N° RG 24/06594 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLAY

7E CHAMBRE CIVILE

INCIDENT

RAPPEL DU CALENDRIER DE PROCÉDURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7E CHAMBRE CIVILE

50D

N° RG 24/06594

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLAY

N° de Minute : 2025/

AFFAIRE :

[F] [C] [G] [Z] [X] épouse [G]

C/

[N] [L]

[T] [E]

SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVE DESQUEYROUX, [C] MAGENDIE, [I] [V], [W] [O] SAS OPTIMHOME

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Malorie ALLEMAND

SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Francine LINDAGBA-MBA

M^e Laurent PARAY

M^e Clémence RADÉ

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat de la 7e Chambre Civile,

Assistée de Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

En présence de Madame REVEREAU, auditrice de justice, qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré.

Vu la procédure entre :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [C] [G]

né le 14 Juin 1983 à [Localité 14] (GUYANE)

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par M^e Francine LINDAGBA-MBA, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [X] épouse [G]

née le 03 Avril 1984 à [Localité 16] (GUYANE)

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Francine LINDAGBA-MBA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [L]

né le 17 Juin 1972 à [Localité 17] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Clémence RADÉ, avocat au barreau de BORDEAUX

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Madame [T] [E]

née le 19 Avril 1989 à [Localité 19] (MAINE-ET-[Localité 18])

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVE DESQUEYROUX, [C] MAGENDIE, [I] [V], [W] [O], Notaires associés

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX,

SAS OPTIMHOME

[Adresse 15]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Malorie ALLEMAND, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant)

Après une promesse de vente en date du 30 mai 2022 reçue par Maître [H] [R] “Notaires du jeu de paume”, suivant acte authentique en date du 08 août 2022 signé en l’étude de Maître [H] [R] “Notaires du jeu de paume”, Monsieur [F] [C] [G] et Madame [Z] [X], épouse [G] ont acquis, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS OPTIM’HOME, auprès de Madame [T] [E], une maison à usage d’habitation sise [Adresse 11], moyennant un prix de 243 800 €.

Etait joint à la promesse de vente un diagnostic effectué par la Régie des eaux du SIAEPA DES VALLÉES DE L’ISLE ET DE LA DRONNE (SIAEPAVID) du 23 mars 2022 qui constatait la non-conformité de l’installation d’assainissement du bien.

La promesse de vente comportait la clause suivante : « A titre de condition suspensive déterminante du consentement du BENEFICIAIRE, il est ici rappelé que le PROMETTANT devra réaliser les travaux de mise en conformité de l’assainissement à ses frais préalablement à la réitération de l’acte authentique des présentes. Il s’engage à fournir au BENEFICIAIRE la facture justifiant de la réalisation de ces travaux et un nouveau contrôle constatant la conformité ».

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Après réalisation de travaux par la société HM ELEC, la mention suivante a été intégrée à l’acte de vente du 08 août 2022 : « le VENDEUR a fait réaliser les travaux de mise en conformité de l’assainissement préalablement à la signature des présentes. La facture de réalisation de ces travaux est demeurée ci-annexée. Aucun nouveau contrôle constatant la conformité n’a été effectué. En conséquence, l’ACQUEREUR renonce à la condition suspensive stipulée à son profit dans la promesse unilatérale de vente concernant l’obligation du vendeur de faire effectuer un nouveau contrôle constatant la conformité. L’ACQUEREUR poursuit donc dans sa volonté de signer la présente vente, faisant son affaire personnelle de la prise d’un rendez-vous avec la Régie des Eaux du SIAEPA DES VALLÉES DE L’ISLE ET DE LA DRONNE ».

Se plaignant d’avoir découvert le mauvais état de la fosse septique et une non-conformité persistante de l’assainissement suite notamment à un nouveau rapport de contrôle le 27 octobre 2022 outre d’un dégât des eaux, Monsieur et Madame [G] ont mandaté un expert, Monsieur [S], qui a rendu un rapport le 09 novembre 2022 concernant l’assainissement et eu recours à leur assureur qui a mandaté le Cabinet MGAR qui a réalisé un rapport le 09 décembre 2022 concernant le dégât des eaux.

Ils ont sollicité auprès de Madame [E], de Monsieur [N] [L], mandataire de la SAS OPTIMHOME, de la SAS OPTIMHOME et de Maître [H] [R] la prise en charge financière des travaux de réfection de l’assainissement.

Faute de solution amiable ils ont, par actes en date des 23 et 24 février 2023, fait assigner en référé Madame [E], l’office notarial et la SAS OPTIMHOME aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire et de voir condamnée la première à leur payer une provision d’ un montant de 5 000 euros. Par ordonnance de référé en date du 04 juillet 2023, il a été fait droit à leur demande de désignation d’un expert judiciaire en la personne de Monsieur [Y] [B] et leur demande de provision a été rejetée. Monsieur [B] a ensuite été remplacé par Monsieur [A] [J] qui a rendu son rapport le 03 février 2024 après que les opérations d’expertise aient été étendues à Monsieur [L] et à la société HM ELEC.

Par actes en date des 25 et 29 juillet et 1er août 2024, Monsieur et Madame [G] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Madame [E], la SAS OPTIMHOME et la SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVE DESQUEYROUX, [C] MAGENDIE, [I] [V], [W] [O] (Notaires du jeu de Paume) aux fins de les voir condamnés à les indemniser d’un préjudice sur le fondement de la délivrance conforme concernant la venderesse et sur un fondement délictuel concernant l’agence immobilière et l’office notarial.

Par acte en date du 17 septembre 2024, la SAS OPTIMHOME a appelé en intervention forcée Monsieur [L].

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Suivant conclusions d’incidents notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024 et le 28 février 2025, Monsieur [F] [C] [G] et Madame [Z] [X], épouse [G] demandent au juge de la mise en état au visa des articles 789-3° et 4° du CPC et des articles 1604 et suivants du code civil, de les « juger (…) recevables et bien fondés en leurs demandes, Y Faisant droit » et de « condamner solidairement Madame [E], l’étude notariale de Maître [R], la société OPTIMHOME et Monsieur [L] au paiement d’une provision de 15 118,40 euros correspondant au coût de réalisation des travaux de conformité de l’assainissement » et au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, Madame [T] [E] demande au juge de la mise en état de débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande de condamnation provisionnelle dirigée contre elle comme se heurtant à une contestation sérieuse et de les condamner à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que de les condamner aux dépens de l’incident.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la SAS OPTIMHOME demande au juge de la mise en état à titre principal de débouter Monsieur et Madame [G] de leurs demandes à son encontre comme se heurtant à une contestation sérieuse et à titre subsidiaire de condamner Monsieur [N] [L] à la relever et garantir des éventuelles « sommes » qui seraient mises à sa charge outre de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, Monsieur [N] [L] demande au juge de la mise en état de rejeter les demandes formulées par les époux [G] et de les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre de les condamner aux dépens de l’instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVE DESQUEYROUX, [C] MAGENDIE, [I] [V], [W] [O] demande au juge de la mise en état de débouter Monsieur et Madame [G] de leurs demandes, « de les condamner à lui payer » (sans préciser quoi) et de réserver les dépens.

L’affaire est venue à l’audience d’incident du 21 mai 2025 et a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS :

L’article 789 du code de procédure civile dispose que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner même d’office toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir (…) ».

L’expert judiciaire a constaté que l’assainissement individuel ne fonctionnait pas correctement et que les désordres étaient préalables à la vente, ayant été signalés par le SPANC lors de la visite préalable à cette vente. Il a ajouté que la société HM ELEC, intervenue à la demande de Monsieur [L], n’avait pas réalisé les travaux nécessaires à l’établissement de la ventilation de la fosse (septique) et au regard de bouclage des drains qui permet de vérifier leur bon fonctionnement. Il a conclu que l’installation actuelle était non conforme et ne pouvait fonctionner, surtout en période hivernale, du fait de la perméabilité du sous-sol et qu’il convenait d’installer une micro-station avec rejet des eaux traitées dans le fossé communal, « comme prévu dans le devis de Monsieur [P] » qu’il a validé, « fort de son approbation par le SPANC », devis en date du 10 novembre d’un montant de 15 118, 40 euros annexé au rapport d’expertise.

Le rapport, en réalité du SIAVEPAVID, du 27 octobre 2022, de vérification du fonctionnement d’un assainissement non collectif conclut à la non-conformité de l’installation pour défaut de structure ou de fermeture pouvant présenter un danger pour la sécurité des personnes avec nécessité de réparer ou de changer les ouvrages abîmés sous 4 ans, installations sous dimensionnées devant être changées et défaut de la ventilation secondaire avec nécessité « d’installer cette ventilation de diamètre 100 mm à 40 cm au-dessus du faîtage muni d’un extracteur adapté au dégazage ». Le rapport relève également la présence d’un regard situé au niveau du bouclage des tranchées d’épandage ayant été ajouté après le contrôle de bon fonctionnement préalable à la vente du 18/03/2022 et que ce regard n’est pas un regard de bouclage des tranchées d’épandage car il ne collecte pas les drains d’épandage. Il ajoute que « les cheminées de ventilation des tranchées d’épandage existantes ont été détournées et aboutissent dans ce regard par deux coudes à 90° et deux tuyaux pleins ».

Il en résulte et il n’est d’ailleurs pas contesté que le réseau d’assainissement était au moment de la vente intervenue le 08 août 2022 entre Monsieur et Madame [G] et Madame [E] non conforme.

En application des articles 1604 et suivants du code civil, il existe une obligation pour le vendeur de délivrer une chose conforme. L’article 1615 prévoit notamment que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

La délivrance suppose que l’acquéreur se voit remettre une chose répondant aux caractéristiques convenues avec le vendeur, quant aux éléments qui la composent et aux qualités qu’elle doit présenter.

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Madame [E], venderesse, fait valoir qu’elle a délivré l’immeuble et qu’elle n’est pas responsable de la non-conformité de l’installation.

Néanmoins, sa responsabilité en tant que venderesse n’est pas recherchée comme étant à l’origine de la non-conformité de l’installation mais quant à une non-conformité de la chose vendue relativement à ce qui est prévu à l’acte de vente.

Or l’acte de vente mentionne : “le VENDEUR a fait réaliser les travaux de mise en conformité de l’assainissement préalablement à la signature des présentes. La facture de réalisation de ces travaux est demeurée ci-annexée. Aucun nouveau contrôle constatant la conformité n’a été effectué. En conséquence, l’ACQUEREUR renonce à la condition suspensive stipulée à son profit dans la promesse unilatérale de vente concernant l’obligation du vendeur de faire effectuer un nouveau contrôle constatant la conformité. L’ACQUEREUR poursuit donc dans sa volonté de signer la présente vente, faisant son affaire personnelle de la prise d’un rendez-vous avec la Régie des Eaux du SIAEPA DES VALLÉES DE L’ISLE ET DE LA DRONNE ».

L’acte de vente indique ainsi clairement que le vendeur a fait réaliser les travaux de mise en conformité de l’assainissement. Quand bien même il est précisé que les acquéreurs feront leur affaire personnelle de la prise d’un rendez-vous avec le SIAPA, cela ne signifie pas qu’ils font leur affaire personnelle de la conformité mentionnée comme acquise. Peu importe par ailleurs que Madame [E] soit profane en matière d’assainissement et que les époux [G] aient renoncé à faire vérifier cette conformité ou encore qu’une clause d’exonération des vices cachés existe, la garantie des vices cachés n’étant pas recherchée.

Il en résulte qu’il est incontestable que la chose délivrée, assainissement présenté comme mis en conformité alors qu’il ne l’était pas, n’est pas conforme à ce qui est indiquée à l’acte de vente et que la responsabilité de Madame [E], venderesse, est engagée pour délivrance non conforme de manière non sérieusement contestable. Son obligation de réparation du préjudice en résultant n’est de même pas sérieusement contestable.

Madame [E] fait en outre valoir que les travaux dont le coût est demandé à titre de provision ne sont pas ceux prévus initialement par le SIAEPA qui ne concernaient que la création d’une ventilation secondaire et d’un regard de bouclage des drains permettant de vérifier la qualité de l’installation et non la création d’une micro station d’épuration dont la nécessité s’explique selon l’expert judiciaire par l’état du sol faiblement perméable rendant l’installation peu fonctionnelle surtout en période hivernale.

Le rapport du SIAVEPAVID du 27 octobre 2022 auquel elle se réfère conclut néanmoins à la non-conformité de l’installation pour défaut de structure ou de fermeture pouvant présenter un danger pour la sécurité des personnes avec nécessité de réparer ou de changer les ouvrages abîmés sous 4 ans, installations sous dimensionnées devant être changées et défaut de la ventilation secondaire avec nécessité d’installer cette ventilation de diamètre 100 mm à 40 cm au-dessus du faîtage muni d’un extracteur adapté au dégazage, à la présence d’un regard qui n’est pas un regard de bouclage des tranchées d’épandage car il ne collecte pas les drains d’épandage et cheminées de ventilation des tranchées d’épandage existantes détournées et aboutissant dans ce regard par deux coudes et deux tuyaux, et apparaît préconiser la réfection totale de l’installation.

De plus, outre que Madame [E] n’a pas discuté la teneur des travaux retenue par l’expert judiciaire en cours d’expertise, le devis de Monsieur [P] a été retenu par celui-ci comme nécessaire à la mise en conformité de l’installation, devis qui a en outre été validé par le SPANC (en réalité SIAEPA) tel que l’indique l’expert judiciaire.

Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que la réparation du préjudice de Monsieur et Madame [G] implique la réalisation des prestations prévues au devis et Madame [E] sera condamnée à leur payer la somme de 15 118,40 euros à titre de provision à valoir sur le coût de la réalisation des travaux de mise en conformité de l’assainissement.

S’agissant de la SAS OPTHIMHOME, de Monsieur [L] et de la SCP notariale, si les demandeurs ne développent pas de fondement juridique à l’appui de leur demande de condamnation de paiement d’une provision, il résulte de leur assignation qu’ils recherchent leur responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil, ce qui nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Dans le corps de leurs conclusions, Monsieur et Madame [G] reprennent les conclusions de l’expert judiciaire qui a estimé qu’outre Madame [E] étaient “responsables” Monsieur [L] qui avait “fourni un document fallacieux qui avait dupé les signataires de l’acte” et l’entreprise HM ELEC qui avait “facturé des travaux qu’elle n’avait pas réalisés”. L’expert judiciaire a précisé que l’entreprise HM ELEC n’avait pas réalisé les travaux nécessaires à l’établissement de la ventilation de la fosse, destinée à éliminer les odeurs, et au regard de bouclage des drains, qui permettait de vérifier son bon fonctionnement.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [L], faisant l’objet d’un contrat de négociateur non salarié avec la SAS OPTHIMHOME, est intervenu pour faire réaliser les travaux de mise en conformité prévus à la promesse de vente, l’existence d’une faute le concernant susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle et ayant contribué à la non-conformité de l’installation et au préjudice en résultant n’est pas établie à ce stade de manière non sérieusement contestable et la demande de Monsieur et Madame [G] tendant à la condamnation tant de l’agence immobilière que de son négociateur à leur verser une provision sera rejetée.

Tel que le rappelle la SCP notariale dans ses conclusions, Monsieur et Madame [G] font en outre grief au Notaire d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil en ne vérifiant pas que la facture de travaux correspondait aux travaux de mise en conformité de l’assainissement. Ils mentionnent dans leur assignation un manquement “au devoir d’authenticité, d’utilité et d’efficacité de l’acte ainsi qu’à leur (son) devoir de conseil”. Il n’est cependant pas démontré à ce stade de manière non sérieusement contestable que le Notaire a commis une faute délictuelle en ne vérifiant pas la teneur de la facture produite, alors que le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (Civ. 1, 16 octobre 2013, pourvoi n°12-24. 267) et alors que les acquéreurs ont renoncé à la condition suspensive de vérification de la conformité, et la demande de Monsieur et Madame [G] tendant à la condamnation de la SCP notariale à leur verser une provision sera rejetée.

Partie perdante, Madame [E] sera condamnée aux dépens de l’incident.

Au titre de l’équité, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes présentées sur le foncement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état,

CONDAMNE Madame [T] [E] à payer à Monsieur [F] [C] [G] et Madame [Z] [X] épouse [G] ensemble la somme de 15 118,40 euros à titre de provision à valoir sur le coût de la réalisation des travaux de mise en conformité de l’assainissement.

DÉBOUTE Monsieur [F] [C] [G] et Madame [Z] [X] épouse [G] de leur demande de provision à l’encontre de la SAS OPTIMHOME, de la SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVE DESQUEYROUX, [C] MAGENDIE, [I] [V], [W] [O] (Notaires du jeu de Paume) et de Monsieur [N] [L].

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE le calendrier de procédure Mise en état comme suit :

— ORIENTATION : 17/10/2025 + IC aux demandeurs à défaut clôture partielle

— OC : 28/11/2025

— PLAIDOIRIE : 03/02/2026 à 14 HEURES (COLLÉGIALE)

CONDAMNE Madame [T] [E] aux dépens de l’incident.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en état de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT