TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

64A

Minute

N° RG 25/01171 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2PC5

4 copies

GROSSE délivrée

le 30/06/2025

à la SELARL CRISTAL AVOCATS

M^e Jean-baptiste LAVILLENIE

M^e Damien MERCERON

COPIE délivrée

le 30/06/2025

à

Rendue le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 4], situé [Adresse 5]), pris en la personne de son Syndic, le Cabinet REYNAUD & REBAUDIERES, société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en son siège social [Adresse 3]

Représentée par Maître Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La société DELIS IMMOBILIER

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 2]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Edwige HARDOUIN de la SELARL CRISTAL AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

La société JAM exerçant sous l’enseigne [Adresse 10]

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Jean-Baptiste LAVILLENIE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 22 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] a fait assigner la société DELIS IMMOBILIER et la société JAM exerçant sous l’enseigne [Adresse 10] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— ordonner à la société DELIS IMMOBILIER et à la SAS JAM de cesser ou faire cesser toute exploitation de l’activité bar-discothèque et plus généralement toutes nuisances sonores et toutes vibrations, tant diurnes que nocturnes, imputables à ladite activité discothèque et bar de nuit, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner à la société DELIS IMMOBILIER et à la SAS JAM de communiquer au SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] un rapport acoustique constatant l’absence de bruits dépassant les seuils réglementaires, dressé au contradictoire des parties qui pourront demander l’intervention à leurs côtés des Services de la Mairie de [Localité 7], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai susvisé de deux mois,

— condamner in solidum la SARL DELIS IMMOBILIER et la SARL JAM à verser au SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum la SARL DELIS IMMOBILIER et la SARL JAM aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] a maintenu ses demandes.

Il expose que la SARL DELIS est propriétaire d’un lot à destination de commerce, situé au rez-de-chaussée d’une copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8], qu’elle a donné à bail commercial à la SAS JAM exerçant sous l’enseigne [Adresse 10], laquelle y exploite une activité de discothèque et bar de nuit. Il précise que cette activité entraîne d’importantes nuisances acoustiques nocturnes pour les riverains, en ce compris les occupants de la copropriété, ce qui constitue une violation du règlement de copropriété, dont les règles s’imposent tant à la SARL DELIS IMMOBILIER, copropriétaire, qu’à la SAS JAM, preneuse à bail et entraine plus largement un trouble manifestement illicite. Il ajoute qu’il existe également un dommage imminent concernant la santé des copropriétaires, ces derniers voyant depuis plusieurs mois leur sommeil gravement et durablement perturbé. En réponse aux écritures de la société DELIS IMMOBILIER, il indique que son action est bien recevable dès lors qu’une autorisation d’ester en justice de la part de l’assemblée générale n’était pas nécessaire s’agissant d’une action en référé et qu’en tout état de cause, celle obtenue par le SDC était suffisamment claire.

La société DELIS IMMOBILIER a sollicité de :

In limine litis,

— Dire irrecevable l’action du Syndic pour défaut de qualité à agir,

A titre subsidiaire, sur le fond,

— Dire qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’existence de troubles anormaux de voisinage,

En conséquence,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner la société JAM à relever indemne la société DELIS IMMOBILIER de l’intégralité des condamnations, injonctions, astreintes qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à la société DELIS IMMOBILIER la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le condamner pareillement aux entiers dépens.

Elle expose que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires permettant au syndic d’ester en justice est trop vague et que par conséquent, son action n’est pas recevable, faute de qualité à agir. A titre subsidiaire et sur le fond, elle soutient que l’action est mal fondée puisque d’une part, elle a parfaitement respecté le règlement de copropriété et qu’il n’existe donc aucun trouble manifestement illicite et d’autre part, que le SDC ne démontre pas non plus l’existence d’un dommage imminent dès lors qu’il ne dispose d’aucun pouvoir pour agir au nom des locataires de l’immeuble. Sur les troubles anormaux du voisinage, elle soutient que pour les activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, la loi prévoit une exception d’antériorité ou de préoccupation, dont l’appréciation appartient au juge du fond.

La société JAM, exerçant sous l’enseigne [Adresse 10] a sollicité de :

A titre principal,

— constater l’absence de toutes nuisances causées par l’exploitation du fonds de commerce de nature à caractériser un trouble manifestement illicite ;

— constater l’absence de tout dommage imminent ;

— constater l’absence de toute preuve rapportée de prétendues nuisances ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— constater, l’existence d’une contestation sérieuse de nature à écarter la compétence du Juge des référés ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle expose qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite et soutient à ce titre avoir engagé de nombreux frais pour maintenir une coexistence paisible au sein de la copropriété. Elle précise avoir pris de nombreuses mesures pour prévenir et empêcher toute nuisance, indiquant avoir mandaté un bureau d’étude acoustique, posé un limiteur, mis en place 5 agents de sécurité, établi un système de dispersion douce du public après chaque soirée, fait procéder à un nettoyage manuel quotidien par ses équipes. Elle fait en outre valoir l’exception d’antériorité pour les activité commerciales s’agissant des troubles anormaux de voisinage, indiquant que l’activité litigieuse existe depuis 19 ans. Elle ajoute que les pièces produites par le demandeur n’attestent pas d’une infraction à la règlementation, et que celui-ci se borne en réalité à se constituer des pièces à lui même. Elle expose qu’il n’existe pas non plus de dommage imminent pour la santé des copropriétaires, soutenant que les pièces au soutien de cette assertion ne concernent que des locataires de certains lot de la copropriété, aux lieux et places desquels le syndic ne dispose d’aucun pouvoir pour agir.

Évoquée à l’audience du 23 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure :

Aux termes des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. En revanche, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

En l’espèce, la société DELIS IMMOBILIER soulève l’irrecevabilité de la demande du SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] prise en la personne de son syndic pour défaut de qualité à agir au motif que l’autorisation donnée au syndic pour agir est trop vague et que l’action à mener n’y est pas précisée.

Il convient toutefois d’observer que contrairement à ce qu’invoque la société DELIS IMMOBILIER, le défaut d’autorisation du syndic d’agir au nom du syndicat des copropriétaires constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, et non une fin de non recevoir.

Une telle autorisation n’étant pas nécessaire pour les procédures en référé, il convient de constater la régularité de l’assignation en justice délivrée par le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] et de débouter en conséquence la société DELIS IMMOBILIER de son exception de procédure.

Sur les demandes d’exécution de faire du SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En l’espèce, au soutien de ses demandes d’exécution de faire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE allègue que l’activité exploitée par la SAS JAM, preneuse à bail, crée des nuisances sonores nocturnes répétées depuis plusieurs mois.

Dans un premier temps, il fait valoir que cette situation constitue un trouble manifestement illicite tiré de la méconnaissance, tant par le preneur à bail que par le copropriétaire du bien litigieux, à savoir la SARL DELIS IMMOBILIER, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément, du règlement de copropriété.

Il résulte en effet du règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 9] que “les locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée pourront être utilisés pour toutes activités ne présentant pas de gêne particulière de bruit (…) pour les autres copropriétaires, afin de respecter les clauses prévues au paragraphe ‘bruit'” , lequel stipule que “les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée, par leur fait, celui des personnes invitées ou à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins, par le bruit, l’odeur, ou autrement”.

Il convient toutefois d’observer que la majorité des pièces produites par le SDC requérant à savoir, les déclarations de main courante, les courriers de mise en demeure envoyés par les copropriétaires, les articles de presse et signalements auprès de l’administration ne peuvent suffire à démontrer le trouble manifestement illicite qu’il allègue.

Il convient en outre de relever que si le SDC produit deux études acoustiques réalisées par la direction générale des territoires les 31 janvier 2025 et le 13 avril 2025, lesquels font apparaître une émergence du bruit, les mesures n’ont été réalisées que dans l’appartement de Monsieur [L] dont la SAS JAM est désormais locataire depuis la signature d’un bail entre les parties le 14 mai 2025.

Ainsi, alors que le SDC ne démontre pas l’illicéité du trouble qu’il allègue, la SAS JAM produit quant à elle de nombreuses études acoustiques, constats de commissaire de justice, attestations de réglage et d’entretien des limitateurs de pression acoustique installés dans son local ainsi qu’une étude acoustique du 16 mai 2025 réalisée par la direction générale des territoires dans le bien appartenant à Monsieur [L] et désormais loué par la SAS JAM, qui attestent que cette dernière a tout mis en oeuvre pour s’assurer du respect de la réglementation en vigueur et qui démontrent plus largement l’absence de nuisances sonores et donc de trouble manifestement illicite.

Dans un second temps, le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] invoque un dommage imminent pour la santé des copropriétaires, soutenant que ces derniers voient depuis plusieurs mois leur sommeil gravement et durablement perturbé par des nuisances sonores en provenance du local exploité par la SAS JAM.

Il convient toutefois d’observer d’une part, que les pièces versées au débat par le SDC ne suffisent pas à démontrer l’existence d’un dommage imminent sur la santé, s’agissant essentiellement de courriers et courriels, d’autre part, qu’il résulte des développements précédents que le SDC ne démontre pas l’existence de nuisances sonores et qu’en tout état de cause, les pièces produites au soutien de cette assertion ne concernent que les locataires de certains lots de copropriété au nom desquels ne syndic ne dispose d’aucun pouvoir à agir.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] ne démontre ni l’existence d’un trouble manifestement illicite, ni celle d’un dommage imminent et qu’il convient en conséquence de le débouter de l’ensemble de ses demandes d’exécution de faire.

Sur les autres demandes :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

La SAS JAM et la société DELIS IMMOBILIER ont été contraints de se défendre en justice et d’exposer des sommes, non comprises dans les dépens, qu’il apparaît inéquitable de laisser à leur charge. La demanderesse sera donc condamnée, outre les dépens, à leur payer la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

DEBOUTE la société DELIS IMMOBILIER de son exception de procédure ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] à payer à la SAS JAM la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] à payer à la société DELIS IMMOBILIER la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,