Du 10 septembre 2025

72A

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01015 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2R5H

Syndic. de copro. [Adresse 9]

C/

[L] [B], [V] [B]

— Expéditions délivrées à la SARL CMG

— FE délivrée à la SARL CMG

Le 10/09/2025

Avocats : la SARL CMG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], syndicat des copropriétaires dont le siège social est situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société VINDICIS, Société à Responsabilité Limitée au capital de 25000 euros ayant son siège social au [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître [N] MARTIN de la SARL CMG

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Absent

Madame [V] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 28 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] sont propriétaires du lot n°36 consistant en un appartement, et du lot n°92, consistant en un parking, dépendant de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 9], situé à [Adresse 13].

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 11], a adressé aux consorts [B] une sommation du 9 décembre 2024 d’avoir à payer la somme de 2506,36 euros.

Par acte de Commissaire de justice du 28 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la société VINDICIS, a assigné Monsieur et Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025, aux fins de les voir condamnés à régler à titre provisionnel les sommes de :

—  3036,18 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 7 mai 2025, en ce compris l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025,

1459,62 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2026,

—  1000,00 euros au titre des dommages intérêts pour le préjudice subi,

1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2025.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], à [Localité 12], [Adresse 4], représenté par son conseil, maintient ses prétentions conformes à la teneur de l’assignation.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de Commissaire de justice, Monsieur et Madame [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en dernier ressort.

Sur la demande principale :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, [Localité 10] des copropriétaires [Adresse 9] produit les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

Appels de fonds octobre 2020 à juin 2025,Procès-verbaux des assemblées générales 2022, 2023, 2024, 2025Contrat de syndic VINDICIS,Sommation de payer du 9 décembre 2024,Extrait de compteRèglement de copropriété,Matrice cadastrale

Il résulte de ces éléments que la demande de provision est fondée à hauteur de 3036,18 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 7 mai 2025, en ce compris l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025.

Monsieur et Madame [B] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 3036,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les charges non échues ;

En vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent Immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est en l’espèce produit les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mars 2024 et 2 avril 2025, approuvant notamment le budget provisionnel des exercices 2025 et 2026. Les provisions exigibles concernent les charges courantes, pour un montant de 1459,62 euros.

Monsieur et Madame [B] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 1459,62 euros, arrêtés au 31 décembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est toutefois pas démontré, en l’espèce, la mauvaise foi des consorts [B], la demande de provision au titre de la réparation d’un préjudice sera en conséquence rejetée.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens.

En l’espèce, l’équité commande d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité sur ce fondement à hauteur de 300,00 euros.

Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la partie perdante, en l’espèce, Monsieur et Madame [B], ceux-ci comprendront le coût d’exécution de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en dernier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], situé à [Adresse 13], représenté par son syndic, VINDICIS, la somme de 3036,18 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 7 mai 2025, en ce compris l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], situé à [Adresse 13], représenté par son syndic, VINDICIS, la somme de 1459,62 euros, arrêtée au 31 décembre 2026, au titre des provisions exigibles à échoir, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], situé à [Adresse 13], représenté par son syndic, VINDICIS, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation et des frais d’exécution de la présente décision,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT