TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [J] [P]

Mme [X] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09771 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D6W

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis Sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09771 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D6W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 19 juin 2013, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [B] et M. [J] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 591,92 euros, pour une durée reconductible de trois années.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2655,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [B] et M. [J] [P] le 20 mars 2024.

Par assignations signifiées les 10 et 11 octobre 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [X] [B] et M. [J] [P], et les condamner par provision:

In solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des taxes et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Solidairement, au paiement de la somme de 5119,71 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,In solidum, au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 février 2025, s’élève à 2744,77 euros. L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par les défendeurs, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [X] [B] et M. [J] [P], comparants en personne, demandent leur maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 36 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant aux locataires un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2655,48 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail leur a été signifié le 19 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2655,48 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 février 2025, Mme [X] [B] et M. [J] [P] lui devaient la somme de 2744,77 euros, dont il convient de soustraire 191,48 euros et 164,62 correspondant à des frais de recouvrement et de procédure.

Mme [X] [B] et M. [J] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront en conséquence condamnés, solidairement, à payer 2388,67 euros à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [B] et M. [J] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [X] [B] et M. [J] [P] qu’ ils peuvent raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [X] [B] et M. [J] [P] à se libérer de leur dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des taxes et charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [B] et M. [J] [P], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2013 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [X] [B] et M. [J] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 20 mai 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [B] et M. [J] [P] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2388,67 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-huit euros et soixante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [X] [B] et M. [J] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [B] et M. [J] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [B] et M. [J] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [X] [B] et M. [J] [P] seront condamnés in solidum à verser à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [B] et M. [J] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2024 et celui de l’assignation du 10 et 11 octobre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge