TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00602 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YESP

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

SNC HPL DANY

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ORDONNANCE du 01 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

En 2018, ALILA, promoteur spécialisé dans la vente en bloc de logements sociaux, s’est porté acquéreur d’une ancienne friche située [Adresse 1] à [Localité 7] au moyen de la constitution de la S.C.I. DU LYS dans le but d’y réaliser un projet immobilier portant notamment sur des logements collectifs, maisons individuelles et une résidence de foyer [6].

Ce projet comporte trois tranches :

— tranche 1 : 42 logements collectifs avec commerce, foyer [6] et 4 maisons individuelles,

— tranche 2A et 2B : 28 et 23 maisons individuelles,

— tranche 3 : 62 logements collectifs.

La S.C.I. DU LYS a cédé le terrain à la S.N.C. HPL DANY (HPL) détenue par la S.A.S. ALILA PARTICIPATION et la S.A.S. ALILA PARTICIPATION.

Suivant acte authentique du 20 décembre 2019, la S.A. D’HLM VILOGIA (VILOGIA) a acquis de la société HPL dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement :

— le lot 1 comprenant :

un bâtiment collectif A en R+4 comprenant 42 logements d’habitation et un commerce,

un bâtiment B en R+2 R+3 comprenant 30 chambres à usage de l’association EOLE,

47 places de stationnement dont 34 garages boxés en RDC et 13 places extérieures dont 5 pour le commerce ;

— le lot 2 comprenant 4 maisons individuelles groupées par deux en R+1, les espaces non construits devant être aménagés.

En paragraphe 11.4 de cet acte authentique intitulé « achèvement du bien vendu », un délai d’achèvement au plus tard vingt-quatre mois après la signature de l’acte authentique de VEFA, soit le 20 décembre 2021, est précisé.

Les paragraphes 15.3.1, intitulé « obligation d’achèvement » et le paragraphe 15.3.2, intitulé « définition de l’achèvement » sont complétés par un paragraphe 15.3.3. intitulé « force majeure, causes légitimes de suspension de délai » où sont précisés les événements considérés comme des causes légitimes de suspension du délai d’achèvement.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2023, la société VILOGIA a été informée d’une date de livraison du bâtiment A au 30 juin 2024.

La société VILOGIA a adressé une mise en demeure à la société HPL le 11 janvier 2024 de livrer les bâtiments A et B outre les places de stationnement pour le 15 mai 2024 au plus tard outre l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 614 254,27 €. En retour, ALILA a indiqué à la société VILOGIA que la livraison des bâtiments A et B n’interviendrait pas au 15 mai 2024 sans préciser de date de livraison.

Alléguant un retard illégitime et un préjudice en résultant, par acte délivré à sa demande le 28 mars 2024, la société VILOGIA a fait assigner la société HPL devant le juge des référés de Lille, notamment pour obtenir sa condamnation à achever les travaux sous astreinte et le versement d’une provision à valoir sur la réparation de son préjudice.

La société HPL a constitué avocat.

Suite à l’audience du 21 mai 2024, par ordonnance du 4 juin 2024, le juge des référés de Lille a notamment :

— rejeté l’exception d’incompétence opposée par la société HPL,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 juillet 2024 à 14 heures,

— débouté la société HPL de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 2 août 2024, soutenues oralement à l’audience, la société VILOGIA demande que :

— soit ordonné à la société HPL et qu’elle soit condamnée à achever les travaux, procéder à la constatation de l’achèvement et la livraison dans les formes et conditions de l’acte de VEFA des biens visés correspondant au lot 1, et ce pour le 30 septembre 2024 au plus tard, avec astreinte passé ce délai d’un montant de 3 000 € par jour de retard pendant six mois,

— la société HPL soit condamnée à lui payer 200 000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice résultant du retard de livraison du lot 1,

— la somme fixée à titre de provision se compense avec les prochains appels de fonds prévus à l’acte de VEFA qui deviendraient exigibles,

— la société HPL soit condamnée à lui verser 5 000 € au titre des frais irrépétibles,

— la société HPL soit déboutée de ses demandes,

— la société HPL soit condamnée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, la société HPL sollicite que :

— soit considéré qu’elle justifie de causes légitimes de retard,

— soit considéré que la société VILOGIA ne justifie pas du retard allégué compte tenu de ces causes légitimes de retard,

— à titre principal, la société VILOGIA soit déboutée de ses demandes formulées à l’encontre de la société HPL,

— à titre subsidiaire, la provision allouée à la société VILOGIA soit réduite à de plus justes proportion,

— la société VILOGIA soit condamnée aux dépens,

— la société VILOGIA soit condamnée à lui verser 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à ordonner l’exécution d’une obligation sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Son second alinéa précise que, dans les cas où l’existence n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’alinéa 1er de l’article L.131 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 491 du code de procédure civile laisse la faculté au juge des référés de se réserver la liquidation de l’astreinte dont il a assorti sa décision.

La société VILOGIA soutient qu’au 2 août 2024, le retard de livraison s’élevait à 954 jours. Elle remarque que, malgré l’annonce de la livraison du bâtiment A au 30 juin 2024, celle-ci n’est toujours pas intervenue.

Elle fait valoir que la société HPL ne justifie que de façon marginale de l’existence de causes susceptibles d’allonger le délai prévisionnel fixé dans l’acte authentique.

Elle produit des éléments indiquant que, pour part, les sociétés liquidées ont été confrontées à des retards de paiement de la part du promoteur.

La société HPL considère ne pas être tenue à indemnisation d’un retard. Elle fait valoir que le délai de 24 mois figurant dans l’acte authentique est un délai « purement prévisionnel » sous réserves de la force majeure ou des causes usuelles de suspension de délais. Elle mentionne plusieurs de ces causes comme ayant affecté la réalisation des travaux concernés :

—  39 jours à raison du contexte sanitaire lié à la pandémie du COVID19,

—  92 jours au titre d’intempéries,

— le redressement judiciaire de la société SOGI NORD intervenu le 8 décembre 2021 puis sa liquidation le 7 septembre 2022,

— le redressement judiciaire de la société DTR intervenu le 9 mai 2022 puis sa liquidation le 25 juillet 2022.

Elle estime que pour ces deux dernières sociétés, ces événements « paralysent » le chantier depuis respectivement 937 jours et 785 jours au jour de ses conclusions.

La société HPL allègue que le délai de livraison prévisionnel est donc allongé pour des motifs correspondant aux prévisions contractuelles.

La société HPL produit :

— une attestation du 17 mai 2021 émanant de la socité ECR indiquant un arrêt du chantier lié au confinement pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 soit 39 jours,

— un relevé du 14 juin 2023 mentionnant pour la période de mars 2021 à décembre 2021 34 journées d’intempéries, ce relevé en comptant 92 au total pour la période de mars 2021 à mai 2023,

— les justificatifs des procédures collectives concernant les sociétés SOGI NORD et DTR.

La société HPL ne justifie d’aucune diligence entreprise depuis au moins deux ans pour pourvoir au remplacement des sociétés liquidées. Elle ne fournit aucune explication sur les retards de paiement auprès des sociétés liquidées.

Au vu des éléments débattus, il est manifeste que l’absence de livraison dépasse de manière large le cadre des suspensions légitimes de nature à justifier un allongement du délai de livraison convenu entre les parties. En outre, la société défenderesse ne parvient pas à établir l’existence de contestation sérieuse sur la réalité de manquements à ses obligations contractuelles à l’égard de la société VILOGIA à l’origine de cet allongement.

Par conséquent, il convient de prononcer une injonction à achever les travaux du lot 1 dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, délai à l’issue duquel une astreinte provisoire journalière assortira cette injonction selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision

Vu l’article 835 du code de procédure civile déjà cité ;

L’article 1104 du code civil dispose notamment que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et que ce principe est d’ordre public.

La société VILOGIA souligne que le droit n’exige pas une clause particulière prévoyant la responsabilité contractuelle de la société défenderesse. Elle relate que le préjudice résultant du retard dans la livraison des ouvrages concernés est important, à mesure du retard imputable au défaut de diligence de la société HPL, notamment par la perte de recettes liées à leur mise en location conforme au projet défini au départ de leurs relations contractuelles.

La société HPL soutient qu’en l’absence de retard illégitime au sens contractuel, elle ne peut être considérée comme redevable d’une quelconque pénalité. Elle soutient également que le contrat ne prévoit pas de pénalité en cas de retard.

En l’espèce, il n’y a pas de contestation sérieuse, d’une part, sur l’existence d’une obligation de la société HPL à livrer les ouvrages concernés et de manquements de sa part ayant conduit à un retard dépassant de manière large et manifeste les prévisions contractuelles, les travaux n’étant pas achevés à ce jour, comme d’autre part, sur l’existence d’un préjudice pour la société VILOGIA résultant de ces manquements, notamment constitué de la perte des loyers projetés.

Au vu des éléments soumis, il convient de condamner la société HPL à verser à la société VILOGIA une provision d’un montant de 200 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice.

Sur la demande de compensation

L’article 488 du code de procédure civile précise que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et qu’elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. Cette autorité de la chose décidée oblige le juge à maintenir sa décision en l’absence de fait nouveau.

Dès lors, le juge des référés ne peut, sans statuer au fond, prononcer une compensation telle que réclamée par la société demanderesse de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

La société HPL succombant, elle sera condamnée à les supporter.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il y a lieu de condamner la société HPL à verser à la société VILOGIA 3 000 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer.

En revanche, la société HPL sera, en équité, déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Enjoint à la S.N.C. HPL DANY d’achever les travaux et ouvrages dont la réalisation lui a été confiée par la S.A. VILOGIA correspondant au lot 1 précisé dans l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement établi le 20 décembre 2019 devant Me [E] [L], notaire à [Localité 8], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assortit, passé ce délai de deux mois, cette injonction d’une astreinte provisoire d’un montant de 1 500 € (mille cinq cents euros) par jour de retard pendant une période de six mois ;

Condamne la S.N.C. HPL DANY à verser à la S.A. VILOGIA 200 000 € (deux cents mille euros) à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Déboute la S.A. VILOGIA de sa demande de compensation ;

Condamne la S.N.C. HPL DANY aux dépens ;

Condamne la S.N.C. HPL DANY à verser à la S.A. VILOGIA 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la S.N.C. HPL DANY de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE