N°Minute:25/01074

N° RG 24/02032 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHA5

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 17 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 27 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Avril 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Frédéric GUIZARD

Copie certifiée delivrée à : M^e Sébastien NEANT

Le 17 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juin 1987, M. [R] [Z] a donné à bail à M. [H] [V] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2024, M. [R] [Z] a fait assigner M. [H] [V] et sa curatrice, Mme [B] [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la résiliation du bail et sa condamnation à payer des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 27 février 2025 à la demande des parties.

A l’audience, M. [R] [Z], représenté par son conseil, a maintenu les termes de l’assignation. Il sollicite :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— la condamnation du défendeur à payer la somme provisionnelle de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 1500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du premier mois suivant le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— dire et juger que le jugement est exécutoire par provision ;

— la condamnation du défendeur à payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [H] [V], assisté de Mme [B] [F], et représentés à l’audience par son Conseil, a soutenu les termes de ses écritures, au titre desquelles il sollicite :

— à titre principal, de débouter le bailleur de ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire, de lui octroyer les délais minimums de six mois et maximum de douze mois afin de lui permettre de se reloger dans des conditions satisfaisantes, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges comprises et de débouter le bailleur de sa demande d’indemnité provisionnelle de 8 000 euros ;

— en tout état de cause, de condamner le bailleur à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et prendre acte qu’il s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ou « prendre acte que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est obligé d’user de la chose raisonnablement.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de Justice. »

L’article 1227 du code civile prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, M. [R] [Z] produit divers courriers de sociétés et de voisins, sur la période de mars 2023 à juin 2024 qui établissent que le logement est encombré, ce qui rend difficile l’accès dans les lieux alors que des travaux urgents sont nécessaires pour la salubrité du logement, notamment pour réparer les WC. Des courriers de voisins sont produits aux débats, qui mentionnent des traces d’excréments dans les parties communes, des odeurs nauséabondes, ainsi qu’un état insalubre des toilettes.

Il est également produit une mise en demeure en date du 29 juillet 2024 adressé par le service communal Hygiène et Santé qui mentionne une visite des lieux qui confirme ces éléments. Par ce courrier, le locataire est mis en demeure de désencombrer le logement et de ne pas faire obstacle à l’intervention des entreprises pour la réalisation des travaux urgents, notamment pour la réparation des WC. Il est également produit un arrêté préfectoral pris le 9 décembre 2024 qui mentionne l’encombrement du logement qui empêche la réalisation de travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité du logement et qui met le locataire en demeure de désencombrer significativement le logement dans un délai de 30 jours.

Si ces pièces caractérisent effectivement un trouble dans la jouissance des lieux tenant aux odeurs auxquels les voisins sont exposés, au défaut d’hygiène et à l’obstacle fait à l’intervention des artisans pour réaliser des travaux de salubrité, il convient de relever que ce trouble n’est établie qu’à partir de l’année 2023, pour une occupation des lieux depuis 1987.

En outre, alors que M. [H] [V] a été mis en demeure de débarrasser le logement et de permettre son accès aux artisans pour la réparation des WC, le bailleur ne produit pas de pièces de nature à établir qu’aucune intervention n’a été possible dans le délai de 30 jours laissés au locataire, soit jusqu’au 10 janvier 2025. Il démontre seulement que M. [H] [V] a annulé le rendez-vous programmé pour la visite de contrôle au mois d’octobre 2024.

Or M. [R] [Z] produit un rapport de sa curatrice, établi le 25 février 2025, qui indique que M. [R] [Z] est très attaché à son lieu de vie, qu’il est bouleversé par les interventions extérieures qu’il vit comme des intrusions mais qu’il a finalement accepté l’intervention de personnes extérieures à la suite du dégât des eaux, qu’un box a été loué pour désencombrer le logement, ce qui est attesté par la production d’un contrat de location conclu le 08 janvier 2025, et qu’une société de nettoyage est intervenue le 10 janvier 2025, le changement des WC étant conditionné au nettoyage et désencombrement des lieux pour en permettre l’accès.

Le fait que le box loué ne soit que de 5m2 pour un appartement de 4 pièces n’est pas de nature à confirmer la persistance des manquements, dans la mesure où l’encombrement ne constitue un trouble qu’en ce qu’il empêche l’accès des artisans pour réaliser les travaux urgents, et qu’un tel désencombrement peut permettre l’accès aux pièces concernées par les travaux.

Dans ces conditions, s’il est manifeste que le comportement du locataire constitue un trouble dans la jouissance des lieux, un défaut d’entretien et un obstacle à l’accès aux lieux pour la réalisation de travaux, il n’est pas établi que ces manquements sont suffisamment graves, par leur durée, leur répétition dans le temps ou leur persistance, pour justifier la résiliation du bail.

Par conséquent la demande de résiliation judiciaire du bail de M. [R] [Z] sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil prévoit que La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [R] [Z] sollicite réparation de son préjudice matériel tenant aux frais inutilement engagés, et aux dommages causés à l’appartement, ainsi qu’un préjudice moral.

S’agissant du préjudice matériel, M. [R] [Z] ne démontre pas, ni dans le principe, dans le montant, les frais inutilement engagés. La seule facture produite, en date du 12 août 2024, concerne la recherche de fuite. En outre, il est indiqué dans cette facture que la fuite est localisée sur le robinet d’arrêt WC qui est en très mauvais état. Aucune pièce ne permet d’établir que le mauvais état du robinet d’arrêt serait causé par un défaut d’entretien du locataire. Seul un mail de l’entreprise qui est intervenu, en date du 18 juillet 2024, indique qu’il s’agit d’un mauvais entretien, sans aucun élément supplémentaire permettant de relier avec certitude le désordre du robinet d’arrêt à un défaut d’entretien par le locataire.

Il n’est par ailleurs aucunement démontré que le bailleur a eu à sa charge des frais de nettoyage en lien avec le manquement du locataire.

Dans ces conditions, aucune indemnisation ne sera accordée à ce titre.

En revanche, il est manifeste que les obstacles opposés par le locataire à l’intervention d’artisans en vue de mettre fin à la fuite et à remplacer les WC sont de nature à créer chez le bailleur, des tracas relativement aux dégâts qui pourraient être causés à l’appartement. Le préjudice moral sera justement et exactement réparé par l’allocation d’une somme fixée à 200 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu du rejet de la prétention principale du demandeur, tenant à la résiliation du bail, ainsi qu’au rejet partiel de sa demande de dommages et intérêts, il y a lieu de dire que M. [R] [Z] conservera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’issue donnée au litige, il y a lieu de rejeter les demandes formulées par chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [R] [Z] et M. [H] [V] le 1er juin 1987 ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser à M. [R] [Z] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE M. [R] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [R] [Z] aux dépens ;

DEBOUTE M. [R] [Z] et M. [H] [V] de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection