N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 24/00706 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSSI

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanune HALIMI, Avocat au barreau des Hauts de Seine

DEFENDEUR :

Madame [K] [J]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM VILOGIA a donné à bail à Mme [K] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 25 juin 2020, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 1140,79€ charges incluses.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 7200,21€ a été délivré à Mme [K] [J] le 24 juillet 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA VILOGIA, par acte du 26 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 27 novembre 2024, a fait assigner Mme [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [K] [J] à lui payer la somme de 8257,83€ ;Le constat de la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de Mme [K] [J] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [K] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de Mme [K] [J] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de procéder à la séquestration des biens et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls de la citée ;La condamnation de Mme [K] [J] à lui payer la somme de 360€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un renvoi à la demande écrite de Mme [K] [J], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

La SA VILOGIA maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 10 juin 2025 à la somme de 7831,78€, échéance de mai 2025 incluse. Elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse.

Mme [K] [J], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [K] [J] non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 6).

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 7200,21€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [K] [J] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, d’autant qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à celle-ci, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Mme [K] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7831,78€ à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Mme [K] [J] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 7831,78€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juin 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Par dérogation à ces dispositions, le VI de ce même article prévoit que lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Néanmoins, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le bailleur et du rapport social que Mme [K] [J] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines, lequel a été déclaré recevable. Par décision du 28 octobre 2024, la commission a imposé des mesures de réaménagement de ses dettes à Mme [K] [J], laquelle a contesté ladite décision. Les parties ont ainsi été convoquées devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Versailles le 13 mai 2025.

En outre, il ressort du rapport social que Mme [K] [J] est mère de trois enfants et que ses difficultés financières sont nées suite au financement des études supérieures de son fils aîné en septembre 2023. Ses ressources, constituées de son salaire et des prestations sociales, sont évaluées à 3700€ environ, pour 2900€ de charges.

Il ressort enfin du décompte locatif que Mme [K] [J] a repris le paiement intégral du loyer résiduel et des charges depuis juillet 2024.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, selon les modalités précisées dans le dispositif, étant précisé que lesdits délais auront vocation à s’appliquer jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [K] [J], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA VILOGIA de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [K] [J] à payer à la SA d’HLM VILOGIA une somme de 7831,78€ (sept-mille-huit-cent-trente-et-un euros et soixante-dix-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [K] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 200€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [K] [J] soit condamnée à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE que ces modalités de paiement s’appliqueront jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

DEBOUTE la SA d’HLM VILOGIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [K] [J] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge