Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00554 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HWW

S.A. DOMOFRANCE

C/

[U] [O]

— Expéditions délivrées à

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 16/07/2025

Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [O]

né le 12 Novembre 1967 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte introductif d’instance du 17 février 2025 valant conclusions, la SA d’HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 mai 2025 aux fins de voir :

Constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [O] d’un logement n°100 situé [Adresse 5], à [Localité 3],

A titre subsidiaire, constater les manquements de Monsieur [O] à ses obligations locatives et notamment à son obligation de s’acquitter du loyer sur le fondement des dispositions de l’article 1728 et suivants du code civil,

Ordonner la résiliation contrat de bail,

En toute hypothèse,

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux,

Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 893,40 euros au titre des loyers dus à la date de l’assignation,

Le condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce jusqu’à complète restitution des lieux,

Le condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 16 mai 2025, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la locataire en titre, Madame feue [J] [V], est décédée le 29 juillet 2024, que Monsieur [O] avait d’ores et déjà quitté le logement dès le 8 février 2024, précision faite que Monsieur [O] n’était pas cotitulaire du bail.

Elle précise avoir réclamé auprès du défendeur les éléments probants permettant de corroborer que celui-ci pouvait bénéficier du transfert du bail. Elle soutient que, faute d’avoir reçu le moindre justificatif de cohabitation dans l’année précédant le décès de Madame [V], la SA DOMOFRANCE se trouve bien fondée à solliciter l’expulsion de Monsieur [O].

La société demanderesse expose en outre que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2830,68 euros, terme d’avril 2025 inclus.

En défense, Monsieur [U] [O], assigné à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur constat de l’occupation sans droit ni titre ;

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré, notamment, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce,

Il est constant que DOMOFRANCE avait donné à bail à Madame [J] [V], par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, un logement conventionné de trois pièces à [Localité 3], [Adresse 5].

Il est également constant que la seule titulaire dudit bail est décédée le 18 juillet 2024 et qu’elle était célibataire, ainsi que cela résulte de la production de l’avis de décès aux débats.

Il résulte de l’enquête d’Occupation du Parc Social de la bailleresse pour l’exercice 2024, que la défunte avait un fils né le 14 août 2012, le mineur [P] [V]-[O], vivant avec elle.

Lors de la sommation interpellative du 29 octobre 2024, Monsieur [U] [O] a déclaré à l’officier ministériel, qu’il vivait dans le logement litigieux avec [P] [V]-[O], « une semaine tous les 15 jours ». Il déclarait également n’avoir « jamais quitté le logement ».

DOMOFRANCE annonce dans ses écritures que Madame [V] l’aurait informé que Monsieur [O] avait quitté le logement le 8 février 2024, sans toutefois en justifier dans ses pièces. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet de confirmer ou d’infirmer que le défendeur était présent dans les lieux au moment du décès de Madame [V].

Au soutien de sa demande, DOMOFRANCE produit principalement l’enquête OPS 2024, document purement déclaratif, dans lequel Madame [V] déclarait vivre seule avec son fils. Ce document ne peut à lui seul impliquer l’évidence de la solution qui s’impose au juge des référés.

La circonstance que le défendeur n’ait pas répondu aux sollicitations de DOMOFRANCE, s’agissant de la justification de sa situation de concubin dans l’année précédant le décès, n’implique pas plus l’évidence qui s’impose au juge des référés.

Aucun des éléments produits aux débats ne permet de manière évidente, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, de « constater » l’occupation illicite de Monsieur [O] dans le logement litigieux. La demande au titre du constat de l’occupation sans droit ni titre et, partant de l’expulsion du défendeur sera par conséquent rejetée.

Sur la demande subsidiaire de constat des manquements locatifs ;

A titre subsidiaire, la SA DOMOFRANCE sollicite du Tribunal de constater les manquements de Monsieur [O], et plus particulièrement l’arriéré de loyer, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, et demande au Tribunal d’ordonner la résiliation du contrat de bail. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, notamment, de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Toutefois, s’il entre dans les attributions du juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, celui-ci n’a pas compétence pour ordonner la résiliation d’un contrat de bail sur le fondement de manquements locatifs, ce pouvoir relevant du juge du fond.

La demande subsidiaire sera en conséquence également rejetée.

Sur la demande de provision pour la dette locative

La demande de provision demeure recevable en ce que la présence du défendeur dans les lieux litigieux n’est pas débattue, et attestée par la sommation interpellative du 29 octobre 2024, au cours de laquelle Monsieur [O] a indiqué n’avoir jamais quitté le logement.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2830,68 à la date du 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 97,36 euros, qui relève des dépens.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée, Monsieur [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 2733,32 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et des charges locatives dus à la date du 9 mai 2025– échéance du mois d’avril 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La demande de résiliation du contrat de bail ayant été rejetée, la demande au titre de l’indemnité d’occupation n’a plus d’objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Il apparait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DISONS qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de résiliation du contrat de bail du 22 décembre 2022, consenti à Madame [J] [V], pour le logement situé à [Adresse 5],

DEBOUTONS par conséquent la SA DOMOFRANCE de sa demande au titre de la résiliation, de l’expulsion de Monsieur [U] [O], et de la fixation et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à régler à la SA DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle de 2733,32 euros au titre des arriérés de loyers et des charges au 9 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION