TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 Décembre 2024

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Décembre 2024

à M^e Olga brigitte EFANG

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02866 – N° Portalis DBW3-W-B7I-446X

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P], [N] [U]

née le 31 Octobre 1963 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z], [F], [H] [J] DEVENU [L]

né le 30 Juillet 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olga brigitte EFANG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 3 décembre 2022, Madame [U] [P] [N] a donné à bail à Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 450 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [P] [N] a fait signifier à Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 586,31 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Madame [U] [P] [N] a fait assigner Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er février 2024, soit la somme de 932,95 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges,

— condamner Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [P] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 20 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, Madame [U] [P] [N], représentée par son conseil, demande de :

— débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes fins et conclusion,

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail,

— condamner Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] à payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le bailleur fonde le maintien de sa demande de résiliation de bail au motif que la clause résolutoire était acquise à l’expiration du délai de deux mois écoulés après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H], représenté par son conseil, demande :

— de constater l’effacement de la dette de loyer à l’égard de [L],

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation de bail,

— ordonner la suspension de des effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement soit le 17 juin 2024,

— débouter le bailleur tendant au paiement de l’indemnité d’occupation et à l’expulsion du locataire,

— débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle,

— condamner le bailleur au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code procédure civile,

Il fait valoir que la dette locative a été totalement remboursée par un versement de la Banque de France le 17 juin 2024 de la somme de 1.483,76 € et que par conséquent les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lui sont applicable immédiatement, considérant qu’à l’audience il a repris le paiement des loyers et des charges et qu’il doit bénéficier des dispositions des articles 24-VI et 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de surendettement des particuliers intervient dans le cadre d’une procédure d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [U] [P] [N] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 décembre 2022 contient une clause résolutoire (page 4/24) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour la somme en principal de 586,31 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Sur la demande de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 464,34 €.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24-VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce le locataire a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône, devenue définitive le 25 avril 2024.

Dès lors il y lieu de prononcer la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 25 avril 2024.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Madame [U] [P] [N] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2022 entre Madame [U] [P] [N] et Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 février 2024;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 25 avril 2026 ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de loyer et charges courants :

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [J] devenu [L] [Z] [F] [H] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 464,32 € à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

REJETTE Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT