N° RG 25/03862 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KTO

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/03862 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KTO

Minute

AFFAIRE :

Syndicat SDC BELLE FRANCE

C/

[E] [F]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP BAYLE – JOLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BELLE FRANCE sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIA CONCEPT, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Paola JOLY de la SCP BAYLE – JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [F]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillant

N° RG 25/03862 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KTO

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [F] est propriétaire d’un appartement et d’un cellier constituant les lots n°240 et 242 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 7] à [Localité 6] (33).

Aux motifs du défaut réitéré de paiement par M. [E] [F] des charges de copropriétés afférentes à ses lots malgré une mise en demeure de payer du 13 août 2024 [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé BELLE FRANCE représenté par son syndic, la SARL ACTIA CONCEPT a, par acte en date du 30 avril 2025, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction M. [E] [F].

Au visa de la loi du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

— condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

—  8.509,51 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2024, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé,

— la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

M. [E] [F] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 8 juillet 2025.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées .

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé BELLE FRANCE produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 29 juin 2023, 18 octobre 2023 et 21 juin 2024,

— les états de répartition des charges pour l’exercice du 1/01/2023 au 31/12/2023,

— l’état des dépenses pour l’année 2023

— les appels de fonds pour les périodes du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025,

— les factures du Syndic au titre des frais de relance et de remise du dossier à l’avocat

— le décompte de sa créance au 11 avril 2025

— la mise en demeure de payer avec accusé de réception en date du 13 août 2024.

Il résulte de ces pièces que M [E] [F] est redevable envers la [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé BELLE FRANCE de la somme de 8.209,51 euros au titre des charges de copropriété afférentes à son lot en ce inclus les frais de mise en demeure de payer du 13 août 2024 (30 euros) selon décompte arrêté au 11 avril 2025.

En revanche, ne peuvent être imputés au défendeur le coût des honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat (300 euros) qui ne sont prévues par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce et qui, hors de ces cas font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité.

M. [E] [F] sera en conséquence condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble BELLE FRANCE la somme de 8.209,51 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de la mise en demeure sur la somme due à cette date soit 7.714,71 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble BELLE FRANCE fait valoir que le non-paiement par M. [E] [F] des charges de copropriété afférentes aux lots dont il est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation de M. [E] [F] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaires au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la M. [E] [F], partie perdante.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE M. [E] [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé BELLE FRANCE représenté par son syndic la SARL ACTIA CONCEPT les sommes de :

-8.209,51 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais de relance et de recouvrement dus au 11 avril 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de la mise en demeure sur la somme due à cette date soit 7.714,71 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus,

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens de l’instance,

— REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT