N° RG 22/00151 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WE7A

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 22/00151 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WE7A

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. [11]

C/

[G] [I], S.A.R.L. [21]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Sami FILFILI

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Sophie SZPALSKI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025 sur rapport de Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [11]

Dont le siège social :

[Adresse 1],

[Adresse 14]

[Localité 5]

dûment représentée par son gérant en exercice

Représentée par Maître Sami FILFILI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître David DUMONTET, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Maître [G] [I]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 22/00151 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WE7A

La S.A.R.L. [21]

Dont le siège social :

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

LA SCI [11] a acquis, suivant acte authentique en date du 25 mai 2021 dressé par Maître [G] [I] de la SARL [20]A un ensemble immobilier situé à HENDAYE.

Cet ensemble immobilier est accessible par un passage dont l’emprise est situé sur la parcelle voisine n° [Cadastre 6], propriété des consorts [Z].

Dans l’acte authentique du 25 mai 2021, la clause relative aux servitudes stipule “qu’à la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées en une note annexe.”

Se plaignant des difficultés rencontrées pour obtenir un permis d’aménager en vue de réaliser une opération de promotion immobilière avec division en lots de ce bien immobilier, la SCI [11] a fait assigner Maître [G] [I] et la SARL [21] par exploit en date du 6 janvier 2022 en responsabilité professionnelle en reprochant au notaire un manquement à son devoir de conseil sur les différentes servitudes bénéficiant ou grevant le bien immobilier acquis.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SCI [11] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil de:

— Constater que l’étude notariale a manqué à son devoir d’information envers la société [11] en ne l’avisant pas des conditions d’exercice de la servitude de passage ; du défaut de servitude de réseaux et des contraintes liées, d’une part, à la présence d’une voie ferroviaire en limite de propriété ; et d’autre part, d’un espace boisé classé.

— Constater que, dûment informée de ces difficultés, la SCI [11] n’aurait pas acquis les

parcelles litigieuses ou les aurait acquises à un prix inférieur.

— Constater quelle a perdu une chance de réaliser un bénéfice en aménageant les parcelles cédées, ce dont le notaire était informé dès avant la cession litigieuse.

En conséquence,

— Dire et juger la société [21] responsable de la perte de chance, pour la société

[12], de réaliser un bénéfice en découpant les parcelles vendues et en les cédant en quatre lots distincts.

— Condamner in solidum la société [21] et Maître [I] à payer à la SCI

[11] la somme de 468.000,00 € représentant 80 % du profit escompté pour les lots 2,

3 et 4.

— Subsidiairement et à supposer que la SCI [11] obtienne un permis d’aménager purgé

de tout recours ainsi qu’une servitude conforme au projet envisagé, les condamner in

solidum à régler à la SCI [11] la perte de bénéfice résultant des surcoûts supposés par les procédures judiciaires engagées, la multiplication des demandes d’urbanisme, la baisse des prix de l’immobilier et l’augmentation corrélative du coût de la viabilisation des terrains.

— Dire et juger que s’y ajouteront les frais d’aménagement de clôture le long de la voie ferrée;

d’entretien des espaces boisés et de refinancement du projet.

— Dire et juger en tant que de besoin qu’il sera sursis au chiffrage du préjudice le temps d’acertainer le devenir des procédures judiciaires en cours, les pertes pouvant être évaluées à dire d’expert si besoin est, lequel sera nommé avec mission habituelle en pareille matière.

— En tout état de cause, dire et juger que le quantum de la perte de chance résultant de la faute doit être fixé à 80 %.

— Débouter la société [21] et Maître [I] de leurs demandes reconventionnelles.

— Condamner in solidum la société [21] et Maître [I] à payer à la SCI [11] la somme de 15.000,00 € en réparation de son préjudice moral.

— Condamner in solidum la société [21] et Maître [I] aux entiers dépens

et à payer à la SCI [11] la somme de 10.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Maître [G] [I] et la SARL [21] demandent au tribunal de :

— débouter la SCI [11] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI [11] à verser à la SARL [21] une somme de 8 042,89 euros correspondant au solde des frais et émoluments de la vente restant dû à ce jour,

— condamner la SCI [11] à verser à la SARL [21] une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [11] aux entiers dépens,

subsidiairement,

— Ecarter l’exécution provisoire ou subsidiairement la subordonner à la constitution de garanties suffisantes.

Une ordonnance de clôture partielle a été prononcée à l’encontre du demandeur le 16 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a de rappeler que les conclusions notifiées le 22 janvier 2025 par la SCI [11] sont irrecevables alors qu’elle a fait l’objet d’une clôture partielle le 16 janvier 2025 dont elle n’a pas demandé la rétractation dans les conditions de l’article 800 du code de procédure civile de rétractation d’une clôture partielle.

Sur la responsabilité du notaire

moyens des parties

La SCI [11] reproche au notaire un manquement à son devoir de conseil en omettant, en premier lieu, de faire mention de l’état d’enclave de la parcelle et de détailler l’état des servitudes.

Elle reproche ainsi au notaire de ne pas avoir décrit précisément l’emprise de la servitude de passage qu’elle supposait porter sur l’entière parcelle n°[Cadastre 6] et non sur une seule bande de 2,50 m dont l’emprise n’est pas déterminée.

Elle conclut que le procès-verbal de bornage du 28 mai 1971 constitue une annexe illisible et fait valoir que la servitude de passage mentionnée en page 7 est créée sur une parcelle [Cadastre 4] qui depuis a été divisée en deux parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] et qu’elle ignore dès lors l’emprise de cette servitude sur la parcelle [Cadastre 6].

Elle reproche, en second lieu, l’absence de mention d’une servitude d’espace boisé classé qui affecte l’ensemble immobilier sur une large partie la rendant inconstructible partiellement. Elle fait valoir que le notaire ne pouvait se contenter d’annexer un certificat d’urbanisme sans mentionner l’inconstructibilité partielle.

Elle reproche enfin l’absence de mention de servitude propre à la présence de la voie ferrée. Elle fait valoir que les articles L 2231-1 et suivants du code des transports et du décret n°2021-1772 du 22 décembre 2021 auraient dû être rappelés à l’acte. Elle ajoute que la SCI [11] se trouve contrainte de clôturer l’ensemble des parcelles pour un coût estimé à 11 256 euros selon devis de 2021.

La SCI [11] conclut qu’à défaut d’information sur les difficultés relatives à la servitude de passage, elle était légitime à penser qu’elle n’aurait aucune difficulté à diviser le terrain. En revanche, à la supposer justement informée d’un passage limité dépourvu de toute servitude de réseaux, elle aurait fait de la régularisation de ses points, une condition suspensive.

Elle reproduit un transfert de mail du 25 janvier 2021 pour démontrer que le notaire était informée du projet de revente de l’ensemble immobilier à une société [18] moyennant le prix de 1 300 000 euros en vue de la création de logements collectifs. Elle reproche au notaire de ne pas l’avoir avisé en temps utile que son projet n’était pas réalisable en l’état de la convention instituant la servitude. Elle ajoute qu’elle aurait pu se rétracter de son engagement quitte à supporter, au moins en partie, la clause pénale convenue.

Elle réplique à l’argumentation adverse qui préconise un procès à l’encontre des voisins pour élargir la servitude et y intégrer les réseaux qu’il suppose un financement, ajoutant que le procès verbal de bornage de 1971 comme le certificat d’urbanisme sont inutiles pour obtenir une aggravation de la servitude.

La SCI [11] considère que son préjudice est constitué de la perte de chance de réaliser un bénéfice sur une opération immobilière dont le notaire était informée depuis le 25 janvier 2021. Elle estime que la plus-value escomptée s’élevait à 585 000 euros sur trois des lots qui faisaient l’objet d’une proprosition d’achat. Elle fait valoir que les offres d’achat des lots sont devenues caduques sans que le projet ne soit en mesure d’aboutir à défaut de servitude de passage suffisante et de réseaux utile au raccordement des parcelles au domaine public permettant d’obtenir un permis d’aménager. Elle estime établie la perte de chance à hauteur de 80% des bénéfices supposés, soit 468.000 euros.

A titre subsidiaire, elle demande une valorisation à dire d’expert quant à la plus-value supposée de l’aménagement des parcelles vendues et du surcoût de l’opération lié au défaut de conseil du notaire, à l’issue des procédures judiciaires engagées à l’encontre des voisins, les époux [Z], s’agissant de la servitude et du permis d’aménager devant le tribunal administratif de PAU.

Maître [I] et la SARL [21] contestent, en premier lieu, les manquements qui sont reprochés au notaire.

S’agissant de la servitude de passage, il est conclu que la SCI [13] avait parfaitement connaissance des modalités d’accès par la propriété voisine par un chemin d’accès accessible par un portail étroit et fermé et non par une voie conçue pour la circulation de nombreux véhicules, si bien qu’elle ne peut prétendre avoir pensé qu’il s’agissait d’un accès très confortable permettant de se convaincre de la faisabilité de son projet de lotissement.

Il est conclu que l’acte du 28 mai 1971, parfaitement lisible, portant constitution d’une servitude de passage de deux mètres cinquante a bien été porté à la connaissance de la SCI [11] pour lui avoir été transmis lors du compromis de vente du 14 décembre 2020 et en annexe de l’acte authentique de vente du 25 mai 2021.

Le notaire oppose qu’il n’a pas eu connaissance du projet de division de terrain en vue de la vente de lots à bâtir de la SCI [11] qui n’a formulé aucune demande tendant à s’assurer que ces modalités d’accès étaient compatibles avec le projet immobilier auquel elle prétend avoir destiné son acquisition. Il est relevé que seul un certificat d’urbanisme informatif de nature à délivrer une information d’ordre général sur la réglementation d’urbanisme applicable au bien a été demandé et non un certificat d’urbanisme opérationnel qui a vocation à préparer la mise en oeuvre d’un projet immobilier afin que l’administration se prononce sur la faisabilité de l’opération.

Le notaire fait valoir que la SCI [11] ne démontre par aucune pièce avoir été informé et sollicité sur ce projet de lotissement. S’agissant du courriel du 25 janvier 2021 transférant un courriel de la société [18] faisant état de son intérêt pour se porter acquéreur du terrain au prix de 1 300 000 euros, le notaire objecte qu’il ne concerne pas la création d’un lotissement et que la SCI [11] n’a nullement fait savoir que cette offre conditionnait son acquistion.

Le notaire objecte ainsi que si l’acquisition était conditionnée pour la SCI [11] à la possibilité de mettre en oeuvre un projet de lotissement, il lui appartenait de demander l’insertion d’une consition suspensive d’obtention des autorisations administratives nécessaires et de s’assurer que les modalités d’accès étaient compatibles avec son projet immobilier grâce aux servies d’un géomètre-expert et d’un architecte.

Enfin, le notaire fait valoir que la circonstance que le projet immobilier du demandeur ne serait pas réalisable ne lui est pas imputable et résulte non pas de ses prétendues fautes mais des contraintes grevant intrinsèquement le bien.

S’agissant de l’absence de servitude de canalisations conventionnelle, le notaire fait valoir, en premier lieu, qu’aucune preuve ne permet d’établir que ses canalisations passeraient dans le tréfonds de la parcelle voisine [Cadastre 8]; en second lieu, il objecte qu’une régularisation de la situation est possible compte tenu de l’enclave du terrain de la demanderesse; enfin, il conclut qu’il résulte des déclarations du vendeur et des diagnostics techniques que les maisons d’habitation vendues sont raccordées aux différents réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité. Le notaire objecte donc que la circonstance que le projet de lotissement nécessite de constituer une nouvelle servitude de passage lui est étrangère.

S’agissant des contraintes liées à la voie ferrée, le notaire fait valoir qu’en matière de servitude d’utilité publique, l’information repose sur l’obtention d’un certificat d’urbanisme qui a été annexé à l’acte authentique mais ne mentionne aucune servitude d’utilité publique. S’agissant de la nécessité d’édifier une clôture, le notaire fait valoir que cette prescription trouve à s’appliquer dans le cadre de travaux de construction dont l’acquéreur ne lui avait pas fait état.

S’agissant de la présence d’un espace boisé classé, le notaire objecte, en premier lieu, que l’acquéreur, qui en était informé par la communication du certificat d’urbanisme, devait se renseigner sur la réglementation d’urbanisme conditionnant son projet immobilier et second lieu, que le refus du permis d’aménager n’est pas lié à la présence de cet espace boisé.

En second lieu, le notaire conclut que le préjudice dont se prévaut le demandeur, et qui correspond à une perte de chance de réaliser une plus value, est parfaitement incertain, ce que la SCI [11] reconnaît implicitement compte tenu des démarches engagées pour l’obtention d’un pemis d’aménager et de l’établissement d’une servitude de passage. Il en conteste également le principe, alors que la possibilité de réaliser une projet de lotissement n’était pas une condition de la vente si bien qu’il ne lui appartenait pas de vérifier si l’accès et les canalisations existantes permettaient d’envisager ce projet. En tout état de cause, le notaire conclut que ce ne sont pas ses prétendues fautes mais bien les contraintes grevant intrinsèquement le terrain qui ont fait obstable à la mise en oeuvre du projet. Le notaire plaide ainsi que la dépréciation alléguée de valeur du bien acquis relève d’une action estimatoire à l’encontre du vendeur.

Enfin, le notaire critique l’estimation du préjudice supérieur au prix d’achat et qu’il considère comme purement spéculatif au regard des prétentions initiales.

A titre subsidiaire, le notaire demande, en cas de condamnation, que l’exécution provisoire soit subordonnée à l’a constitution d’une garantie.

Réponse du tribunal

Le notaire est tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction. Il doit notamment informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours. A ce titre, le notaire doit rechercher l’intention des parties afin de vérifier que l’acte envisagé leur permette d’atteindre leurs objectifs. Le notaire doit ainsi se renseigner afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à la réalisation de ces objectifs et doit tenter de prévenir les risques d’ordre technique susceptibles d’affecter les biens, objets des actes qu’il rédige.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assorties des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

Il doit à cette fin effectuer toutes démarches et formalités nécessaires à l’opération à laquelle il prête son concours et procéder aux recherches et vérifications qui s’imposent. Pèse ainsi sur le professionnel un devoir de s’informer pour pouvoir informer. ( civ 2e 19 octobre 1994 n°92-21.543). Ces investigations pourront en effet révéler un obstacle juridique , voire une simple menace d’empêchement, à la réalisation de l’opération voulue par les parties. Le patricien est alors tenu de signaler aux parties les difficultés et risques que ses recherches ont mis en évidence afin que les intéressés puissent, en connaissance de cause, soit renoncer à l’opération, soit l’adapter.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente notarié du 14 décembre 2020 ne contenait aucune condition suspensive tendant à l’obtention d’un permis d’aménager pour la création d’un lotissement.

Pour autant, la demanderesse soutient que le notaire avait connaissance de son projet de lotissement.

Il convient d’analyser le courriel produit en ce sens aux débats, en date du 25 janvier 2021, par lequel M. [V] [N] a transféré à Maître [G] [I] un mail du directeur de l’entité [18] aux termes duquel ce dernier écrivait à M. [N]:

“Nous revenons vers vous dans le cadre de l’affaire citée en objet (vente terrain [Adresse 17] [Adresse 22]) et vous remercions de nouveau de nous avoir consulté. Sur cet ensemble une opération de promotion immobilière en logements collectifs libres pourrait être envisagée. [19], filiale de la [10], vous propose sur ce tènement la réalisation d’un programme d’une surface de plancher d’environ 1640 m² en logements en libres en accession à la propriété. Sur ces bases, nous serions en mesure de vous proposer 1.300.000 euros. Cette offre est soumise à l’obtention et à la purge des autorisations administratives (permis de construire que nous déposerions dans un délai de 3 mois à compter de la signature de la promesse de vente. En complément, nous vous précisons que nous déposerons une caution bancaire garantissant l’immobilisation de votre bien à hauteur de 5 % soit 65 000 euros. Cette somme vous sera versée le jour du dépôt du permis de constuire et vous sera définitement acquise quelques soit le sort des conditions suspensives.”

La teneur de ce courriel ne permet nullement d’établir que le notaire a été informé de ce que la SCI [11] entendait mener une opération d’aménagement de lotissement. Au contraire, ce courriel laissait penser à une opération de revente à [19] qui, elle avait l’intention de porter un projet de promotion immobilière en logements collectifs et entendait conditionner son offre de rachat à l’obtention des autorisations nécessaires à ce projet.

Par ailleurs, il ressort du courrier de la Mairie d'[Localité 15] du 17 octobre 2022 (pièce 8) que le permis d’aménager a été enregistré le 21 janvier 2022 et complété le 11 mai 2022, soit 8 mois après la vente litigieuse. Cette chronologie conforte l’absence de connaissance du projet de promotion immobilière au moment de l’acte litigieux du 25 mai 2021.

Il ressort de ce même courrier que la décision favorable de permis d’aménager du 4 août 2022 a été retirée par la mairie d'[16] suite au recours gracieux des consorts [Z], propriétaires de la parcelle AM [Cadastre 6] sur laquelle porte une servitude de passage au bénéfice des parcelles de la SCI [11].

La Mairie indique ainsi que:

“Contrairement aux énonciations portées au dossier permis d’aménager, la servitude grevant la pacelle AM n° [Cadastre 6] ne serait constituée que sur une bande de 2,50 mètres et non sur la totalité de la parcelle comme l’indique le plan de masse produit au dossier. Cette situation, au regard du contenu du projet, aurait pour effet d’aggraver la servitude sur le fond servant et ne répondrait pas aux conditions énoncées par l’article UC 3 relatif aux conditions de desserte des terrains.

Par ailleurs, selon les éléments portés au plan de masse vous déclarez bénéficier d’une servitude de réseaux sur ladite parcelle [Cadastre 9], ce qui est constesté par le propriétaire du fonds servant. Cette précision conduit à l’absence de possibilité de desserte et serait contraire aux dispositions de l’article UC 4 du PLU relatif à la desserte par les réseaux.”

D’évidence, le préjudice invoqué constitué d’une perte de chance de réaliser une plus-value tirée de l’opération de promotion immobilière par la revente de trois lots viabilisés dans le cadre de l’aménagement d’un lotissement est directement causé par l’impossibilité d’obtenir ce permis d’aménager.

Il est donc constant que ce préjudice est totalement décorellé de l’offre d’acquisition de l’entité [18].

Les éléments versés aux débats ne permettent donc pas d’établir que le notaire avait connaissance des intentions de la SCI [11] et des besoins de celle-ci d’aggraver la servitude de passage existante ou encore de ses besoins en terme de localisation du passage des réseaux, ou en terme de surface constructible en cas de présence d’un espace boisé ou d’une voie ferrée.

Faute d’avoir informer le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du projet d’acquisition pour un aménagement en lotissement, il ne saurait être imputé au notaire les conséquences des contraintes du bien immobilier rendant ce projet non réalisable en l’état.

Dans ces conditions, il n’est pas établi, en l’espèce, de lien de causalité entre les manquements invoqués à l’encontre du notaire et le préjudice invoqué.

Le notaire n’était pas, en effet, tenu d’assurer l’efficacité d’un acte en corrélation avec des mobiles dont il n’avait pas connaissance.

La demande indemnitaire doit donc être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

moyens des parties

Les défendeurs demandent la condamnation de la SCI [11] à lui payer la somme de 8042,89 euros au titre du solde restant dû au titre des frais et émoluments de la vente.

La SCI [11] rétorque qu’elle s’est refusée à régler un montant qui ne résultait pas d’une comptabilité claire ajoutant que toute somme due , à la supposer justifiée, serait compensée avec celles dues en retour par le notaire au titre de ses manquements.

Résponse du tribunal

La créance à l’encontre de la SCI [11] est établie par le décompte qui est produit aux débats . La solution donnée au litige exclut toute compensation. Il y a lieu de faire droit à la demande en paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SCI [13], partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer à la SARL [21] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE toutes les demandes de la SCI [11] ;

— CONDAMNE la SCI [11] à payer à la SARL [21] la somme de 8 042,89 euros au titre du solde des frais et émoluments de la vente du 25 mai 2021 ;

— CONDAMNE la SCI [11] à payer à la SARL [21] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI [11] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT