TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

22G

Minute

N° RG 24/02539 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXTP

1 copie

Copie nativement numérique délivrée

le 27/10/2025

à Maître Claire ANDRIEUX de la SELARL [8]

M^e Isabelle BERRIE

Rendue le VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, mise en délibéré au 20 octobre 2025, puis prorogée au 27 octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [V] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Isabelle BERRIE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Claire ANDRIEUX de la SELARL ACT’IN PART, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 19 novembre 2024, Madame [F] a assigné Monsieur [S] au visa de l’article 481-1 du code de procédure civile et des articles 815-9, 815-10 et 815-11 du code civil, devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— fixer provisoirement l’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur à la somme de 1 677 euros à compter du 17 août 2017 jusqu’au partage, dont le montant sera arrêté à la somme de 145 899 euros au 1er novembre inclus ;

— constater que les charges de l’indivision assumées par le défendeur concernant le bien situé [Adresse 6] et arrêtées au 1er novembre 2024 s’élèvent à la somme de 86 341,41 euros ;

— condamner le défendeur au paiement d’une somme provisionnelle de 29 779,80 euros au titre de l’arriéré dû sur les indemnités d’occupation du 17 août 2017 au 1er novembre 2024 inclus ;

— le condamner à lui payer tous les mois à compter du 1er décembre 2024 sa quote-part au titre de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 838,50 euros ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision.

La demanderesse expose qu’elle s’est unie en mariage avec le défendeur le 1er février 2003, sous le régime de la séparation de biens ; qu’elle a engagé une procédure de divorce le 21 mars 2017 ; que par ordonnance de non-conciliation du 17 août 2017, le juge aux affaires familiales a attribué la jouissance du logement du ménage à titre onéreux au défendeur, mettant en outre à sa charge le remboursement de l’emprunt immobilier ; que le divorce a été prononcé par un jugement du 19 juin 2019 confirmé par arrêt de la cour d’appel du 27 janvier 2022 ; qu’elle a contacté un notaire pour procéder à la liquidation du régime matrimonial ; qu’un expert a été désigné amiablement en mai 2023 pour évaluer la valeur vénale de l’ensemble immobilier acquis ensemble pendant le mariage (une maison d’habitation située [Adresse 7], qui constituait le domicile familial, et une maison donnée en location située [Adresse 1]) et la valeur locative du bien indivis occupé par le défendeur ; que l’expert a déposé son rapport le 11 janvier 2024 ; que cependant la procédure n’avance pas, M.[S] se maintenant dans les lieux ; que la valeur locative du bien a été évaluée par l’expert à 2 096 euros ; qu’après abattement de 20 %, l’indemnité d’occupation due par le défendeur à l’indivision est d’un montant de 1 677 euros ; qu’elle est due à compter du 17 août 2017 ; qu’elle peut bénéficier d’une avance sur les revenus dépendant de l’indivision ; que celle-ci étant bénéficiaire d’une somme de 59 557,59 euros, elle est fondée à solliciter 29 779,80 euros correspondant à sa part.

L’affaire, appelée à l’audience du 03 février 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 12 septembre 2025, par des conclusions dans lesquelles elle soulève l’irrecevabilité de la pièce n°8 produite par le défendeur comme ayant été obtenue par fraude pour tromper le tribunal et obtenir une décision favorable à ses intérêts, et maintient ses demandes tout en actualisant à la somme provisionnelle de 25 982,50 euros au titre de sa part annuelle dans les bénéfices de l’indivision du 1er juillet 2015 au 1er septembre 2025 sous réserve d’un compte à établir au moment de la liquidation de l’indivision ;

— le défendeur, le 15 septembre 2025, par des conclusions dans lesquelles il demande :

— que sa pièce n° 8 soit déclarée recevable ;

— que l’indemnité d’occupation mise à sa charge soit fixée à la somme de 894 euros mensuels à compter du 17 août 2017 ;

— que Mme [F] soit déboutée de sa demande de répartition provisionnelle des bénéfices précédents et futurs ;

— qu’elle soit déboutée de sa demande d’avance en capital ;

— qu’elle soit déboutée de ses demandes plus amples et contraires ;

— qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que les deux constructions constituant le patrimoine indivis ont été réalisées sans égard au découpage cadastral des parcelles, ce qui complique les opérations de partage ; que l’expert amiable a été mandatée uniquement pour envisager les différentes hypothèses de division cadastrale et la valorisation vénale des terrains ainsi constitués mais non la valeur locative ; que c’est sans intention frauduleuse qu’il a sollicité de l’expert en avril 2025 une évaluation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier ; que sa réponse (sa pièce 8) doit être déclarée recevable ; qu’il ne conteste pas être redevable d’une indemnité d’occupation mais conteste le montant réclamé, le montant de loyer retenu par l’expert dans son rapport du 11 janvier 2024 n’étant que théorique et sert à calculer la valeur vénale mais non la valeur locative ; que l’expertise de la valeur locative du 09 mai 2025 en atteste ; qu’entre 2017 et 2023, il a réalisé divers travaux nécessaires à son amélioration ; que l’indemnité d’occupation doit être fixée à 1 278 euros, soit 894 euros après application de la réduction d’usage de 30 % ; que la demande de répartition provisionnelle des bénéfices doit être rejetée car juridiquement mal fondée en l’absence de compte annuel de gestion, et faute pour la demanderesse de démontrer que ses droits à l’issue du partage seront supérieurs au montant des bénéfices réalisés ; que plusieurs obstacles empêchent déterminer clairement le montant des droits de chacun : la situation complexe de l’ensemble immobilier oblige à appréhender ensemble les deux biens qui le composent ; qu’il revendique plusieurs créances sur l’immeuble donné en location ; que même en se limitant à l’immeuble qu’il occupe, ses droits dans l’indivision sont à tout le moins équivalents à l’indemnité d’occupation dont il est redevable, de 1119,98 euros ; qu’en tout état de cause le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ne peut accorder que les bénéfices annuels.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

II. MOTIFS DE LA DECISION

Le défendeur verse aux débats un document intitulé « rapport d’expertise de valeur locative » établi par Mme [U] le 09 mai 2025, aux termes duquel elle évalue à 1 278 euros le loyer mensuel de l’immeuble en 2015 (sa pièce 8).

La demanderesse en sollicite le rejet en faisant valoir que ce document a été obtenu frauduleusement puisqu’établi en réponse à un message adressé à l’expert par M.[S] dans des termes lui laissant penser qu’il s’agissait d’une démarche conjointe, ce qui est faux.

Compte tenu des conditions d’obtention de cette pièce, au demeurant dépourvue de force probante puisque non contradictoire, elle sera écartée des débats.

Sur les demandes principales

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’ordonnance de non-conciliation du 17 août 2017 a attribué la jouissance du logement du ménage à titre onéreux au défendeur, mettant en outre à sa charge le remboursement de l’emprunt immobilier (de 992 euros mensuels).

Le jugement de divorce a été rendu le 11 juin 2019 à effet au 1er juillet 2015, confirmé par arrêt du 27 janvier 2022.

Il est constant que M.[S], qui occupe de façon privative la maison située [Adresse 7] depuis la séparation en 2015, ne s’est jamais acquitté du paiement de l’indemnité d’occupation mise à sa charge.

Les parties sont d’accord sur le principe de l’indemnité d’occupation et sur la durée de l’occupation, mais s’opposent sur son montant.

L’indemnité d’occupation dont Monsieur [S] est redevable envers l’indivision doit être calculée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire.

Mme [F] demande que le montant en soit fixé provisoirement, après abattement de 20 %, à la somme de 1 677 euros mensuels à compter du 17 août 2017. Elle se fonde sur le rapport de Mme [U], expert désigné amiablement par les parties, et qui a déposé son rapport le 11 janvier 2024 (sa pièce 11).

Dans le cadre de sa mission, dont l’objet était « d’évaluer les deux biens immobiliers tels qu’ils apparaissent aujourd’hui et selon plusieurs autres hypothèses envisageant pour certaines le détachement d’une parcelle de terrain à bâtir », l’expert a procédé à l’évaluation de l’immeuble selon trois méthodologies (pages 29 à 33 du rapport) :

— la méthodologie par comparaison, qui a conduit à une estimation à 637 000 euros ;

— la méthodologie par sol et construction, qui a conduit à une estimation à 595 000 euros

— enfin, la méthodologie par capitalisation, qui a conduit à une estimation à 592 000 euros. Dans le cadre de cette dernière évaluation, l’expert a estimé par ailleurs la valeur locative annuelle à 25 152 euros et le loyer mensuel potentiel à 2 096 euros, dont à déduire les travaux de modernisation indispensables.

Monsieur [S] conteste cette évaluation en faisant valoir :

— qu’elle est théorique et ne peut s’appliquer à la période antérieure à l’expertise ;

— que l’immeuble était vétuste en 2015 ;

— qu’entre 2017 et 2023, il a réalisé divers travaux nécessaires à son amélioration.

Il propose que l’indemnité d’occupation soit fixée à 1 278 euros, soit 894 euros après application de la réduction d’usage de 30 %.

La demanderesse peut cependant opposer utilement que le défendeur n’a pas protesté aux conclusions de l’expert ; que la preuve n’est pas rapportée de l’état de vétusté allégué, le PV de constat daté de 2017 n’étant pas contradictoire et ne justifiant pas non plus des travaux prétendument réalisés ; qu’en tout état de cause, les dépenses effectuées par un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis sont sans incidence sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation mise à sa charge par l’article 815-9 pour la jouissance privative du bien.

Elle soutient par ailleurs qu’il y a lieu d’appliquer un abattement de précarité de 20 %, l’abattement de 30 % revendiqué par le défendeur étant généralement retenu quand l’indivisaire occupe le bien avec les enfants de façon habituelle et est dans une situation précaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au regard des pièces produites, il convient d’évaluer à la somme de 1 800 euros la valeur locative de l’immeuble, sur laquelle il y a lieu d’appliquer un abattement de 20 %, la précarité invoquée étant relative alors que M.[S] occupe le bien depuis dix ans et que le risque qu’il doive le quitter contre son gré apparaît des plus limités.

Il y a lieu en conséquence de fixer à la somme de 1 440 euros mensuels l’indemnité d’occupation dont le défendeur est redevable depuis le 17 août 2017.

Sur le paiement d’une provision :

Aux termes de l’article L.815-10 al 2 et 3, les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance indivise. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

L’article L.815-11 du code civil dispose que tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.(…)

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive

La demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une somme provisionnelle de 29 779,80 euros au titre de l’arriéré dû sur les indemnités d’occupation du 17 août 2017 au 1er novembre 2024 inclus.

Le défendeur s’oppose à la demande en faisant valoir qu’en l’absence de compte annuel de gestion, la demanderesse ne démontre pas que ses droits à l’issue du partage seront supérieurs au montant des bénéfices réalisés alors qu’il revendique plusieurs créances sur l’immeuble donné en location, et que même en se limitant à l’immeuble qu’il occupe, ses droits dans l’indivision sont à tout le moins équivalents à l’indemnité d’occupation dont il est redevable.

Mme [F] peut cependant opposer utilement d’une part, que le demandeur, qui s’est abstenu d’établir le compte annuel de gestion que l’ordonnance de non conciliation avait mis à sa charge, ne peut invoquer sa propre carence pour s’opposer à une distribution provisionnelle des bénéfices, y compris rétroactive ; d’autre part, qu’il ressort des pièces produites, aussi imprécises et peu documentées soient-elles, que même en déduisant les mensualités des emprunts assumées par M.[S], l’indivision est bénéficiaire d’une somme de l’ordre de 50 000 euros.

La situation des plus précaires de Mme [F] sans activité et bénéficiaire du RSA, visée par un commandement de payer en raison de sa dette locative, justifie qu’il soit fait droit à sa demande, et que le demandeur soit condamné à lui verser une somme provisionnelle de 25 000 euros au titre de l’arriéré dû sur les indemnités d’occupation du 17 août 2017 au 1er novembre 2024 inclus.

Monsieur [S] sera par ailleurs condamné à payer à la demanderesse, tous les mois à compter du 1er décembre 2024, sa quote-part au titre de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 720 euros.

Sur les autres demandes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la présente instance. M. [S] sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] sera condamné aux dépens.

III. PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme provisionnelle de 1 440 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 17 août 2017 par Monsieur [S] à l’indivision au titre de l’occupation du bien situé [Adresse 7] ;

Condamne M.[S] à payer à Mme [F] une somme provisionnelle de 25 000 euros eu titre de l’arriéré dû sur les indemnités d’occupation du 17 août 2017 au 1er novembre 2024 inclus

Condamne M.[S] à payer à Mme [F], tous les mois à compter du 1er décembre 2024, la somme de 720 euros correspondant à sa quote-part au titre de l’indemnité d’occupation,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne M. [S] à payer à Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamne aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,