N° RG 22/09840 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJC7

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72C

N° RG 22/09840 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJC7

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE DU BAGANAIS

C/

[K] [O], [L] [O], [N] [A]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : l’AARPI CASTERA – SASSOUST

la SCP HARFANG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Monsieur Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [14] sise [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la société C.RIVIERE S.A. sise [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

N° RG 22/09840 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJC7

DEFENDEURS :

Madame [K] [O]

née le 21 Janvier 1983 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 18] (ISRAEL)

Monsieur [L] [O]

né le 26 Août 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française

domicilié : [Adresse 9],

[Adresse 1]

[Localité 10] (CHINE)

Madame [N] [A] épouse [O]

née le 05 Novembre 1951 à [Localité 15]

de nationalité Française

domicilié : [Adresse 9],

[Adresse 1]

[Localité 10] (CHINE)

Tous trois représentés par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La société dénommée ARNOLD LARSSON SWEDISH CONSTRUCTION AKTIEBOLAG dite SCALAB a réalisé, dans le courant de l’année 1982, la construction d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation et « para-hôtelier » dénommé « Le Baganais » dans le domaine du Golf de l’ARDILOUSE à [Localité 11] (Gironde), dans la zone d’aménagement concerté éponyme inscrit sur un terrain de 4 ha et 17 a .

L’immeuble est soumis au régime de la copropriété et le règlement a été établi le 1er juin 1984 et publié le 1er juin 1984.

En août 2018, la société LA FINANCIÈRE DWS, SARL dont le siège est à [Localité 8], propriétaire des lots 101, 102, 104 à 120, 132, 133, 135, 137 à 139, 141 à 155, 501 à 531 et 565 à 574, invitait l’assemblée des copropriétaires à approuver « LE CHANGEMENT DE DESTINATION D’UN COMPLEXE HÔTELIER, en 26 LOGEMENTS ET DÉMOLITION PARTIELLE DE TROIS BÂTIMENTS de la résidence [Adresse 13].

L’assemblée des copropriétaires approuvait le 15 septembre 2018 ce changement de destination par une résolution ainsi libellée « L’assemblée générale approuve le contenu de l’autorisation d’urbanisme obtenue par la société FINANCIÈRE DWS ayant pour objet le changement de destination d’un complexe hôtelier en 26 logements et démolition partielle de 3 bâtiments. »

Par acte de Maître [E] en date du 28 octobre 2019, les consorts [O] faisaient l’acquisition de la société IMMOGIS des lots 101, 102, 132, 137, 155, 566, 568, et 574 ; il était précisé dans l’acte que les Consorts [O] feraient leur affaire personnelle de l’obtention d’un nouveau permis de construire et de la validation de son projet par la copropriété dont dépendent les lots objets des présentes.

Les consorts [O] mandataient leur notaire afin d’établir l’acte modifiant l’état descriptif de division et de règlement de copropriété, modificatif qui était adressé au syndic le 4 août 2021 afin de validation.

Un désaccord est intervenu entre le syndicat et les consorts [O] au sujet de la portée du vote de l’assemblée du 15 septembre 2018, le syndicat considérant que ce vote n’induit pas la modification du règlement de copropriété mais seulement une approbation du contenu de l’autorisation d’urbanisme. Il est par ailleurs précisé « Le SPA va être réouvert à la clientèle et c’est la raison pour laquelle ce lot ne sera pas rétrocédé » (Pièce 3 p.2).

Les consorts [O] considèrent au contraire que l’assemblée a bien approuvé le projet de construction et le changement de destination du complexe hôtelier par la réalisation de 26 logements et une démolition partielle, ce qui induit nécessairement une modification de l’état descriptif de division.

Les parties n’ont pu s’accorder.

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 13 janvier 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [14] sise [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la société C. RIVIERE S.A. dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 8] (33), immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 431 934 876, sollicite de voir :

• DECLARER recevable et bien fondée les demandes [Adresse 17] [Adresse 13]

• DEBOUTER les Consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

• DIRE ET JUGER que les Consorts [O] ont fait acter la modification de la destination des lots de manière frauduleuse sans jamais avoir obtenu une quelconque autorisation

En conséquence,

• PRONONCER l’annulation de l’acte du 16 juillet 2021 de Maître [S], Notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « [P] [V], [W] [H], [B] [R] », titulaire d’un office notarial à [Localité 15], [Adresse 5] portant modification du règlement de copropriété.

• ORDONNER la remise en état des lieux sous astreinte de 10 000 € par jour de retard.

• CONDAMNER les Consorts [O] in solidum au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC d’un montant de 10.000 € outre les entiers dépens.

Au soutien de sa position le syndicat expose que la modification du règlement de copropriété doit résulter d’un vote régulièrement intervenu sur la question portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale et ne peut résulter d’une décision implicite.

En particulier il considère que l’assemblée générale du 15 septembre 2018 n’a jamais approuvé le changement de destination des lots des Consorts [O] (101,102, 132,137,155, 565,566), pas plus qu’elle n’a approuvé une nouvelle répartition des lots et des charges, selon plan de géomètre. Le PV prévoit en outre le maintien du SPA et donc que celui-ci ne sera pas rétrocédé.

Du reste, lors de l’acquisition par les consorts [O] l’acte prévoit la nécessité pour cette dernière d’obtenir elle-même un permis de construire pour son projet via une nouvelle demande de permis de construire et de faire valider son projet par la copropriété dont dépendent les lots objets de le vente.

Le syndicat insiste sur le libellé de l’acte du 16 juillet 2021 qui est intitulé modificatif de l’état descriptif de division et de règlement de copropriété. Il s’agit d’une fraude au droit de la copropriété et aux droits des copropriétaires.

L’acte authentique du 16 juillet 2021 prévoit l’annulation des lots 101,102, 132,137, 155 et 556 pour former le lot 696. Or, ce n’est pas ce qui ressort de l’autorisation de l’assemblée générale du 15 septembre 2018 qui a approuvé les 4ème et 5ème modificatifs à l’état descriptif qui prévoyait l’annulation des lots 133, 135, 573,598, 601, 605, 608, 611, 618, 625, 634, 635, 644, 651, 652, 653 et 659. Donc l’acte notarié établi n’est pas la conséquence d’une résolution adoptée.

Il souligne qu’une autorisation en AG est bien nécessaire pour décider du changement de destination des locaux. Une délibération est en outre nécessaire pour approuver une nouvelle répartition des charges.

Il note également que les consorts [O] ont demandé d’inscrire le modificatif à l’ordre du jour de l’AG, ont participé à l’AG et ont voté de telle sorte qu’ils ont reconnu expressément la nécessité d’une AG et l’AG du 30 août 2021 n’a pas couvert l’acte du 16 juillet 2021 puisqu’elle a voté contre l’adoption du modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété proposé par l’indivision [O].

Il conclut que l’acte notarié doit être annulé et que le lot doit être remis en son état antérieur.

Il réclame 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Monsieur [L] [O], Madame [N] [A] épouse [O] et Madame [K] [O] sollicitent par leurs dernières conclusions déposées le 5 novembre 2024 de voir :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] à verser aux consorts [O] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts du fait du caractère abusif de la procédure ;

— Condamner le [Adresse 17] [Adresse 13] à verser aux consorts [O] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils observent que la demande de nullité de l’acte authentique du 16 juillet 2021 est effectuée sans fondement juridique autre que ceux concernant la validité des contrats alors même qu’un état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle et n’a pas à être soumis au vote de l’assemblée générale.

En outre l’article 71-10 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière stipule que l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou

copropriétaires des fractions intéressées par la modification.

Le changement de destination résulte du permis de construire n° PC 03321418 S 0019 en date du 31 mai 2018 par lequel la Mairie de [Localité 11] a autorisé la société LA FINANCIÈRE DWS à changer la destination de l’ancien complexe hôtelier en 26 logements après démolition partielle de trois bâtiments et de l’assemblée générale du 15 septembre 2018 qui a approuvé cette autorisation.

Ce changement impliquant de nouvelles divisions des lots est du reste prévu par le règlement de copropriété en son article 1.1.3.2/ : Chaque copropriétaire a la possibilité de diviser ses locaux en deux ou plusieurs nouveaux lots, à condition que chacun de ceux-ci ait un accès sur une voie ou un dégagement à usage commun et sous réserve de l’obtention des autorisations administratives qui pourraient se révéler nécessaires et des stipulations de l’article 39 ci-après.

Enfin, l’acte litigieux du 16 juillet 2021 ne fait que signaler à la publicité foncière, pour des raisons de régularisation fiscale, les travaux réalisés conformément au règlement de copropriété, au permis de construire et à la décision d’assemblée générale du 15 septembre 2018.

La demande de vote d’une résolution lors de l’assemblée du 30 août 2021 visait à obtenir la répartition des charges de copropriété pour chaque lot nouvellement créé par division plutôt que de continuer à les considérer comme un seul et unique lot, ce qui nécessite indubitablement un vote.

Le seul intitulé de l’acte du 16 juillet 2021 ne saurait suffire à qualifier cet acte alors qu’il ne comporte aucune modification du règlement de copropriété et ne vise qu’à la modification de l’état de division.

Il n’y a aucune fraude et l’adage invoqué l’est à tort puisqu’il n’est pas frauduleux d’appliquer les stipulations du règlement de copropriété et la loi.

En effet, dans l’acte de propriété de l’indivision les lots n°101, 102, 132, 137, 155 et 566 représentent 10.493 tantièmes (2036 + 1459 + 205 + 4185 + 2446 + 162). Ils ont été réunis dans un lot unique n°696 qui, dans l’acte modificatif, représente toujours 10.493 tantièmes, il est ensuite divisé en 7 lots (n° 697, 698, 699, 700, 701, 702 et 703) qui représentent toujours un total de 10.493 tantièmes.

Ils soulignent que la mention selon laquelle l’ancien SPA ne sera pas rétrocédé est une simple retranscription de l’avis du conseil syndical, or le vote de l’assemblée approuve le contenu de l’autorisation d’urbanisme qui prévoit indubitablement la création des trois appartements litigieux comme cela ressort des pièces du demandeur.

Aucune contestation n’a été émise à l’encontre de cette résolution qui est désormais définitive.

La demande de remise en état est injustifiée puisque le règlement de copropriété a été parfaitement respecté et que la validation du Permis de Construire PC 03321418 S 0019 du 31 mai 2018 et le vote majoritaire en Assemblée Générale de copropriété du 15 septembre 2018, ont autorisé la société LA FINANCIÈRE DWS à changer la destination de l’ancien complexe hôtelier en 26 logements, et le transfert partiel 03321418 S 0019 T1 de celui-ci à IMMOGIS pour le changement de destination des lots achetés par l’indivision [O] pour 475,5 mètres carrés.

Ils soulignent le caractère abusif de la procédure et réclament 10.000 € de dommages intérêts à ce titre, outre 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

Au terme de la résolution 4 présentée à l’assemblée générale du 15 septembre 2018 de la copropriété a été soumise l’approbation du contenu de l’autorisation d’urbanisme obtenue par la société LA FINANCIÈRE DWS, autorisation ayant pour objet le changement de destination d’un complexe hôtelier en 26 logements et démolition partielle de trois bâtiments du Baganais, une copie de la demande de permis de construire accompagnée des principaux plans établis par la société ATELIER CAMBIUM et l’arrêté de délivrance du permis de construire ont été annexés à la convocation.

L’assemblée a approuvé le changement de destination ainsi présenté.

Au terme de la résolution suivante, n° 5 l’assemblée a approuvé le modificatif à l’état de division aux frais de la société LA FINANCIÈRE DWS, le syndic ayant tout pouvoir pour représenter le syndicat dans les actes authentiques.

Enfin, la résolution 6 visant à approuver un cinquième modificatif à l’état de division prévoyant l’annulation des lots 598, 601, 605 et 611 et une nouvelle répartition des charges communes spéciales aux copropriétaires des bâtiments A2, A3, A4, A5 et A6.

Selon acte de Maître [E], Notaire à MARSEILLE, en date du 28 octobre 2019 les consorts [O] ont acquis de la société IMMOGIS immatriculée sous le n° de SIREN 344 258 942 au registre de commerce de BORDEAUX dans le bâtiment A 1 de la résidence [Adresse 13] un ensemble de locaux constitués des lots 101, 102, 132, 137, 155, 566, 568, 574, 596. L’acte fait référence au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 20 septembre 1984 (volume 8923, n°4) et à différentes modifications de cet état du 8 novembre 1988, 16 novembre 1988, 3 juillet 2009, 6 août 2009, 16 novembre 2018 (deux publications).

Au terme de cet acte, le vendeur s’engageait à déposer une demande de transfert partiel (uniquement pour les lots concernés par l’acte de vente) du permis de construire qui lui avait été délivré. La demande de transfert a été opérée le 25 avril 2019, complétée le 20 juin 2019 (pièce 10A) et le transfert a été autorisé (pièce 11 B copie sur laquelle la date n’apparaît pas) à la société IMMOGIS

Puis, par acte du 16 juillet 2021, Maître [S], Notaire à [Localité 15], mandaté par les consorts [O] pour établir le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, a rappelé en exposé les différents actes antérieurs, la composition des lots des consorts [O] et l’obtention d’un permis de construire délivré le 21 mai 2018 permettant de changer la destination des lieux en habitation ainsi que l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 21 mai 2018.

Le Notaire a ensuite procédé à la modification de l’état descriptif de division et établi un nouvel état descriptif détaillé pages 4 à 7 de son acte. Cet acte s’analyse ainsi comme un acte modifiant l’état descriptif, en revanche il ne comporte pas de modification du règlement de copropriété et le titre qui lui est donné est inapproprié, il s’interprète ainsi comme un acte déclaratif rappelant l’autorisation de changement de destination, les travaux et ce qui en résulte désormais de la composition des lots issus de ces opérations.

Le permis de construire autorisait la société LA FINANCIÈRE DWS à changer la destination de l’ancien complexe hôtelier et SPA et 26 logements après démolition partielle de trois bâtiments.

A ce stade, il est possible de considérer que l’assemblée générale du 15 septembre 2018 a expressément validé le projet de changement de destination des lots tels qu’il résultait du projet qui lui était présenté, de sorte que cette approbation devait conduire à une modification de l’état de descriptif de division.

Ce projet contenait les lots incluant l’ancien SPA et la piscine intérieure, la mention de l’avis du conseil syndical “le SPA va être réouvert à la clientèle et c’est la raison pour laquelle ce lot ne sera pas rétrocédé” ne saurait avoir une quelconque portée puisque les lots incluant l’ancien SPA faisaient l’objet précisément du projet.

En conséquence de cette décision un nouvel état descriptif de division devait être établi en application de l’article 71-6 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière, étant précisé qu’en application de l’article 71-10 du même texte l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification.

En revanche lorsque le projet établit un nouveau partage des charges il doit obligatoirement être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires et approuvé par elle et ce à peine d’être inopposable aux autres copropriétaires.

En l’espèce, dans l’acte de propriété de l’indivision les lots n°101, 102, 132, 137, 155 et 566 représentent 10.493 tantièmes (2036 + 1459 + 205 + 4185 + 2446 + 162), réunis en un lot n°696 lui-même subdivisé en 7 lots 697, 698,699, 700,701, 702 et 703 représentants 10.493 tantièmes.

Ainsi, l’état descriptif prend correctement en compte les modifications antérieures de division et de composition des lots sans incidence sur les droits des autres copropriétaires, il peut être considéré seulement comme descriptif et sans valeur contractuelle.

Au total, l’indivision [O] aux droits de la société IMMOGIS, laquelle se trouvait aux droits de la société exploitante de l’ensemble hôtelier, disposait d’une autorisation administrative liée à la délivrance d’un permis de construire qui avait été transférée à son vendeur, la société IMMOGIS pour des travaux qui ont été déclarés achevés le 26 octobre 2019 conformément au projet présenté par DWS et qui emportait un changement de destination des lieux tels qu’approuvé par l’assemblée générale du 15 septembre 2018.

Il ne saurait donc être reproché aux défendeurs de n’avoir pas déposé de demande de permis de construire, d’avoir réalisé des travaux sans autorisation administrative et d’avoir changé la destination de leurs lots sans vote de l’assemblée générale.

Si l’acte du 16 juillet est intitulé « modificatif de l’état descriptif de division et de règlement de copropriété. » force est de constater que cet acte ne contient pas de modification du règlement de copropriété mais seulement une modification d’état descriptif de division.

Le syndicat soutient seulement que l’analyse de l’acte authentique du 16 juillet 2021 prévoit l’annulation des lots 101,102, 132,137, 155 et 556 pour former le lot 696.

Or, ce n’est pas ce qui ressort de l’autorisation de l’assemblée générale du 15 septembre 2018

qui a approuvé les 4 ème et 5 ème modificatifs à l’état descriptif qui prévoyait l’annulation des lots 133, 135, 573,598, 601, 605, 608, 611, 618, 625, 634, 635, 644, 651, 652, 653 et 659. (pièces adverses 9 et notre pièce 5)

Mais l’annulation de lots pour former un nouveau lot, lui-même subdivisé, qui était la conséquence nécessaire du changement de destination de l’ensemble hôtelier et de sa recomposition en logements, le changement de destination ayant été validé par l’assemblée du 15 septembre 2018, ne requérait aucune autorisation préalable ou validation de l’assemblée générale de sorte que l’établissement d’un nouvel état descriptif de division s’imposait et que l’acte du 16 juillet 2021 est régulier et opposable au syndicat des copropriétaires.

En revanche, la disparition d’un lot lui-même subdivisé en plusieurs lots induisant une nouvelle répartition des charges entre ces fractions qui n’était pas celle résultant du règlement de copropriété justifiait d’une approbation de l’assemblée générale alors même que le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus.

Une telle demande d’approbation a été présentée, elle n’était pas une condition préalable à l’établissement de l’état descriptif de division, de sorte que le syndicat n’est pas fondé en sa demande d’annulation de l’acte du 16 juillet 2021.

Le fait que les consorts [O] aient sollicité la mise à l’ordre du jour de cette question d’imputation des charges communes aux lots issus de la division et aient participé à la délibération sur cette résolution 55 de l’assemblée générale du 30 août 2021 ne saurait être interprété comme une reconnaissance implicite de l’irrégularité de l’acte modifiant l’état descriptif de division, il s’agissait au contraire d’une suite nécessaire à cet acte.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’annulation de l’acte du 16 juillet 2021 portant modification de l’état descriptif de division.

En conséquence il ne sera pas fait droit à la demande de “remise en état”.

La procédure présente un caractère abusif en ce que le syndicat a soutenu de manière fallacieuse que le projet de modification de la destination des lieux ne concernait pas le SPA, ce qui n’était que le point de vue ou le souhait du conseil syndical, que les consorts [O] s’étaient affranchis de toutes règles alors que le changement de destination avait été approuvé, que le permis de construire a bien été déposé et accordé, puis transféré à leur vendeur et enfin que les travaux ont bien fait l’objet d’une déclaration d’achèvement conforme et que l’état descriptif de division est lui-même conforme au projet réalisé, cette attitude a été dommageable pour les consorts [O] et il convient de leur allouer à ce titre la somme de 2.500 €;

L’équité commande d’allouer aux consorts [O] la somme der 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE le [Adresse 17] [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] à verser aux consorts [O] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts du fait du caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNE le [Adresse 17] [Adresse 13] à verser aux consorts [O] la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT