TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/01491 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQVW

Minute : 24/0399

Société DELTA INVEST

Représentant : M^e Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0141

C/

Madame [G] [U]

Monsieur [V] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Chloé SAVOLDELLI

Copie délivrée à :

Madame [G] [U]

Monsieur [V] [S]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 19 Décembre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Décembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société DELTA INVEST

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0141

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [U]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante

Monsieur [V] [S]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 mai 2019, la SARL DELTA INVEST a donné à bail à Madame [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 700 euros outre des provisions sur charges. Par acte sous seing privé du 28 mai 2019, Monsieur [V] [S] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire dans la limite de deux renouvellements du contrat de bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL DELTA INVEST a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 182,16 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 décembre 2023. Ledit commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 et du 6 mai 2024, la SARL DELTA INVEST a fait assigner Madame [G] [U] et Monsieur [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [V] [S] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à mars 2024, soit la somme de 2 959,48 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation, et de tous les actes de procédures d’exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, la SARL DELTA INVEST expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 décembre 2023.

Appelée à l’audience du 4 juillet, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [G] [U], présente, pour être finalement retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

A l’audience du 23 septembre 2024, le demandeur a été entendu et le délibéré fixé au 31 octobre 2024, Madame [G] [U] n’étant pas comparante. Les débats ont été réouverts pour l’audience du 14 novembre 2024 à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SARL DELTA INVEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 968,44 euros, selon décompte en date du 13 novembre 2024. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience mais s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, précisant que la dette est ancienne.

Madame [G] [U], présente, a sollicité son maintien dans les lieux avec paiement de la dette en mensualités de 100 euros. Elle explique la dette par la perte de son emploi, mais indique qu’elle va reprendre un travail en décembre, payé au SMIC. Elle précise percevoir actuellement le RSA et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL DELTA INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mai 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 182,16 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SARL DELTA INVEST produit un décompte démontrant que Madame [G] [U] reste lui devoir la somme de 2 968,44 euros (en ce inclus 235 euros de frais de poursuite) à la date du 13 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [G] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 2 733,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [G] [U] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 14 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la condamnation solidaire de la caution

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d’une obligation s’engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En application de l’article 1359 du code civil, la preuve d’une obligation supérieure à 1 500 euros ne peut être établie que par écrit ; toutefois, en application de l’article 1362 du même code, il en va autrement en présence d’un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée, rendant vraisemblable le fait allégué et complété par des témoignages et des présomptions.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] s’est porté caution solidaire dans les mêmes termes pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire, pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement jusqu’à deux renouvellements. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

Par ailleurs, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à la caution et ce dernier a été régulièrement assigné.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution qui sera condamnée solidairement au paiement des sommes dues par Madame [G] [U].

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative. Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour cette dernière de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL DELTA INVEST les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2019 entre la SARL DELTA INVEST et Madame [G] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

Condamnons solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [V] [S] à verser à la SARL DELTA INVEST la somme provisionnelle de 2 773,44 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 ;

Autorisons Madame [G] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 29 mensualités d’un montant d’au moins 100 euros et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Madame [G] [U] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Madame [G] [U] sera tenue au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 14 novembre 2024, solidairement avec Monsieur [V] [S] dans la limite de durée de son engagement de caution,

— qu’à défaut pour Madame [G] [U] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Madame [G] [U] et Monsieur [V] [S] à verser à la SARL DELTA INVEST une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons in solidum Madame [G] [U] et Monsieur [V] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection