Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00162 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GB3E

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée à l’audience par Maître Laure BERTAGNOLIO de la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY – 60

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 septembre 2023, Mme [U] [G] a donné en location à M. [T] [A] [I] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par engagement écrit du même jour, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif « VISALE ».

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à M. [T] [A] [I] un commandement de payer la somme de 1 532,16 euros en principal, sur la base d’une quittance subrogative du 20 mars 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [T] [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil, 24 de la loi de 1989, de :

dire et juger recevable et bien fondée son action,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du locataire,ordonner l’expulsion de M. [T] [A] [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,condamner M. [T] [A] [I] à lui payer la somme de 8 682,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1 532,16 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,condamner M. [T] [A] [I] à lui payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [T] [A] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,dire n’y avoir pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Action Logement Services rappelle le mécanisme du dispositif VISALE, qui permet au bailleur de bénéficier d’une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 7-1 de la convention Etat-UESL, elle est subrogée dans les droits du bailleur en sa qualité de caution, tant pour engager une procédure en résiliation de bail, que pour obtenir le paiement des loyers ou des indemnités d’occupation qu’elle a réglé pour le compte du locataire, dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 870 euros au 7 janvier 2026 sur la base de nouvelles quittances.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [T] [A] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion n’a pu être établi, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social, qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon les dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie de sa qualité de caution par la production du contrat de caution conclut avec le bailleur, la production du contrat de bail conclu entre le bailleur et M. [T] [A] [I], ainsi qu’une quittance subrogative référencée n°2402547461 du 7 janvier 2026 d’un montant total de 12 870 euros, signée électroniquement par le bailleur et la caution. Elle justifie par ailleurs de l’envoi de cette quittance au locataire par mail 9 février 2026.

Elle est donc définitivement subrogée dans les droits du bailleur en sa qualité de caution.

En conséquence, l’action de la SAS Action Logement Services est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Concernant la recevabilité de l’action en constatation de la résiliation

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la caution justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2025.

Elle justifie également avoir notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 24 décembre 2025, pour une audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

La demande est donc recevable.

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 6 semaines, mais que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois au locataire, lequel sera retenu comme lui étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer régulier par acte du 2 mai 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 532,16 euros, qui visait la clause résolutoire.

Le décompte arrêté au 7 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’aucun règlement n’a été effectué dans le délai de 2 mois suivant le commandement de payer, de sorte que la situation n’a pas été régularisée et que la dette a continué à augmenter.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 3 juillet 2024 et que M. [T] [A] [I] est occupant sans droits ni titre depuis cette date.

L’enquête sociale diligentée par la CCAPEX n’apporte aucun élément concernant la situation de M. [T] [A] [I], qui n’a pas répondu aux convocations.

Dès lors, au regard de ces éléments et de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il n’est possible d’accorder des délais de paiement et d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [T] [A] [I] de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [T] [A] [I], la SAS Action Logement Services sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant l’indemnité d’occupation

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [T] [A] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce, à compter du 3 juillet 2024, date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, sous réserve pour la SAS Action Logement Service qu’elle justifie d’une quittance à ce titre.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du dernier loyer charges comprises dû selon décompte actualisé, soit la somme mensuelle de 510,72 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit une quittance subrogative n°2402547461 du 7 janvier 2026 d’un montant total de 12 870 euros, correspondant aux loyers des années 2024 et 2025, soit 24 mois.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] [A] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 12 870 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 1 532,16 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [T] [A] [I] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable l’action formée par la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, Mme [U] [G],

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la SAS Action Logement Services,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2023 entre Mme [U] [G] d’une part et M. [T] [A] [I] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 3 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [T] [A] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

ORDONNE à M. [T] [A] [I] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [T] [A] [I] de s’exécuter volontairement, la SAS Action Logement Services sera autorisée à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [T] [A] [I] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, sous réserve pour la SAS Action Logement Service qu’elle justifie d’une quittance subrogative à ce titre,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 510,72 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [T] [A] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 12 870 euros au titre de la quittance subrogative n°2402547461 du 7 janvier 2026, correspondant aux loyers et charges des années 2024 et 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 1 532,16 euros et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [T] [A] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [T] [A] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS