera condamnée à titre provisionnel.

Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle supportera également la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et en ce non compris de la levée de l’état d’endettement de la société, dont il n’est pas justifié, et de l’extrait kbis, qui ne répond pas aux critères fixés par l’article 695 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 janvier 2024,

Condamnons la SARL STARS à verser à la SCPI URBAN CŒUR COMEMRCE la somme de 94 836,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 septembre 2024, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 à hauteur de 57 376,99 euros, du 19 février 2024 pour la somme de 11 673,66 euros et de la présente décision pour le surplus,

Ordonnons la capitalisation de intérêts,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Ordonnons l’expulsion de la SARL STARS et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société SARL STARS à payer à la SCPI URBAN CŒUR COMEMRCE une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du mois du 20 janvier 2024 et jusqu’au 20 août 2024, et à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, au double du loyer résilié, augmenté des accessoires et des charges,

Condamnons la société SARL STARS à payer à la SCPI URBAN CŒUR COMEMRCE la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL STARS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 6] le 08 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE