N° RG 25/00037 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3FM

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3FM

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. [Adresse 7]

C/

[B] [W]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP BAYLE – JOLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7]

Sis [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SARL AQUITAINE OCEAN dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3FM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [W] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 2696 et 2781 de la Résidence [Adresse 8] sise [Adresse 5] [Localité 9] (33) soumis au statut de la copropriété.

Aux motifs que Mme [W] n’a pas régularisé les impayés de charges de copropriété lui incombant malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, LE [Adresse 10] [Adresse 6] IRIS-LE BURK représenté par son syndic, la SARL AQUITAINE OCEAN a, par acte en date du 17 décembre 2024, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction Mme [W]. Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la défenderesse à lui payer :

— la somme de 9.997, 82 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2024, à parfaire au jour du jugement au titre des charges de copropriété impayées,

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire.

Mme [B] [W] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 janvier 2025.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge .

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le [Adresse 11] produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 18 novembre 2024, 29 avril 2024 et 25 juin 2024,

— la répartition des charges courantes pour les exercices du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ,

— l’état des dépenses pour l’année 2023,

— les appels de fonds des exercices du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024,

— les mises en demeure du 13 août 2024 et 8 octobre 2024 et preuve de dépôt de recommandés avec accusés de réception de ces mises en demeure,

— les factures du syndic concernant les frais de relance et de remise du dossier à l’avocat,

— le décompte des sommes dues au 18 novembre 2024.

Il résulte de ces pièces que Mme [W] est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRITAIRES de la Résidence LES IRIS-LE BURK de la somme de 9.697,82 euros au titre des charges de copropriété et frais de mise en demeure afférents aux lots n° 2696 et 2781 selon décompte arrêté au 18 novembre 2024.

En revanche, ne peuvent être imputés à la défenderesse les frais de remise du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 300 euros qui ne sont prévus par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce et qui , hors de ces cas font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité.

Mme [W] sera en conséquence condamnée à payer au [Adresse 11] la somme de 9.697,82 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 date de la première mise en demeure sur la somme de 620,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence LES IRIS-LE BURK fait valoir que le non paiement par Mme [W] trouble la gestion de la copropriété et génère des frais pour la collectivité qui ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation de Mme [W] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes .

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 €.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par Mme [W] , partie perdante.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE Mme [B] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES IRIS-LE BURK, représenté par son syndic la SARL AQUITAINE OCEAN les sommes de :

—  9.697,82 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 620,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges et frais de copropriété impayées selon décompte arrêté au 18 novembre 2024,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme [B] [W] aux dépens de l’instance,

— REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT