N° RG 22/00899 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIIA

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 22/00899 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIIA

Minute

AFFAIRE :

[S] [N] épouse [Y]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE MARINA DE TALARIS

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA

la SCP HARFANG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [N] épouse [Y]

née le 21 Mars 1938 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE MARINA DE TALARIS pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE sise [Adresse 3]

Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/00899 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIIA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [Y] née [N] est propriétaire d’une maison d’habitation de type grande Bergerie édifiée sur une parcelle identifiée sous les n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] du plan du [Adresse 7] , lequel constitue le lot n° 1 de la copropriété horizontale dénommée [Adresse 9].

Le 2 août 1999 Mme [Y] a contesté devant le tribunal de grande instance de Bordeaux le mode de répartition des charges communes tel que prévu par le règlement de copropriété initial et notamment le fait qu’elle soit tenue de participer aux charges entraînées par les services et équipements communs en proportion des tantièmes afférents à deux lots bâtis, alors que selon elle un seul est bâti.

Par jugement en date du 25 juin 2003 le tribunal de grande instance de Bordeaux a dit que :

— le règlement de copropriété du 26 juillet 1969 et modificatif du 31 mars 1971 de la [Adresse 11] ont procédé à une répartition des charges en contravention de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— annulé pour non respect des dispositions de l’article 11 de la loi du 0 juillet 1965 la résolution n° 8 votée lors de l’assemblée générale du 24 avril 1999,

— désigné un expert judiciaire en vue de rechercher si les charges communes générales ont été réparties par le règlement de copropriété entre les différents lots conformément aux critères de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tenant au paiement des charges et dommages et intérêts dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— invité le syndicat des copropréiétaires à produire les justificatifs relatifs aux charges dues par Mme [Y].

Par arrêté en date du 12 octobre 2006 réformant l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bordeaux date du 14 décembre 2004, la Cour d’Appel a condamné Mme [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 6.500 euros à titre de provision sur les charges dans l’attente des conclusions de l’expert.

L’expert désigné M. [T] a clos son rapport le 29 octobre 2009.

Toutefois la procédure objet du sursis à statuer n’a pas été reprise par Mme [Y].

Par acte en date du 5 juin 2014 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11] a donc assigné devant la présente juridiction Mme [Y] en paiement de la somme de 19.768,13 euros des charges de copropriété afférents à ses lots n° 113 et 114 selon décomptes arrêtés au 23 octobre 2013 outre le paiement de diverses indemnités.

Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11] ne justifiait pas suffisamment et précisément du principe et du montant des créances dont il se prévalait à l’égard de Mme [Y] au titre des charges de copropriété impayées pour les lots 113 et 114 , le tribunal par jugement en date du 19 mai 2016 , l’a débouté de l’intégralité de ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de Mme [Y] (arriéré de charges, indemnité pour résistance abusive et honoraires exceptionnels du syndic).

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 9 avril 2019, la Cour d’Appel de [Localité 6] a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à la production d’un règlement de copropriété comportant une clause de répartition des charges entraînées par les service collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ce, en conformité avec l’article10 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et Mme [Y] de leur demande d’expertise comme non fondée,

— ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la chambre et dit qu’elle sera réinscrite au rôle de la deuxième chambre de la cour à la demande de la partie la plus diligente,

— réservé les dépens.

Au motif qu’elle continue à se voir facturer des charges de copropriété calculées sur une clause illicite dans l’attente de la décision de la Cour d’ Appel devant laquelle l’affaire ne peut être réinscrite faute pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES d’effectuer les diligences requises pour modifier la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, Mme [Y] a par acte en date du 2 février 2022 assigné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11] prise en la personne de son syndic aux fins de le voir condamner sous astreinte à établir le modificatif de la clause de répartition et à réparer les préjudices résultant de son inaction.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2025 auxquelles il convient de renvoyer pour plus ample exposé des moyens, Mme [S] [Y] née [N] demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, du règlement de copropriété du syndicat principal et du règlement de copropriété du syndicat secondaire du [Adresse 7] et de l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux du 4 avril 2019 de :

— rejeter les demandes formées à son encontre par le défendeur,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 9] à établir un modificatif de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété dans les termes exigés par l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de [Localité 6] le 4 avril 2019 dans un délai de 3 mois et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 8] de [Adresse 13] à verser à Mme [Y] une indemnité de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 9] à verser à Mme [Y] une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeurs aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2024 auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé de l’argumentaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE entend voir quant à lui sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, des décisions antérieures, du rapport d’expertise de M. [T] et de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

à titre principal

— débouter Mme [Y] de ses demandes,

à titre subsidiaire

— désigner un expert à l’exception de M. [I] avec pour mission d’établir :”un règlement de copropriété comportant une clause de répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présente à l’égard de chaque lot et ce, en conformité avec l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965"

— réserver les dépens,

— débouter Mme [Y] de sa demande d’astreinte ,

— débouter Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

— dire que la procédure reprendra à la suite de ce dépôt à l’initiative de la partie la plus diligente,

en tout état de cause:

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 39.543,91 euros correspondant à sa dette de charges et ce avec intérêts au taux légal à compter des conclusions valant mise en demeure,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture aé té établie le 20 février 2025.

MOTIVATION

1- SUR LES DEMANDES DE MME [Y]

Invoquant l’inertie préjudiciable du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11] depuis plus de deux ans dans l’établissement du modificatif de la clause de répartition du règlement de copropriété tel qu’exigé par l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 6], Mme [Y] sollicite sa condamnation sous astreinte à établir ce document outre le paiement de 5000 euros de dommages et intérêts.

Pour s’opposer à ces demandes, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11], fait d’abord valoir que la demande d’établissement d’un modificatif de répartition des charges ne repose sur aucun fondement en l’absence de décision judicaire ayant déclaré non écrite ou illicite la clause critiquée. Il conteste notamment toute autorité de la chose jugée sur ce point concernant l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 6] et considère au surplus inutile le modificatif sollicité au motif que le rapport d’expertise [T] conclut à la régularité de la clause critiquée. Ensuite, il indique s’être plié aux exigences de la Cour d’appel en désignant un expert M. [I] et en soumettant un projet de répartition à l’assemblée générale du 8 juillet 2023 mais que celle-ci l’a rejeté . Or il rappelle que dès lors que l’assemblée générale organe délibérant n’ a pas adopté la nouvelle répartition des charges communes, le syndicat des copropriétaires n’est pas en mesure de produire le modificatif de la clause de répartition sollicité par la Cour d’appel.

Mme [Y] réplique que la clause de répartition des charges du règlement de copropriété a bien été déclarée non écrite par le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 25 juin 2002 ainsi que rappelé par la Cour d’appel dans son arrêt du 4 avril 2019 Elle fait valoir que la question de la conformité des charges qui lui sont appliquées ne relève pas de la présente juridiction mais de la seule Cour d’Appel saisie du litige et qui attend la production du document demandé pour statuer au fond. Mme [Y] conteste la soumission au vote de l’assemblée du projet de modification de la clause critiquée du règlement de copropriété, soutenant que M. [I] n’a été mandaté que pour la msie en conformité du règlement de copropriété à la loi ELAN.

Sur ce,

Il convient de rappeler que par jugement en date du 25 juin 2003 le tribunal de grande instance de Bordeaux a dit que :

— le règlement de copropriété du 26 juillet 1969 et modificatif du 31 mars 1971 de la [Adresse 11] ont procédé à une répartition des charges en contravention de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— annulé pour non respect des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n° 8 votée lors de l’assemblée générale du 24 avril 1999,

— désigné un expert judiciaire en vue de rechercher si les charges communes générales ont été réparties par le règlement de copropriété , entre les différents lots conformément aux critères

de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tenant au paiement des charges de copropriété et diverses indemnités,

— invité le syndicat des copropriétaires à produire les justificatifs relatifs aux charges dues par Mme [Y].

Ce jugement non frappé d’appel, doit être qualifié de mixte en ce que, d’une part, il tranche une partie du principal qui lui était soumis et d’autre part, comporte des dispositions avant dire droit.

En jugeant que le règlement de copropriété du 26 juillet 1969 et modificatif du 31 mars 1971 de la [Adresse 11] ont procédé à une répartition des charges en contravention de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir rappelé dans la motivation que “toute clause dérogeant aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges occasionnées par les parties commune est réputée non écrite (article 43 de la loi) “, le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 25 juin 2003 a nécessairement déclaré non écrite la clause de répartition des charges de copropriété en fonction de la surface des lots insérée dans les règlements de copropriété de 1969 et 1971 ce que confirme la désignation dans ce même jugement d’un expert afin de permettre au tribunal de procéder si nécessaire à la nouvelle répartition des charges qui lui incombe dès lors qu’il déclare non écrite une clause du règlement de copropriété aux dispositions visées à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est justifié d’aucune décision judiciaire établissant la nouvelle répartition des charges de la copropriété [Adresse 11], suite au jugement mixte précité et au dépôt du rapport de M. [T] qui a réalisé l’expertise ordonnée par le jugement du 25 juin 2003.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de cette Résidence a fait appel d’un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 19 mai 2016 qui dans le cadre d’une instance distincte l’a débouté de sa demande en paiement d’un arriéré de charges de copropriété et diverses indemnités réclamées à Mme [Y].

Par arrêt en date du 9 avril 2019, la Cour d’Appel de [Localité 6] a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à la production d’un règlement de copropriété comportant une clause de répartition des charges entraînées par les service collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ce, en conformité avec l’article10 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et Mme [Y] de leur demande d’expertise comme non fondée,

— ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la chambre et dit qu’elle sera réinscrite au rôle de la deuxième chambre de la cour à la demande de la partie la plus diligente,

— réservé les dépens.

Il n’est pas discutable que seule l’assemblée générale, organe délibérant est qualifiée pour modifier un règlement de copropriété.

En l’espèce, il résulte des convocations et procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété [Adresse 11] que suite à l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 6] du 9 avril 2019, a été soumise au vote de l’assemblée générale du 8 juillet 2023 une résolution n° 10 portant sur la présentation à la Cour d’appel conformément à son injonction des trois solutions de nouvelle répartition des charges communes générales telles que proposées par M. [I] expert foncier mandaté par l’assemblée générale le 12 juillet 2022.

Cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents , représentés et votant par correspondance, faisant ainsi obstacle à la production du document demandé par la Cour d’Appel . Elle n’a pas été contestée par Mme [Y] dans les formes et délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle avait qualité pour le faire étant absente et non représentée lors de cette assemblée ainsi que rappelé sur le procès-verbal d’assemblée générale. Le tribunal n’ayant été saisi d’aucune contestation de cette résolution qui est définitive, ne peut la remettre en cause en ordonnant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES d’établir un règlement de copropriété conforme aux attentes de la Cour d’appel.

Mme [Y] sera donc déboutée de ses prétentions en ce inclus sa demande de dommages et intérêts dès lors qu’il n’est pas établi , en l’absence de décision au fond sur ce point, que les sommes par elles acquittées au titre des charges de copropriété ou qui lui sont réclamées ne seraient pas dues . Au surplus, il lui était loisible de solliciter, la réinscription de l’affaire auprès de la Cour d’appel de [Localité 6] seule habilitée à tirer toutes conséquences de l’inertie invoquée du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dans la réalisation de l’événement ayant justifié la décision de sursis à statuer.

Les demandes de Mme [Y] étant rejetées, le tribunal n’a pas à statuer sur la demande d’expertise sollicitée à titre subsidiaire par le défendeur.

2-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTE

Considérant que la clause des règlements de copropriété en vertu de laquelle ont été calculées les charges de copropriété de Mme [Y] n’a pas été déclarée non écrite le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 11] sollicite la condamnation de Mme [Y] à s’en acquitter à hauteur de 39.543,91 euros selon décomptes arrêtés au 20 mars 2024 avec intérêts au taux légal .

Mme [Y] conclut au rejet de cette demande reconventionnelle au motif que les charges réclamées sont calculées en application d’une clause illicite ayant pour finalité de surtaxer ses lots.

Sur ce,

Les décomptes versés au débat par le défendeur pour justifier de sa créance à l’encontre de Mme [Y] semblent inclure l’arriéré de charges visé dans le litige objet du recours pendant devant la Cour d’appel de [Localité 6] ; la présente juridiction étant dessaisie du litige ne peut se prononcer sur les arriérés antérieurs au 23 octobre 2013 .

S’agissant des charges de copropriétaires postérieures , les procès-verbaux d’assemblée générale des 12 juillet 2022, 8 juillet 2023 et 13 juillet 2024 approuvant les comptes des exercices précédents, et les états de compte arrêtés au 24 mars 2024, seules pièces communiquées par le requérant qui a la charge de la preuve de sa créance, sont insuffisants à établir leur bien fondé ; les appels de fonds rendant exigibles les sommes réclamées n’étant pas versés au débat.

Par ailleurs, de l’aveu même du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ces charges ont été calculées et réparties entre les copropriétaires par application des clauses du règlement de copropriété dont il convient de rappeler qu’elles ont été déclarées illégales par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 25 juin 2003.

Pour ces motifs le défendeur sera débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties ayant partiellement succombé , supporteront chacune leurs propres dépens.

L’équité conduit en conséquence au rejet des demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Mme [S] [Y] née [N] de l’ensemble de ses demandes y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le [Adresse 12] [Adresse 9] de toutes ses demandes y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

La présente décision est signée par M^me Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et M. David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT