Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Referes 1re section, 1er décembre 2025, n° 24/01517

TJ Bordeaux 1 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [H] ne conteste pas le principe de sa dette et a ordonné le paiement des charges dues.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de la créance
La cour a jugé que les frais de suivi étaient justifiés et a ordonné leur paiement.
Accepté
Retard dans le paiement des charges
La cour a reconnu que le retard dans le paiement des charges trouble la gestion de la copropriété et a accordé des dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué en faveur du syndicat en condamnant Monsieur [H] aux dépens.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais et a accordé une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, réf. 1re sect., 1er déc. 2025, n° 24/01517
Numéro(s) :	24/01517
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-José MALOJulie MARIOTTE
Cabinet(s) :	DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
Parties :	son syndic de copropriété, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

72A

Minute

N° RG 24/01517 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZHB7

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 01/12/2025

à la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SELARL JM AVOCATS

Rendue le PREMIER DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété, Madame [N] [M], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 339 339 541, domiciliée en cette qualité [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [H]

né le 12 Février 1979 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Julie MARIOTTE de la SELARL JM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, Madame [N] [M], exerçant sous l’enseigne Flash immobilier, a fait assigner Monsieur [X] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamner à lui payer :

— la somme principale de 23 196,38 euros correspondant aux charges échues et non échues selon décompte du 18 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de la première mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— la somme de 370 euros au titre de l’article 9 du contrat de syndic relatif aux frais de suivi du dossier engagé dans une procédure contentieuse ;

— la somme de 500 euros au titre du préjudice subi ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil ;

— la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré par voie d’huissier en date du 08 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [H], qui est propriétaire du lot n° 33 situé au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], ne s’acquitte pas du paiement de ses charges en sa qualité de copropriétaire, en dépit notamment de la mise en demeure du 21 novembre 2023 et du commandement de payer du 08 mars 2024.

Appelée à l’audience du 07 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 06 octobre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 02 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes tout en actualisant sa demande principale à 27 376,28 euros selon décompte du 17 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de la première mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, et conclut au rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [X] [H];

— Monsieur [X] [H], le 06 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles il sollicite de voir :

— juger qu’il ne saurait payer deux fois les frais de la présente procédure ;

— lui accorder les plus larges délais pour s’en acquitter, à tout le moins un délai de deux ans

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son entier préjudice et en ordonner la compensation avec toute somme qu’il resterait devoir au syndicat des copropriétaires ;

— débouter le demandeur du surplus de ses demandes ;

— condamner le demandeur aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Les charges échues et les provisions à venir sur l’exercice en cours

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifié par l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats :

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 31 octobre 2023 et 15 novembre 2024 ;

— les appels de fonds ;

— le décompte actualisé au 17 septembre 2025 laissant apparaître un solde de 27 376,28 euros.

Monsieur [H], pour justifier sa carence, fait valoir qu’il est empêché de construire son lot par la résistance du syndicat des copropriétaires qui refuse l’édification du plancher et invoque un défaut d’entretien des parties communes. Pour autant, il ne conteste pas le principe de sa dette mais s’oppose à payer deux fois les frais de procédure et les dépens.

Le décompte actualisé somme de 27 376,28 euros mentionne en effet deux sommes de 211,84 euros de frais de recouvrement en date du 08 avril 2024 et de 2 074 euros pour des frais d’assignation en recouvrement en date du 19 juin 2024, qui ne sont pas des charges de copropriété et ont vocation à être prises en compte dans le cadre des frais et des dépens.

Monsieur [H] sera donc condamné, déduction faite de ces sommes, au paiement de la somme de 25 090,44 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 17 septembre 2025, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [H] sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Monsieur [H] n’apportant pas une telle démonstration, sa demande de délais sera rejetée.

Les frais et honoraires de syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. Les honoraires exposés par le syndic de la copropriété pour le recouvrement de la créance seront retenus à hauteur de 370 euros.

Sur les dommages et intérêts

La copropriété ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité. Il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 500 euros.

Les demandes reconventionnelles

Le défendeur sollicite une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié au trouble de jouissance constitué par la privation de son lot à défaut de pouvoir le viabiliser, et la compensation entre les sommes dues.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que Monsieur [H] ait contesté le procès-verbal de l’assemblée du 18 mars 2019 qui l’aurait lésé, que lors d’une assemblée du 15 juillet 2020, les copropriétaires ont voté le devis d’une entreprise dans le cadre de la réhabilitation de l’immeuble, qu’une assemblée s’est tenue le 31 octobre 2023, soit un mois après l’arrêté de péril en date du 27 septembre 2023, aux fins de traiter la mission de l’architecte pour la réhabilitation de l’immeuble, et qu’il est fait droit à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, il convient de débouter Monsieur [H] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [H], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré par voie d’huissier en date du 08 mars 2024 et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Monsieur [X] [H] à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, Madame [N] [M], exerçant sous l’enseigne Flash immobilier :

— la somme de 25 090,44 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 17 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la somme de 370 euros au titre des frais de suivi du dossier ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [X] [H] de toutes ses demandes ;

Condamne Monsieur [X] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du du 08 mars 2024.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,