TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

72A

Minute

N° RG 24/01106 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZC6L

3 copies

GROSSE délivrée

le 24/02/2025

à M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

la SCP MAATEIS

Rendue le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, la Société ALTIMO dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL ALTIMO, a fait assigner Monsieur [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamner à lui payer :

— la somme de 16 486,67 euros correspondant aux charges échues au 05 janvier 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 février 2023 avec capitalisation des intérêts annuels ;

— la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y], propriétaire des lots 3 et 4 de l’immeuble, ne s’acquitte pas du paiement des charges lui incombant ; qu’il a déjà été condamné à ce titre au paiement d’une somme de 6 796,62 euros par jugement du 24 novembre 2020 ; qu’il ne s’est pas acquitté des sommes lui incombant au titre des budgets et travaux votés lors des assemblées générales des 06 mai 2021, 07 juillet 2022 et 30 juin 2023 qu’il n’a pourtant pas contestées, en dépit des mises en demeure en date des 26 février et 06 juin 2023 restées infructueuses.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 septembre 2024, a été renvoyée pour échanges et conclusions des parties avant d’être retenue à celle du 27 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le syndicat des copropriétaires, le 13 décembre 2024, par des conclusions aux termes desquelles il conclut au rejet des demandes de Monsieur [Y] et au maintien de l’exécution provisoire et maintient ses demandes en faisant valoir que les notifications et mises en demeure ont été valablement faites à la dernière adresse communiquée au syndic, le demandeur ne justifiant pas lui avoir notifié une autre adresse, alors qu’il n’appartient pas au syndic de rechercher la domiciliation réelle du copropriétaire ; que la somme de 3 892,77 euros figurant sous la mention « à nouveau » de l’extrait des charges en date du 05 janvier 2024 correspond au report des charges impayées avant 2023 suite à un transfert de logiciel comptable qui a aussi généré des doublons, anomalies dont il a été tenu compte ; que la demande de sursis à statuer n’est pas recevable car il constitue une exception de procédure qui aurait dû être soulevée avant toute défense au fond ; qu’en tout état de cause elle n’est pas fondée, n’ayant toujours pas été assigné en nullité des PV d’assemblées générales ;

— Monsieur [Y], le 22 janvier 2025, par des conclusions aux termes desquelles il sollicite :

à titre principal, le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les frais et dépens étant mis à la charge des autres copropriétaires ;

à titre subsidiaire, un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire statuant sur la nullité des assemblées générales litigieuses ;

à titre infiniment subsidiaire, la limitation des sommes susceptibles d’être mises à sa charge à la somme de 12 593,90 euros, et le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais et dépens étant mis à la charge des autres copropriétaires et l’exécution provisoire étant écartée.

Il fait valoir qu’il n’a jamais été informé des travaux et budgets votés à l’occasion des assemblées générales des 16 mai 2021, 07 juillet 2022 et 30 juin 2023 dont les convocations et procès-verbaux ne lui sont jamais parvenus car adressés à une adresse erronée ; qu’il incombe au syndic de rapporter la preuve de l’effectivité et de la régularité de la notification ; qu’il ressort des pièces produites par le demandeur que sans aucune logique, la quasi-totalité des convocations et notifications (sauf la notification du PV d’AG de 2023) lui a été adressée à une adresse (à [Localité 6]) différente de celle qui est son adresse d’usage, à laquelle lui ont été adressées les courriers du conseil du syndic et les assignations ([Localité 9]), y compris celle du 17 août 2020 ; que le demandeur ne s’en explique pas, alors pourtant que certains courriers recommandés sont revenus avec la mention NPAI ; qu’à défaut de notification régulière, les résolutions votées au cours de ces assemblées générales lui sont inopposables ; qu’il a été empêché de prendre part aux votes, notamment ceux correspondant aux travaux, et n’a pas été mis en mesure de faire valoir ses droits ni d’exercer son recours ; qu’il a engagé une instance en annulation des trois assemblées générales ; qu’il est nécessaire de surseoir à statuer puisque le résultat de cette procédure est la pierre angulaire du bienfondé des appels de charges ; qu’il y a lieu à tout le moins de déduire des sommes réclamées celle de 3 892,77 euros figurant au 1er janvier 2022 sous la mention « à nouveau » de l’extrait des charges en date du 05 janvier 2024 alors que la veille, son solde de compte présentait un solde de 0 euro.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes, prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges échues

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions sur charges ou des sommes exigibles, après avoir constaté, selon les cas, l’approbation du budget prévisionnel ou l’approbation des comptes annuels, et la défaillance du copropriétaire concerné.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 06 mai 2021, 07 juillet 2022 et 30 juin 2023 approuvant les comptes des exercices de janvier 2020 au 31 décembre 2022 et le budget provisionnel et de travaux pour les exercices entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 ainsi que les divers appels de fonds correspondant au budget prévisionnel.

Pour que le copropriétaire soit considéré comme défaillant, il faut que les convocations et notifications des PV d’assemblées générales lui aient été valablement adressées.

En l’espèce, le défendeur soutient qu’il n’a reçu ni les convocations ni les notifications, qui lui ont été envoyées à une adresse erronée.

Aux termes des articles 64, 64-2 et 65 décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure adressées par LRAR ou remise contre récépissé ou émargement sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique du copropriétaire indiquée au syndic.

Il appartient donc à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu, de sorte qu’à défaut de notification régulière d’une nouvelle adresse, toute correspondance du syndic au copropriétaire est réputée régulière, le syndic n’ayant pas quant à lui à rechercher la domiciliation réelle du copropriétaire.

Il ressort des pièces produites que l’adresse à laquelle les convocations et les PV d’assemblées générales de 2021, 2022 et 2023 ont été notifiées à M. [Y], à [Localité 6], est différente de celle qu’il revendique comme étant son adresse d’usage, à [Localité 9], à laquelle lui ont été adressées les courriers du conseil du syndic et les assignations.

Cette adresse à [Localité 6] est cependant celle qui figure sur un courrier qu’il a adressé au syndic le 12 octobre 2018. Les convocations et notifications qui lui ont été envoyées à cette même adresse en 2021 et 2022 sont d’ailleurs revenues non pas avec la mention « inconnu à l’adresse », mais avec la mention « avisé et non réclamé » ; c’est seulement à compter de juillet 2022, à l’occasion de l’envoi du PV d’assemblée générale puis de la convocation à l’AG de 2023, que les plis sont revenus avec la mention « inconnu à l’adresse ». La notification du PV d’AG du 30 juin 2023 a donc été adressée à [Localité 9], le pli n’ayant pas pour autant été réclamé par M. [Y] qui en a pourtant été avisé.

Il ne peut se déduire de ces circonstances que les notifications sont irrégulières, alors que le défendeur ne démontre ni même n’allègue avoir déclaré sa nouvelle adresse au syndic.

Il y a lieu en conséquence, compte tenu de la défaillance de M. [Y], de faire droit à la demande en paiement, sans faire droit à sa demande de sursis à statuer qui ne relève pas d’une bonne administration de la justice.

Sur le montant des sommes réclamées, M. [Y] conteste être redevable de la somme de 3 892,77 euros figurant au 1er janvier 2022 sous la mention « à nouveau » de l’extrait des charges en date du 05 janvier 2024 alors que la veille, son solde de compte présentait un solde de 0 euro.

L’extrait de compte du 15 août 2022 qui couvre la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2021 (pièce 21 du demandeur) fait cependant apparaître un solde débiteur de 3 892,77 euros au 1er octobre 2021, qui a été logiquement reporté sur l’extrait de compte du 05 janvier 2024, qui couvre la période du 31 décembre 2021 au 1er janvier 2024 (sa pièce 9).

M. [Y] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 16 486,67 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 février 2023, avec capitalisation des intérêts annuels conformément à la demande.

Sur les autres demandes

La nature de l’affaire ne justifie pas que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Il apparait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais, non compris dans les dépens, qu’il a exposés dans le cadre de l’instance. La défenderesse sera condamnée, outre les dépens, à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera quant à elle déboutée de sa demande sur le même fondement.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

Condamne Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL ALTIMO :

— la somme de 16 486,67 euros correspondant aux charges échues au 05 janvier 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 février 2023 avec capitalisation des intérêts annuels ;

— la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Monsieur [Y] aux entiers dépens.

Dit n’y avoir lieu d’écarter ml’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,