N° RG 24/00106 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSKL

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 24/00106 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSKL

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. [10]

C/

S.C.P. [Y] [C] NOTAIRE ASSOCIE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL ARNAUD YANSOUNOU

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Charles PAUMIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [10]

[Adresse 7]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

Représentée par M^e Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Arnaud YANSOUNOU de la SELARL ARNAUD YANSOUNOU, avocat au barreau d’AGEN, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE :

S.C.P. [Y] [C]

Notaire associé d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Agissant en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

N° RG 24/00106 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSKL

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 juillet 2013 la SCI [10] a acquis la propriété d’un immeuble sis à Marmande (47).

Pour recouvrement d’une créance à l’encontre de la SCI [10] d’un montant de 240.836,70 euros outre les intérêts, la [5] a fait signifier le 24 novembre 2020 à cette société un commandement valant saisie immobilière du bien de Marmande.

Selon jugement d’orientation rendu le 17 mars 2022 confirmé par la Cour d’Appel d’Agen le 21 septembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Agen a ordonné la vente forcée de cet immeuble sur la mise à prix de 150.000 euros.

Selon acte authentique en date du 5 octobre 2022, Maître [Y] [C], notaire à Bordeaux a reçu un compromis de vente portant sur la pleine propriété du bien de Marmande signé par la SCI [10] (vendeur) au profit de la SAS [6] (acquéreur) moyennant le prix de 280.000 euros. La régularisation de l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 23 février 2023.

Par jugement insusceptible d’appel en date du 16 février 2023 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Agen a fixé la vente aux enchères publique du bien de Marmande au 15 juin 2023.

Par courriel en date du 15 mars 2023, l’office notarial de Maître [C] informait les parties au compromis de vente que du fait de la confirmation de la vente forcée du bien par le juge de l’exécution, il n’était plus possible de réaliser la vente de gré à gré.

Considérant fautive et particulièrement dommageable la position du notaire, la SCI [10] a assigné la SCP notariale [Y] [C], devant la présente juridiction par acte en date du 29 décembre 2023 aux fins de la voir condamnée à indemniser les préjudices invoqués.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la SCI [10] demande au tribunal au visa des articles 1240 du code civil et L 322-1 al 2 du code des procédures civiles d’exécution de :

— débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la défenderesse à lui payer :

— la somme de 105.000 euros au titre du préjudice subi,

— la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la défenderesse aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La SCI [10] considère que l’étude de Maître [C] a commis une faute en refusant d’instrumenter l’acte authentique de vente amiable du bien de Marmande fixée le 20 mars 2023 au motif que du fait de la confirmation par le juge de l’exécution de la vente forcée de ce bien, elle ne pouvait plus, après vérification faite auprès de son centre de recherches notarial, assurer la sécurité juridique de la transaction au niveau tant des créanciers que des acquéreurs. La requérante fait en effet valoir qu’en application de l’article L 322-1 al 2 du code des procédures civiles d’exécution, le bien de [Localité 8] pouvait encore être vendu de gré à gré après que la vente forcée ait été ordonnée par le juge de l’exécution dès lors que les enchères n’étaient pas encore ouvertes. Elle précise qu’il n’existait aucun obstacle à la régularisation de l’acte authentique de vente dès lors que les conditions suspensives prévues au compromis étaient réalisées : l’acquéreur, la SAS [6] avait obtenu le prêt immobilier, la [5] avait donné son accord sur la mainlevée de la saisie immobilière contre paiement de la somme de 255.960,55 euros, et le notaire avait reçu du vendeur les fonds nécessaires pour la mainlevée de l’hypothèque légale et avis à tiers détenteur du Trésor Public. La SCI [10] considère que la défenderesse ne peut légitimer le non-établissement de l’acte authentique par la renonciation de l’acquéreur à la vente, dont le vendeur n’a pas été informé et qui résulte d’une attestation produite tardivement pour les besoins de la cause.Elle ajoute que le notaire était avisé de la procédure de saisie immobilière en cours et des inscriptions grevant l’immeuble à la date de signature du compromis de vente.

La SCI [10] expose que la non application fautive de la loi par le notaire lui a fait perdre la possibilité de désintéresser totalement ses créanciers soit la [5] et le Trésor Public, puisque du fait du refus d’instrumenter de Maître [C] et malgré le changement de notaire, l’acquéreur n’a pas donné suite au compromis de vente amiable et le bien n’ a pu être adjugé qu’à hauteur de 175.000 euros lors de l’audience d’adjudication du 15 juin 2023 soit 105.000 euros de moins que s’il avait pu être vendu de gré à gré. Elle sollicite donc la condamnation de la SCP [C] à lui payer la perte subie à hauteur de 105.000 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2024, la SCP [Y] [C], Notaire associésd’une SCP titulaire d’un office notarial entend voir :

— débouter la SCI [10] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI [10] à verser à la SCP [Y] [C] une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [10] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats.

La SCP notariale considère non rapportée la preuve par la société requérante de la faute reprochée, du préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Elle soutient d’abord qu’elle n’a commis aucune faute en refusant d’instrumenter. Elle expose que la SCI [10] n’a informé l’acquéreur et le notaire de la procédure de saisie immobilière en cours que quelques jours avant le rendez-vous fixé pour la signature du compromis de vente. Elle indique que si le notaire doit vérifier les titres du vendeur, l’état hypothécaire et les documents d’urbanisme avant la vente définitive, rien ne l’oblige à effectuer ces vérifications au stade de la promesse de vente. Par ailleurs la défenderesse fait valoir que malgré ses nombreuses diligences et contrairement aux allégations de la SCI [10], toutes les conditions suspensives stipulées au compromis de vente n’étaient pas réunies le 23 février 2023 date fixée pour la réitération de l’acte de vente notamment sur l’état d’avancement de la procédure de saisie immobilière en cours qui n’a été communiquée que le 8 mars 2023. Ayant été déchargée suite à son refus d’instrumenter le 15 mars 2023, la SCP [C] indique avoir ensuite transmis rapidement les pièces du dossier à Maître [N], notaire à Marmande en chargé par la SCI [10] de prendre sa suite.

La défenderesse fait ensuite valoir qu’à supposer que le reproche formulé à son encontre soit fondé ce qu’elle conteste, la demande indemnitaire de la SCI [10] à son encontre ne saurait prospérer, dès lors que le préjudice invoqué n’est pas lié à son intervention. Elle rappelle qu’il n’a pas été possible de collecter les éléments manquants malgré ses démarches actives, et que lorsqu’elle a transmis les pièces du dossier à Maître [N] il restait encore deux mois avant l’audience d’adjudication prévue le 15 juin 2023 pour procéder, si les conditions étaient remplies, à la vente de gré à gré. Or, la SCP notariale expose que cette vente amiable n’a pas eu lieu du seul fait de la renonciation de l’acquéreur à poursuivre la vente ainsi que cela résulte de l’attestation des dirigeants de la SAS [6], qui avait intérêt à renoncer à la vente de gré à gré vu le prix d’adjudication du bien de Marmande. Elle réitère donc qu’elle est étrangère au choix de l’acquéreur de renoncer à la vente amiable.

L’ordonnance de clôture a été établie le 6 mars 2025.

Lors de l’audience du 13 mai 2025 le conseil de la défenderesse a précisé que la dénomination exacte de sa cliente était la SCP notariale [Y] [C].

MOTIVATION

1-SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Aux termes de l’article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI, les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis ce qui suppose qu’ils fassent toute diligence pour parvenir à la régularisation de l’acte ou de l’opération qui leur est demandée et prendre ainsi toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et la validité.

Hormis les cas repris désormais à l’article 22 du code de déontologie des notaires qui autorise ces officiers publics à interrompre leur office, les notaires engagent leur responsabilité et peuvent être condamnés à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsque leur refus d’instrumenter est à l’origine d’un préjudice.

La responsabilité du notaire peut être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, dès lors qu’est établie l’existence d’une faute commise par lui ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

A-sur la faute

Maître [E] [C] de la SCP notariale “[Y] [C]” s’est vu confier par la SCI [10] et la SAS [6], la rédaction sous la forme authentique d’un compromis portant vente à la SAS [6] au prix de 280.000 euros d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à Marmande appartenant à la SCI [10], ainsi que la régularisation de l’acte authentique de vente.

A la date d’établissement du compromis de vente en la forme authentique par Maître [C] soit le 5 octobre 2022, l’immeuble objet de la vente faisait l’objet d’une procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre du vendeur par la [5] pour recouvrement d’une créance d’un montant de 240.836,70 euros outre les intérêts ; la [5] avait obtenu la vente forcée de l’immeuble sur une mise à prix de 150.000 euros selon jugement d’orientation rendu le 17 mars 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Agen confirmé par la Cour d’Appel d’Agen le 21 septembre 2022.

Cette situation était parfaitement connue des parties à l’acte et du notaire au plus tard le jour de la rédaction du compromis de vente y compris l’existence d’une hypothèque au bénéfice du Trésor Public.

En effet, l’historique de la procédure de saisie immobilière diligentée par la [5] est précisément et longuement rappelé en page 3 et 4 du compromis de vente de même qu’il est y fait référence à la créance du Trésor public. Le vendeur y a déclaré également que l’affaire était renvoyée devant le juge de l’exécution le 13 octobre 2022 aux fins de fixer une date de ventes aux enchères publiques début 2023 et qu’il s’engageait, pour permettre la vente de gré à gré du bien avant l’ouverture des enchères tel que prévu à l’article L 322-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution (cité in extenso dans l’acte) à obtenir préalablement:

— la mainlevée pure et simple du commandement de payer valant saisie et des mentions en marge,

— la dispense amiable de purge (pour que le créancier puisse exercer son droit de préférence sur le prix de vente (2475 code civil)

— l’accord de mainlevée des inscriptions hypothécaires.

Le compromis de vente a été soumis par ailleurs aux conditions suspensives suivantes au profit de l’acquéreur :

— que tout titulaire éventuel de droit de préemption ou de préférence ait renoncé à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l’acte authentique,

— l’obtention des mainlevées de commandement de saisie immobilière pris contre le vendeur le 24 novembre 2020, et des différentes inscriptions prises au profit de la [5],

— la production du contrôle raccordement [9],

— la justification que la situation hypothécaire du vendeur ne révèle pas d’empêchement ou inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge,

— l’obtention par le vendeur d’un ou plusieurs emprunts d’un capital maximum de 288.000 euros, d’une durée de 15 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 2,50 % l’an (hors assurance),

— l’acquéreur s’engageant à justifier au vendeur des démarches nécessaires à l’obtention du ou de ces prêts dans un délai d'1 mois à compter de la signature du compromis et à présenter une offre de prêt conforme au plus tard le 20 décembre 2022.

Les parties au compromis ont fixé au 23 février 2023 à 18 heures la date et heure au plus tard auxquelles la signature de l’acte authentique devait intervenir.

Il n’est pas discuté que le 15 mars 2023 l’office notarial [Y] [C] a informé par courriel les parties qu’il refusait de régulariser l’acte authentique de vente.

La défenderesse ne peut justifier son refus d’instrumenter au motif que les conditions fixées au compromis n’étaient pas remplies à la date butoir du 23 février 2023.

En effet d’une part, il résulte des courriels de cet office notarial en date des 24 février 2023 et 7 mars 2023 un accord pour le report de la date de signature de l’acte authentique de vente au 20 mars 2023 sous réserve de la réception des fonds dus pour mainlevée des sûretés du trésor Public, du renouvellement des accords de créanciers inscrits et d’un point détaillé sur la procédure judiciaire en cours.

Or au 15 mars 2023 les conditions exigées au compromis étaient satisfaites :

— l’obtention du prêt par l’acquéreur le 7 décembre 2022 portée à la connaissance du notaire le 3 janvier 2023

— l’accord de la [5] sur le prix de vente du bien immobilier selon le compromis, à ne pas faire de surenchère, pour la dispense de purge et pour la mainlevée et radiation des inscriptions hypothécaires prises sur le bien contre paiement à son profit de la somme de 255.960,655 euros correspondant au montant de sa créance, avait été adressé au notaire le 2 février 2023,

— l’accord donné le 10 février 2023 par le Trésor public pour la mainlevée de l’hypothèque prise sur le bien de [Localité 8] contre paiement de la somme de 17898,79 euros,

De même que le notaire avait reçu conformément à ses demandes :

— le 7 mars 2023 : les fonds dus au Trésor Public et la facture chaudière

— le 8 mars 2023 la copie du jugement du juge de l’exécution du 16 février 2023, certes, remise par la [5], fixant la vente du bien immobilier de [Localité 8] aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du 15 juin 2023.

La [5] réitérant via son conseil dans ce courrier, son accord pour la vente de gré à gré, indiquant qu’elle se désisterait de l’instance et de l’action devant le juge de l’exécution si la vente était signée, et les fonds lui revenant, perçus.

D’autre part, et surtout, dans son courriel du 15 mars 2023, l’office notarial [C], ne motive pas son refus d’instrumenter du fait de pièces manquantes, ni pour irrespect de leurs engagements par les parties pas plus que pour non réalisation des conditions suspensives prévues au compromis, mais uniquement du fait de la décision du juge de l’exécution du 16 février 2023 :

“Après analyse des dernières pièces transmises et vérifications faites auprès de notre centre de recherches notarial, nous ne pouvons pas assurer la sécurité juridique de la transaction tant au niveau des créanciers qu’au niveau des acquéreurs.

A ce jour, la procédure de vente forcée a été confirmée par le Juge de l’Exécution au 15 juin 2023 à 14h30 et nous ne sommes plus en capacité d’en sortir par une vente de gré à gré.”

Or , la vente de gré à gré, qui doit être distinguée de la vente amiable judiciairement autorisée par le juge de l’exécution, pouvait parfaitement intervenir jusqu’à l’ouverture des enchères le 15 juin 2023, nonobstant la fixation de l’audience d’adjudication ainsi que cela résulte de l’article L322-1 du Code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au 1er janvier 2022 et relatif à la vente d’un immeuble saisi :

“Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’ article 2402 du code civil , ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères."

En refusant le 15 mars 2023 de régulariser l’acte de vente de gré à gré de l’immeuble de la SCI [10] au motif qu’il ne pouvait plus y être procédé du fait de la confirmation de la vente forcée et fixation d’une audience d’adjudication non encore intervenue, alors que la loi autorisait cette vente ce qu’il ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel du droit, l’office notarial [Y] [C] a commis une faute.

b- le préjudice et le lien de causalité

Le bien immobilier de Marmande appartenant à la SCI [10] saisi par la [5] a été adjugé à l’EIRL [O] [Z] moyennant le prix principal de 175.000 euros outre les charges taxées à 5.544,32 euros à l’audience d’adjudication du 15 juin 2023 ainsi que cela ressort du jugement d’adjudication versé au débat.

L’absence de réalisation de la vente de gré à gré de l’immeuble à la SAS [6] a donc généré un préjudice financier incontestable pour la SCI [10] ; le bien vendu 105.000 euros de moins que le prix attendu dans le cadre de la vente de gré à gré n’ayant pas permis de désintéresser en intégralité la [5].

Il convient toutefois de relever que malgré le refus d’instrumenter de la SCP [Y] [C] la vente de gré à gré de l’immeuble était encore réalisable avant l’audience d’adjudication d’autant plus que l’office notarial [Y] [C] justifie avoir transmis le 14 avril 2023 l’entier dossier à Maître [N], notaire chargé de poursuivre en ses lieu et place la vente de gré à gré de l’immeuble. Or, il résulte de l’attestation du directeur général de la SAS [6] en date du 23 septembre 2024 que si la vente de gré à gré objet du compromis du 5 octobre 2022 n’a pas été régularisée c’est parce que l’acquéreur s’est retiré de la vente au motif de sa perte de confiance dans le vendeur.

L’absence de réalisation de la vente de gré à gré de l’immeuble saisi avant son adjudication et la perte financière subséquente, dont il est demandé la réparation en intégralité, sont donc sans lien avec le refus d’instrumenter de la SCP [Y] [C], de sorte que celle-ci ne saurait être tenue de prendre en charge la perte financière subie du fait de l’adjudication

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI [10] supportera la charge des dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP d’avocats LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU en application de l’article 699 du même code.

L’équité conduit au rejet des demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SCI [10] de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE la SCP notariale [Y] [C] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [10] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP d’avocats LAYDEKER -SAMMARCELLI- MOUSSEAU,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT