TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00334 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5SW

JUGEMENT

Du : 09 Janvier 2026

Société [Localité 8] HABITAT

C/

[D] [O]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 7]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [O]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 09 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 8] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Madame [D] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante

A l’audience du 06 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2013 à effet du 14 mai 2013, l’OPH [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 378,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT anciennement dénommée OPH [Localité 8] HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 25092,20 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [O] le 25 octobre 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, la société d’économie mixte VERSAILLES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, ordonner la résiliation judiciaire à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité journalière d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  9428,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025, un diagnostic social et financier constatant la carence de Mme [D] [O] est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes tel qu’aux termes de ses dernières conclusions, lesquelles reprennent les termes de son assignation, et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2025, terme d’octobre inclus, s’élève désormais à la somme de 8571.09 euros. Compte tenu de la procédure de surendettement pendante, elle indique ne pas s’opposer aux délais de paiement repris suivant les modalités prévues par la commission de surendettement.

Mme [D] [O] comparait en personne et n’a pas formulé d’observations.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 25092,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 octobre 2024.

Cependant, l’article 24 VI prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement (…) a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…) 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, il ressort des débats que par décision en date du 18 août 2025, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a élaboré des mesures ayant rééchelonné tout ou partie des créances de la défenderesse. Il ressort du tableau transmis que la dette locative, alors d’un montant de 9369.96 euros a été rééchelonnée en 25 mensualités de 374.80 euros.

Aussi conformément aux dispositions précitées, il convient d’accorder des délais et modalités de paiement similaires à ceux prévus par la commission de surendettement, modulées selon la diminution de la dette.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Mme [D] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Mme [D] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2025, Mme [D] [O] lui devait la somme de 8197.99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

En conséquence Mme [D] [O] reste en réalité redevable à ce jour d’une somme de 8197.99 euros au titre de l’arriéré locatif.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mai 2013 entre la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT, d’une part, et Mme [D] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 10 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [D] [O] à payer à la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT la somme de 8197.99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025,

AUTORISE Mme [D] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 374.20 euros, et un dernier versement égal au reliquat de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [D] [O] sera condamnée à verser à la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’économie mixte [Localité 8] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 et celui de l’assignation du 4 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge