TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/00951 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBMV

3 copies

GROSSE délivrée

le 20/01/2025

à M^e David DUMONTET

M^e Marie ELGART

M^e Yann HERRERA

la SARL MARS & TABONE ASSOCIES

Rendue le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [O], [W] [D]

née le 09 Octobre 1991 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Lucas TABONE de la SARL MARS & TABONE ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, M^e Marie ELGART, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z], [S], [H] [V]

né le 11 Janvier 1992 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Lucas TABONE de la SARL MARS & TABONE ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, M^e Marie ELGART, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Yann HERRERA, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 avril 2024, Mme [D] épouse [V] et M. [V] ont fait assigner M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 18 mars 2024 et la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 avril 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 10], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que les meubles et objects mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 3 440 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause réolutoire ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 euros, charges et taxes en sus, à compter du 19 avril 2024 ;

— le condamner au paiement d’une indemnité de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 18 mars 2024 ;

— constater l’acquisition à leur profit du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts conformément aux stipulations du bail ;

— à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais, dire et juger qu’à défaut de paiement aux dates convenues, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant iùmmédiatement exigible et la clause résolutoire leur sera acquise, leur permettant de poursuivre l’expulsion du défendeur.

Les demandeurs exposent que par acte sous-seing privé, les époux [P] ont donné à bail à M. [U], artiste peintre, aux droits desquels ils viennent pour avoir acquis le bien le 30 juin 2021, un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2013 ; que le preneur est resté dans les locaux, et que le bail s’est poursuivi ; que les loyers ont été réglés de manière irrégulière à compter de 2022 en dépit du plan d’apurement qui lui a été consenti ; que par acte du 18 mars 2024, ils ont fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 2 784,66 euros visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 05 août 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 16 décembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 14 décembre 2024, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent à titre liminaire le rejet des conclusions du défendeur du 12 décembre 2024 et de ses pièces 1 et 2 et que le tribunal de déclare compétent, maintiennent à titre principal leurs demandes, demandent qu’il soit jugé que le bail précaire est désormais un bail commercial dont les stipulations sont applicables au présent litige, actualisent le montant de la dette locative à la somme provisionnelle de 6 218,65 euros correspondant aux impayés arrêtés à la date d’acquisition de la clause résolutoire et à 1 200 euros leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et s’opposent à la demande de délais ;

— M. [U], le 16 décembre 2024, par des écritures dans lesquelles il conclut au rejet de la demande de rejet de ses pièces, à défaut, au renvoi à la mise en état, à titre principal, à l’incompétence du juge des référés compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse, à titre subsidiaire, à la compensation des sommes restant dues avec le dépôt de garantie et à l’octroi de délais de paiement ; en tout état de cause, au débouté des demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et à leur condamnation, outre les dépens, à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il n’y a pas lieu de rejeter ses conclusions alors que les demandeurs ont été mis en mesure de conclure en réplique ; qu’il était convenu que le bail annal pourrait être renouvelé une fois sans pouvoir excéder le 30 juin 2014 ; qu’il est cependant resté dans les lieux ; que l’acte notarié de vente de l’immeuble aux époux [V] mentionne qu’en conséquence, à compter du 1er août 2014, le local lui est loué en vertu d’un bail commercial d’une durée de neuf années ; que l’acte mentionne par ailleurs qu’il avait annoncé la libération des lieux le 10 janvier 2021 ; qu’il n’a cependant pas quitté le local à cette date ; que la clause visée dans le commandement de payer, contenue dans le bail précaire, est inapplicable, ce dernier ayant expiré au plus tard le 30 juin 2014 ; que les demandeurs ne peuvent solliciter la résiliation du bail sur ce fondement ; qu’en tout état de cause, il n’est justifié d’aucune urgence dès lors qu’il a quitté les lieux le 23 septembre 2024 ; qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat et de juger de l’opposabilité de la clause résolutoire contenue dans le bail précaire devenu caduc, non plus que de juger du quantum du loyer en l’absence de contrat écrit, et alors que la surface louée est discutée, les demandeurs ayant réalisé des travaux qui l’ont privé de l’accès au garage et aux toilettes attenantes dont il jouissait précédemment ; qu’il ne peut pas non plus statuer sur la compensation entre le dépôt de garantie de 400 euros et les sommes réclamées qui demeurent contestables à défaut pour les demandeurs de justifier utilement du quantum du loyer, eu égard aux modifications du bail ; qu’à défaut, il y a lieu de lui accorder les plus larges délais de paiement, et la compensation avec le dépôt de garantie.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de rejet des conclusions du défendeur du 12 décembre 2024 et de ses pièces 1 et 2 :

La procédure devant le juge des référés étant une procédure orale, il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions et pièces produites par le défendeur à quelques jours de l’audience, dont M.[U] souligne par ailleurs à juste titre que les demandeurs ont eu le temps d’y répondre.

sur les demandes principales :

sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le défendeur ayant quitté les lieux le 23 septembre 2024, en cours d’instance, la demande de résiliation du bail et d’expulsion est sans objet.

sur les sommes dues :

Il ressort du décompte versé aux débats par les demandeurs (leur pièce 6) que l’arriéré locatif s’élève à une somme de 6 218,65 euros, mensualité de septembre comprise.

Le défendeur soutient que ce montant est sérieusement contestable compte tenu à la fois du caractère verbal du bail qui ne permet pas de déterminer le montant du loyer, et des préjudices subis par lui du fait des travaux et de la modification de la consistance des lieux réalisée unilatéralement par les bailleurs.

Il ressort cependant des pièces qu’il n’a jamais contesté le montant du loyer avant le 24 mai 2024, date à laquelle il leur a adressé un courrier faisant suite à l’assignation. Au contraire, il a consenti et approuvé le plan d’apurement convenu le 02 septembre 2022 avec les bailleurs à hauteur de ce montant, et n’a jamais opposé quelque contestation que ce soit aux relances de Mme [V] lors de leurs échanges entre janvier et août 2024, de sorte que ses contestations, bien tardives, ne peuvent être qualifiées de sérieuses.

Il y a lieu en conséquence, déduction faite des frais d’huissier, et compte tenu du départ du défendeur le 23 septembre et non le 30, de fixer à 5 849,80 euros (6 218,65 -144,66 – 107,99 – 116,20 euros) le montant de la somme due par M. [U] au titre de l’arriéré locatif, ramenée à 5 449,80 euros déduction faite du dépôt de garantie.

Les circonstances justifient que des délais de paiement soient accordés au défendeur, selon les modalités précisées au dispositif.

sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu le départ de M.[U] des locaux donnés à bail ;

Déclare sans objet les demandes aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion ;

Condamne M. [U] à payer aux époux [V] la somme provisionnelle de 5 449,80 euros ;

Accorde à M.[U] des délais de paiement et dit qu’il s’acquittera de sa dette par le versement de 23 mensualités égales d’un montant de 230 euros, et d’un 24ème versement représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et les époux [V] pourront en poursuivre le recouvrement par le recours à l’exécution forcée ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,