N° RG 24/01925 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3M2

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 24/01925 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3M2

Minute

AFFAIRE :

[S] [I], [C] [Y]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE VILLA NOTRE DAME, [H] [B]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL GREGORY [Localité 11]

M^e Julie PONS

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [I]

né le 18 Mars 1972 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [C] [Y]

née le 01 Janvier 1972 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/01925 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3M2

DEFENDEURS :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sis [Adresse 3] représenté par son syndic de copropriété en exercice la SARL [Adresse 13] dont le siège social est [Adresse 8]représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

Représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [H] [B] née [O]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître François HOURCADE, avocat au Barreau de Bayonne, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Le 06 novembre 1981, par acte authentique reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 9], ont été établis le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], section A B numéro [Cadastre 1].

Il a distingué l’ensemble immobilier selon deux bâtiments, A et B, le bâtiment A comprenant six lots d’habitation et le bâtiment B comprenant 1 lot d’habitation et cinq lots de garage et parkings.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] est représenté par son syndic en exercice la SARL SQUARE & HASHFORD.

Des fissures sont apparues courant 2023 sur le mur délimitant le jardin privatif de l’appartement du lot n° 7 appartenant au bâtiment « B » et situé sous le chemin d’accès desservant le bâtiment « A ».

Faisant grief à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 décembre 2023 d’avoir voté la prise en charge, par l’ensemble des copropriétaires, des travaux de démolition et de reconstruction du mur litigieux à hauteur de 74.989,20 euros, M. [S] [I] et Mme [C] [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic en exercice la SARL [Adresse 13] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX, par acte en date du 05 mars 2024, aux fins d’annulation de la résolution litigieuse.

Mme [H] [B], copropriétaire et propriétaire du lot n° 7 a été mise en cause le 26 avril 2024 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] et les dossiers RG 24/03668 et RG 24/01925 ont été joints sur décision du Juge de la mise en état, les dossiers portant désormais le seul numéro RG 24/01925.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2025, fixant la plaidoirie au 03 avril 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 27 mai 2025.

Aux termes de leur assignation, à laquelle il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, M. [S] [I] et Mme [C] [Y] sollicitent du tribunal qu’il :

Prononce la nullité de la résolution n° 4-4 et des résolutions subséquentes, n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 12 décembre 2023,Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA NOTRE DAME à leur payer la somme commune de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne le [Adresse 14] NOTRE DAME aux dépens, Dispense les demandeurs de toute participation à la répartition entre les copropriétaires des charges inhérentes aux condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] au titre de l’indemnité de procédure et des dépens de l’instance.

Au soutien de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 4-4 et des résolutions subséquentes adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2023, M. [I] et Mme [Y] se fondent notamment sur l’article 5 du règlement de copropriété. Ils entendent faire valoir que les clôtures mitoyennes ou non, qui ne concernent qu’un lot, sont de nature privative, de sorte que leur démolition et reconstruction ne saurait être prise en charge par les copropriétaires au titre des charges communes. Ainsi, ils contestent les résolutions litigieuses, en ce qu’elles ont prévu de mettre à la charge de l’ensemble des copropriétaires, la démolition et la reconstruction d’un mur qui se trouve sur le seul emplacement du lot n°7 et qui n’aurait d’utilité que pour ce lot, constituant donc une partie privative.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le [Adresse 14] NOTRE DAME sollicite du tribunal qu’il :

Déboute M. [S] [I] et Mme [C] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété, conteste la définition du mur retenue par les demandeurs. Il fait valoir dans un premier temps que le règlement de copropriété ne vise que les clôtures et qu’il ne peut donc trouver à s’appliquer au mur litigieux. Par ailleurs, il relève que le mur est qualifié de mur de soutènement dans les différentes attestations, et déduit de cette qualification, non remise en cause par les demandeurs, que le mur a une vocation structurante et structurelle et que les stipulations du règlement inhérentes aux clôtures mitoyennes ne peuvent être interprétées comme s’appliquant à cet ouvrage. Il relève qu’en outre, toute clause qui qualifierait le mur de partie privative devrait être réputée non écrite. Il considère qu’au contraire, s’agissant d’un ouvrage structurant, il fait corps avec les parties communes et doit être qualifié comme tel.

Il ajoute que la copropriété est bâtie sur un terrain en pente, et que le mur litigieux porte les terres sur lesquelles se trouve un chemin commun de la copropriété permettant d’accéder au bâtiment situé en hauteur. Il soulève que l’effondrement du mur ferait disparaitre le chemin d’accès commun qui permet d’accéder à la propriété, ce qui justifie à son sens de l’utilité commune du mur. Il en déduit que la décision de prise en charge par la copropriété des travaux doit être confirmée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Mme [H] [B] sollicite du tribunal qu’il :

A titre principal :

Déboute M. [S] [I] et Mme [C] [Y] de leurs demandes,Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] aux dépens dont distraction au profit de Maître Julie PONS, avocate inscrite au Barreau de BORDEAUX,

A titre reconventionnel :

Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à supporter à titre de dommages et intérêts le montant entre la somme de 74.989,20 € TTC correspondant au devis de la société FOREO homologué lors de la décision de l’assemblée générale du 12 décembre 2023, résolution 4.4 et le montant des travaux réactualisé qui serait alors sollicité par cette société,Dise que ces dommages et intérêts concerneront aussi la mission de maîtrise d’œuvre dont les honoraires sont fixés à 6,5% HT du montant HT des travaux et que les montants des dommages et intérêts seront fixés en fonction de la différence entre les montants ayant fait l’objet de la délibération précitée et du montant total qui sera à régler en fonction de la réactualisation du devis de la société FOREO. Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,Condamne M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [H] [B] entend faire valoir en premier lieu que le mur litigieux est une partie commune de la copropriété. Elle s’appuie ainsi sur la qualification du mur en tant que mur de soutènement, ce qu’elle considère être non contesté, pour justifier de la qualification du mur comme ayant une vocation constructive. Elle déduit de cette utilité du mur qu’il entre dans les stipulations de l’article 5, 2° du règlement de copropriété et qu’à ce titre, il constitue un mur entre les lots et constitue une partie commune. Elle fonde également la qualification de partie commune sur le fait que le mur de soutènement supporte le chemin d’accès aux parties communes et constitue la seule voie d’accès aux lots 3, 4 et 5. Elle entend donc voir M. [I] et Mme [Y] déboutés de leur demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale.

Sur ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir que la résistance des demandeurs à l’exécution de la décision d’assemblée générale a empêché les copropriétaires de procéder aux travaux, faute de disposer des fonds nécessaires. Elle soulève ainsi que le montant du devis risque d’être plus important et en déduit que les demandeurs doivent être condamnés au paiement des sommes supplémentaires. Elle fait également valoir qu’en raison de l’opposition des demandeurs à la réalisation des travaux, il a dû être procédé à une mise en sécurité du mur qui l’empêche de jouir de son espace privatif et donc lui cause un préjudice qu’elle évalue à 3.000 euros.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4-4 de l’assemblée générale et des résolutions subséquentes

Il résulte de l’articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes : – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; – le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun […] ».

L’article 5ème du règlement de copropriété de la résidence [15], stipule que « sont parties privatives : les clôtures mitoyennes ou non n’intéressant qu’un lot quelle que soit leur nature (murs, barrières, grillages) ». L’article poursuit : « les parties communes de cet ensemble immobilier comprennent le sol, en totalité, les clôtures ou murs entre les lots, les caniveaux d’écoulement des eaux pluviales et usées et les divers puisards intéressant les lots. »

Il est enfin prévu, au même article du règlement de copropriété, reprenant l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, que « conformément à l’article 7 de la loi de 1965, sont mitoyens entre les copropriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs des locaux privés et non compris dans le gros œuvre réputé partie commune ».

Il résulte de ces textes qu’un mur constituera une partie privative s’il est mitoyen ou s’il n’a une utilité que pour un nombre limité de lots.

En l’espèce, il convient de relever que M. [S] [I] et Mme [C] [Y] qualifient, aux termes de leur assignation, le mur litigieux de « mur de soutènement ».

Or, il résulte des débats que l’attestation immobilière produite par Mme [H] [B] décrit la composition de son lot n° 7 comme comprenant un jardin privatif mais sans qu’il ne soit fait état d’un mur mitoyen ou de la propriété d’un mur d’enceinte.

Par ailleurs, les différentes attestations et courriers versés par les entreprises devant intervenir en réparation du mur litigieux, notamment le courrier du cabinet RIU, indiquent que ce mur « n’est pas un mur privatif de lot ».

Il est également relevé par Monsieur [V], ingénieur structure de la SARL BHA, que sans les travaux, l’effondrement du mur « rendrait la terrasse, et une partie de l’habitation de Madame [B] inutilisable et supprimerait également le chemin d’accès à la copropriété ». La note explicative de LTBE, maître d’œuvre, illustre que le mur litigieux est situé sous le chemin d’accès de la propriété et qu’il se situe sur l’emprise du lot 7 mais qu’il ne délimite pas les lots 6 et 7. Il relève notamment que le mur est présent en raison de la différence de niveau entre les lots, ce qui rend obligatoire le soutènement des terres.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, non contestés par les demandeurs, que le mur est un mur de soutènement et qu’il n’a donc pas pour utilité de délimiter le lot n° 7, ni de marquer une limite séparative entre les lots n° 6 et 7, mais a pour finalité de soutenir le terrain et notamment le chemin d’accès aux lots supérieurs, concernant ainsi l’ensemble des lots de la copropriété.

Par voie de conséquence, il convient de considérer que le mur litigieux est bien un ouvrage en lien avec le sol et les voies d’accès et qu’il constitue dès lors une partie commune de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] était donc fondé à voter les résolutions 4-4 et ses résolutions subséquentes de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 décidant de la prise en charge par la copropriété des frais de démolition et reconstruction du mur litigieux.

Ce faisant, M. [S] [I] et Mme [C] [Y] sont déboutés de leur demande tendant à annuler les résolutions 4-4 et les résolutions subséquentes de l’assemblée générale du 12 décembre 2023.

Sur la demande de condamnation pour faute

Il résulte de l’article 768 du Code de procédure civile que « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, dans le dispositif des conclusions de [H] [B], celle-ci sollicite la condamnation de M.[S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Cependant, aucun moyen n’est développé dans ses conclusions au soutien de cette prétention.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Mme [H] [B] de sa demande tendant à condamner M.[S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur la demande de condamnation en raison du retard des travaux

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’action en annulation de la décision de l’assemblée générale qui avait accordé l’autorisation sollicitée de travaux n’interdisait pas au syndicat des copropriétaires de les exécuter, la procédure n’ayant aucun caractère suspensif.

En l’espèce, il n’est produit aucun élément, en dehors des allégations de Mme [H] [B], permettant d’établir que le recours introduit par les demandeurs est la cause unique et déterminante de la non-réalisation des travaux.

Il en résulte que le retard dans les travaux ne peut pas être considéré comme étant causé par la seule contestation de la résolution de l’assemblée générale par M. [S] [I] et Mme [C] [Y].

En outre, la réparation d’un préjudice suppose que celui-ci soit direct, né et certain, c’est-à-dire notamment que le préjudice ne soit pas seulement hypothétique ou futur, sauf à ce que sa réalisation soit certaine.

En l’espèce, aucun élément n’est versé aux débats permettant d’établir que le devis initialement validé par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 décembre 2023 n’est plus valable, faute pour les parties d’avoir produit notamment un nouveau devis.

Aucun préjudice n’est donc objectivement établi en l’état.

Dès lors, il convient de débouter Mme [H] [B] de sa demande tendant à condamner M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à payer les charges supplémentaires résultant du retard dans la mise en œuvre des travaux.

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que, pour solliciter la réparation d’un préjudice, la partie qui en formule la demande doit établir, outre l’existence de ce préjudice, un élément de causalité qui permet d’établir que le dommage qu’elle subit est en lien avec une faute.

Or, en l’espèce, il est acquis que la cour privative de Mme [H] [B] est inutilisable en raison des nombreux étais mis en place afin de consolider le mur de soutènement.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir que ce préjudice de jouissance est le résultat de l’action engagée par M. [S] [I] et Mme [C] [Y], faute de prouver, par des pièces librement produites et débattues, que la décision de l’assemblée générale était inexécutable de leur seul fait.

Il convient par conséquent de débouter Madame [H] [B] de sa demande tendant à condamner Monsieur [S] [I] et Madame [C] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [I] et Mme [C] [Y], parties perdantes à l’instance principale, au sens de l’article 696 du Code de procédure civile seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M.[S] [I] et Mme [C] [Y], condamnés aux dépens, devront payer in solidum à Mme [H] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

M. [S] [I] et Mme [C] [Y] devront également payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Compte tenu du sens de la décision, il n’y a pas lieu de dispenser M.[S] [I] et Mme [C] [Y] de leur participation aux frais du syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] au titre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déboute M. [S] [I] et Mme [C] [Y] de leur demande tendant à prononcer la nullité de la résolution n° 4-4 et des résolutions subséquentes, n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 ;

Déboute Mme [H] [B] de sa demande tendant à condamner M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

Déboute Mme [H] [B] de sa demande tendant à condamner M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires les charges supplémentaires résultant du retard dans la mise en œuvre des travaux ;

Déboute Mme [H] [B] de sa demande tendant à condamner M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum M. [S] [I] et Mme [C] [Y] aux dépens ;

Condamne in solidum M.[S] [I] et Mme [C] [Y] à payer à Mme [H] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [S] [I] et Mme [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute M. [S] [I] et Mme [C] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de leur demande tendant à être dispensés de participer aux frais du syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] au titre de la présente procédure.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT