TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 24/02149 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS4O

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 17/03/2025

à M^e Mathilde BOCHE

M^e Eugénie CRIQUILLION

la SCP MOUTET-LECLAIR

COPIE délivrée

le 17/03/2025

au service expertise

Rendue le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. PUB FICTION représentée par son gérant domicilié en cette qualité au dit siège social,

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathilde BOCHE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 6] prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Lydia LECLAIR de la SCP MOUTET-LECLAIR, avocats au barreau de BAYONNE, M^e Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 08 octobre 2024, la SAS PUB FICTION, exerçant sous l’enseigne MONKEY PUB, a assigné la SCI [Adresse 6], au visa de l’article 145 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— ordonner une expertise des lieux donnés à bail ;

— l’autoriser à suspendre le versement de ses loyers dans l’attente de l’exécution de la mesure d’expertise et de la remise en état des locaux, ou a minima de les consigner entre les mains de Mme le Bâtonnier ;

— lui donner acte de ce qu’elle s’engage à verser la provision d’usage permettant l’ouverture des opérations d’expertise ;

— condamner la défenderesse à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 31 juillet 2021, la défenderesse lui a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 8] à [Localité 10] pour l’exploitation de son activité de bar, pub, restauration et location de salle ; que les locaux sont désormais dans un tel état de délabrement qu’elle a été obligée de suspendre son activité ; que le constat d’huissier en date du 29 juin 2024 a conclu à la dangerosité du local et à l’existence de dégâts dont la plupart proviendraient du logement situé au-dessus qui appartient à la SCI [Adresse 6], qui le loue à des particuliers dans le cadre d’un bail d’habitation ; que ce logement a fait l’objet le 13 février 2024 d’une inspection dont les conclusions alarmantes ont conduit au relogement du locataire ; qu’en dépit des manquements constatés par l’inspecteur de salubrité, la défenderesse n’a réalisé aucuns travaux dans le logement, de sorte que les dégâts persistent et s’amplifient dans le local commercial qui est devenu inexploitable ; qu’elle est fondée à solliciter une expertise judiciaire de l’immeuble, et la suspension ou la consignation de ses loyers dans l’attente de la remise en état des locaux.

L’affaire, appelée à l’audience du 06 janvier 2025, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 10 février 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 07 février 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le rejet des demandes de la SCI [Adresse 6] et maintient ses demandes ;

— la défenderesse, le 09 février 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :

— à titre principal, le rejet de la demande faute de motif légitime ;

— à titre subsidiaire, qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves sur la mesure sollicitée, et que soit ordonnée la consignation des loyers à venir et de l’intégralité des arriérés de loyers et de charges ;

— à titre reconventionnel,

— que soit constaté le jeu de la clause résolutoire du bail du 31 juillet 2021 à la date du 05 septembre 2024 ;

— en tant que de besoin, que soit prononcée l’expulsion de la demanderesse et de tous occupants de son chef, avec le concours et l’assistance de la force publique et sous astreinte de 400 euros par jour de retard ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal majoré de 50 %, charges et taxes en sus, soit la somme de 2 050 euros par mois ;

— la condamner, à titre provisionnel au paiement de la somme de 11 925,73 euros au titre de la dette locative outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose qu’ayant constaté que le local était abandonné et vide, et les loyers étant impayés, elle a fait délivrer le 05 septembre 2024 à la locataire un commandement de payer la somme de 7 344,68 euros qui est resté sans suite ; que pour donner le change, la société PUB FICTION l’a assignée pour obtenir une mesure d’expertise ; qu’elle ne justifie cependant d’aucun intérêt légitime à agir dans la mesure où elle n’exploite plus les lieux, sa licence IV ayant été saisie le 27 juin 2024 par l’URSSAF qui lui a délivré 10 contraintes pour un montant de plus de 21 000 euros, et a vendu cette licence le 15 novembre 2024, ce qui l’empêche d’exercer son activité et laisse présager l’ouverture d’une procédure collective ; qu’elle a abandonné les lieux depuis plusieurs mois ainsi qu’il ressort du constat du 27 novembre 2024 ; qu’elle soutient avoir dû vider les locaux alors qu’elle a exercé son activité tout l’été ; qu’elle ne justifie pas avoir effectué de déclaration de sinistre alors même qu’elle est censée être assurée au titre du dégât des eaux ; qu’en tout état de cause la clause résolutoire est acquise ; que de son côté elle a fait établir des devis ; que cependant la locataire a fait obstacle à leur venue en ne venant pas aux rendez-vous.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle est en réalité étrangère au défaut d’exploitation ; que la demande de suspension des loyers doit être rejetée ; qu’il y a lieu à tout le moins d’ordonner leur consignation.

A titre reconventionnel, elle demande l’expulsion de la locataire compte tenu de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et sa condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 11 925,73 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2024.11 758,19

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la mesure d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, et l’impossibilité pour le demandeur de réunir lui même des éléments de preuve.

La défenderesse oppose en l’espèce l’absence de motif légitime en faisant valoir que compte tenu de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, la société PUB FICTION, qui n’exploite plus les lieux et ne peut plus le faire en raison de la saisie de sa licence IV, ne justifie d’aucun intérêt légitime à agir.

La demanderesse peut cependant soutenir utilement que si elle a cessé d’exploiter les locaux et les a vidés de leur matériel, c’est non pas en raison de dettes ni de la saisie de la licence IV mais en raison du péril imminent, pour les préserver des désordres.

Elle fait par ailleurs valoir, justificatifs à l’appui, que la bailleresse a été officiellement informée de la fermeture, et des raisons de ce départ, par un mail du 21 août 2024 faisant état de la dégradation des locaux en l’absence de travaux, et conteste la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en faisant valoir que la demande se heurte à une contestation sérieuse compte tenu notamment des conditions de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort cependant des pièces que si le commandement de payer a été délivré à l’adresse des locaux commerciaux vides d’occupants, le commissaire de justice a multiplié les diligences pour contacter la locataire, qu’il a notamment tenté de joindre à l’adresse mail et par le téléphone de son gérant qui lui ont été tous deux communiqués par le bailleur.

Il ne peut donc s’en déduire que le commandement a été délivré de mauvaise foi. Pour autant, compte tenu des circonstances et de la chronologie des faits et des échanges, compte tenu des désordres affectant à l’évidence le local depuis juin 2024 au moins, à une date qui coïncide peu ou prou avec l’interruption du paiement des loyers, il ne peut être statué en l’état sur les conséquences du commandement de payer resté infructueux, les arguments opposés par la locataire constituant à tout le moins une contestation sérieuse dont l’examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Au vu des éléments produits confirmant à la fois l’existence de désordres affectant les locaux à usage d’habitation (notamment le PV de constat du 29 juin 2024 qui décrit une importante couche d’eau en stagnation sur le sol, des traces importantes de ruissellement en continu le long des murs, un plafond instable présentant un affaissement à certains endroits, en partie effondré à d’autres, avec des plaques qui pendent dans le vide), et l’ampleur des travaux nécessaires à leur remise en état (notamment les deux devis produits par la bailleresse dont le montant avoisine les 40 000 euros), la société PUB FICTION justifie d’un intérêt légitime à voir organiser une expertise judiciaire aux fins de voir déterminer la cause et la gravité des désordres qu’elle allègue, et dont la réalité est établie par les pièces versées aux débats.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse.

sur la suspension du règlement du loyer commercial jusqu’à la réalisation de travaux réparatoires :

Aux termes des dispositions de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne n’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Il ressort des documents et des débats que les désordres affectant les locaux compromettent l’activité de la locataire, qui en a totalement cessé l’exploitation depuis les mois d’août ou septembre 2024 et est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à se demande de suspension de paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état.

Sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse sollicite (en tout état de cause ?) que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et que la demanderesse soit expulsée et condamnée :

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal majoré de 50 %, charges et taxes en sus, soit la somme de 2 050 euros par mois ;

— au paiement d’une somme provisionnelle de 11 925,73 euros au titre de la dette locative outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Pour les motifs exposés plus haut, ces demandes, qui se heurtent à des contestations sérieuses, ne peuvent prospérer en l’état, et seront rejetées.

sur les autres demandes :

Les dépens seront provisoirement supportés par la demanderesse, qui pourra ultérieurement les inclure le cas échéant dans son préjudice matériel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder procéder Madame [X] [M] épouse [S], Cabinet [X], [Adresse 4];

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— procéder à l’examen des lieux situés [Adresse 8] à GUJAN MESTRAS 33471 donnés à bail à la SAS PUB FICTION, exerçant sous l’enseigne MONKEY PUB, par la SCI [Adresse 5] [Adresse 7] ;

— vérifier si les désordres allégués existent ;

— dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature et l’importance ;

— procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues

— décrire le cas échéant les travaux nécessaires à une remise en état

— donner son avis sur les travaux propres à y remédier ; en évaluer la durée et le coût ; dire à qui ils incombent ;

— fournir tous éléments utiles pour déterminer les préjudices de toutes natures occasionnés par les désordres ;

— plus généralement, faire toutes observations utiles

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti ;

DIT que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DÉSIGNE le Juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ;

FIXE à la somme de 2 500 euros la provision que SAS PUB FICTION devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque;

Autorise la SAS PUB FICTION à suspendre le versement de ses loyers dans l’attente de l’exécution de la mesure d’expertise et de la remise en état des locaux ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples et contraires, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que la SAS PUB FICTION conservera provisoirement la charge des dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,