RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00575 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX5Z

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [C] [I] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V], [Z] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [U], représenté par son mandataire immobilier, a donné à bail à Monsieur [V] [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 23 octobre 2020, moyennant un loyer mensuel de 400 euros charges comprises.

Monsieur [V] [C] [I] [P] est devenu propriétaire de cet appartement au terme d’un acte de vente du 4 août 2023.

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 2 avril 2024, pour la somme en principal de 2.103,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 remis à l’étude, Monsieur [V] [C] [I] [P] a fait assigner Monsieur [V] [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la libération des lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [Z] [Y] à défaut de libération spontanée des locaux ;

— la condamnation de Monsieur [V] [Z] [Y] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.942,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 419,58 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre au bailleur de faire signifier au défendeur ses nouvelles demandes au titre des réparations locatives, Monsieur [V] [C] [I] [P], représenté par son conseil, a abandonné sa demande d’expulsion et ses demandes subséquentes au motif que le locataire a quitté les lieux le 25 juin 2024. Il a actualisé sa créance à la somme de 3.039,94 euros arrêtée au 24 juillet 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi que des travaux de remise en état du bien donné à bail. Il a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2024 à l’étude et régulièrement avisé de la date de renvoi, Monsieur [V] [Z] [Y] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [V] [Z] [Y] étant non comparant lors des audiences du 2 septembre et du 7 octobre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 14 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [V] [C] [I] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 23 octobre 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [V] [Z] [Y] le 2 avril 2024, pour la somme en principal de 2.103,42 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 2 juin 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [V] [C] [I] [P] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [Z] [Y] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 2 juin 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE :

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites par Monsieur [V] [C] [I] [P], et spécialement du décompte locatif, des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires et du devis de travaux correspondant à des dépenses relevant de l’obligation d’entretien du locataire, que Monsieur [V] [Z] [Y] restait redevable de la somme de 3.039,94 euros à la date du 24 juillet 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et des réparations locatives.

Monsieur [V] [Z] [Y], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [V] [C] [I] [P] la somme de 3.039,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi que des travaux de remise en état arrêtés au 24 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.103,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et de la signification des nouvelles conclusions.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [C] [I] [P], Monsieur [V] [Z] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2020 entre Monsieur [V] [C] [I] [P] et Monsieur [V] [Z] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 2 juin 2024.

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Y] à verser à Monsieur [V] [C] [I] [P] la somme de 3.039,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi que des travaux de remise en état arrêtés au 24 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.103,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Y] à verser à Monsieur [V] [C] [I] [P] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et de la signification des nouvelles conclusions.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE