TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hervé CASSEL ; S.C.I. BADWAN

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00048 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBQ

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet JOURDAN – [Adresse 4]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

S.C.I. BADWAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00048 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBQ

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) BADWAN est propriétaire du lot n°3 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à PARIS (75016), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN, a assigné la SCI BADWAN devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  5016,80 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2024 (après répartition des charges de l’exercice 2023), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  928,12 euros des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la SCI BADWAN ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a ajouté pour information qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis l’assignation et que la créance s’élevait désormais à la somme de 5393,68 euros

Bien que régulièrement assignée à étude par acte de commissaire de justice, la SCI BADWAN n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°3,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les régularisations de charges 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2020, 6 septembre 2021, 14 juin 2022, 10 mai 2023, 15 mai 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, 2025,

o vote des travaux suivants : réfection cage d’escalier (AG du 6 septembre 2021, résolution 18), travaux suite dégradations (AG du 10 mai 2023, résolution 17), travaux caméras de surveillance (même AG, résolution 18),

— un certificat de non recours des assemblées générales des 6 septembre 2021, 14 juin 2022, 10 mai 2023, 15 mai 2024,

— un état récapitulatif de la créance au 1er janvier 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5016,80 euros au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 et régularisation de charges 2023 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La SCI BADWAN ne s’est pas présentée à l’audience et n’a ainsi pas apporté d’élément remettant en cause la dette ou son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 928,12 euros se décomposant comme suit :

—  54 euros de frais de mise en demeure,

—  696 euros de frais pré état daté,

—  24 euros de frais de relance,

—  154,12 euros de frais de sommation de payer.

Il ressort des éléments versés en procédure que l’envoi en recommandé de la mise en demeure du 3 février 2023 n’est pas justifié, tout comme l’envoi d’une relance. Il sera accordé 24 euros au titre de l’envoi d’une mise en demeure simple. Les frais de pré- état daté relatifs à une vente n’entrent pas dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance. Il est justifié de la somme de 154,12 euros de sommation de payer.

La SCI BADWAN sera donc condamnée à payer la somme de 178,12 euros.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI BADWAN ne paye plus ses charges de copropriété depuis juin 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Aucune reprise de paiement n’est constatée depuis le commandement de payer et l’assignation.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière BADWAN à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN:

— la somme de 5016,80 euros au titre des charges de copropriété du 3ème trimestre 2022 au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 et régularisation des charges 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  178,12 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la société civile immobilière BADWAN à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet JOURDAN la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière BADWAN aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge