MINUTE N° : 26/00033

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/01835

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[K] [N]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse :

à VTH

copie :

à M. [N]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [W] munie d’un pouvoir en date du 5 janvier 2026

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [K] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 315,94 euros et 82,84 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 2 juillet 2024.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 13 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à M. [K] [N]. Il portait sur la somme en principal de 1 228,67 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 10 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 16 avril 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou à défaut, et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à M. [K] [N] ;

— Dire en conséquence que le défendeur se trouve occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur, et de tous les occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 913,40 euros au titre des impayés de loyers et charges ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des locaux ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Entendre dire et juger qu’à la diligence du greffier, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au préfet d'[Localité 1]-et-[Localité 2] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par Mme [D] [W], dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 1 622,39 euros. Le locataire a repris le paiement des loyers courants mais sans verser de sommes supplémentaires.

M. [K] [N], comparant, reconnaît le montant de sa dette. Il explique que son père va l’aider à apurer sa dette. Il souhaite pouvoir effectuer trois versements de 500,00 euros à compter du jugement.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 24 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 1 228,67 euros, en précisant que le locataire bénéficiait d’un délai de deux mois.

Le décompte actualisé fourni par le bailleur fait cependant apparaître un règlement de 315,27 euros au 12 février 2025. Les causes du commandement sont donc réduites à 913,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 732,54 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 avril 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 6 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 1 708,91 euros. À l’audience, le bailleur n’a cependant demandé que la somme de 1 622,39 euros, soit le solde de la dette déduction faite des frais d’huissier et de ceux liés au défaut d’assurance du locataire.

M. [K] [N] ne conteste pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 1 622,39 euros au 6 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [N] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 500,00 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.

Le décompte produit par le bailleur fait apparaître que M. [N] paye régulièrement son loyer depuis le mois de septembre 2025 mais sans verser de sommes supplémentaires. S’il ne justifie pas de sa situation financière, il démontre par ses paiements avoir des ressources. Il déclare à l’audience pouvoir obtenir de son père une aide financière pour régler sa dette. Compte tenu du peu d’information à la disposition du tribunal sur la situation financière du locataire, et afin d’assurer la pérennité du plan, il convient de l’étendre sur le maximum de la durée légale.

Ainsi, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 46,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [K] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion du locataire

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2024 entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et M. [K] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [N] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 622,39 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [K] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 46,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [K] [N] soit condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,