TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 JANVIER 2026

N° RG 25/01455 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2WDH

N° de minute :

[D] [F], [P] [N]

c/

S.A.S. SERENAE DEVELOPPEMENT

DEMANDEURS

Monsieur [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1113

DEFENDERESSE

S.A.S. SERENAE DEVELOPPEMENT

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Maître Aurélie DAUGER de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P238

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 17 décembre 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 21 septembre 2021, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [N] ont acquis principalement un appartement (lot 2048) en l’état futur d’achèvement situé [Adresse 4] à [Localité 15] auprès de la société SERENAE DEVELOPPEMENT.

La livraison a eu lieu le 6 juin 2024 avec 121 réserves, notamment relatives à la présence de traces de colle sur le sol ; des impacts présents dans la baignoire ou sur les menuiseries de l’appartement ; des peintures et joints à reprendre.

Le 3 juillet 2024 la société JPB a fait un rapport listant de nombreuses réserves sur l’esthétique et la qualité des prestations.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [N] ont assigné la SAS SERENAE DEVELOPPEMENT aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

A l’audience du 12 novembre 2025, les demandeurs ont maintenu les demandes de leur assignation :

— Désigner tel Expert qu’il plaira à la Juridiction avec pour mission de :

se faire remettre et prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

convoquer les parties,

se rendre sur les lieux au [Adresse 3] à [Localité 14] (92),

examiner les désordres, malfaçons, non façons et non conformités allégués dans l’assignation et les pièces annexées, notamment la pièce n°10 (lettre recommandée de la SELARL [Z] & MOGA à la société SERENAE DEVELOPPEMENT SAS du 13 février 2025), et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités connexes ayant d’évidence la même cause

les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

dire si les désordres, malfaçons, non façons et non conformités décrits étaient ou non apparents à la réception, dire s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou s’ils affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement dissociable ou non,

fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie

les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du retard de livraison,

dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige.

— Autoriser l’Expert à se faire assister de tout sapiteur de son choix,

— Fixer la provision à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert,

— Dire que l’Expert adressera aux parties une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la Juridiction,

— Dire que l’Expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile,

— Dire que l’Expert déposera son rapport dans le délai fixé,

— Dire qu’en cas de difficulté il en sera référé au Juge chargé du contrôle des expertises,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent avoir acquis un appartement, une cave et une place de stationnement en VEFA ; que ces biens ont été livrés avec 121 réserves ; que de nouvelles réserves ont été constatées postérieurement à la livraison ; que malgré une mise une demeure du 13 février 2025, aucune réserve n’a été levée.

La société SERENAE DEVELOPPEMENT a soutenu des conclusions selon lesquelles elle demande de :

— Recevoir la société Serenae Développement en ses fins, prétentions, demandes et conclusions et l’y déclarée bien fondée ;

— Donner acte à la société Serenae de ce qu’elle exprime les plus expresses protestations et réserves à propos de la demande d’expertise judiciaire formulée par monsieur [D] [F] et madame [P] [N] en ce qu’elle porte sur l’instrumentation des désordres constructifs allégués par eux,

— Dire que la mission de l’expert judiciaire sollicitée par les demandeurs devra être modifiée comme suit : « examiner les désordres, malfaçons, non façons et non conformités allégués dans l’assignation et les pièces annexées, notamment la pièce n°10 (lettre recommandée de la SELARL [Z] & MOGA à la société SERENAE DEVELOPPEMENT SAS du 13 février 2025) , et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres, malfaçons, non façons et non-conformités connexes ayant d’évidence la même cause » « fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer : les préjudices de toute nature, directs, ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résultat des travaux de remise en état;

les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du retard de livraison »

— Compléter ainsi la mission de l’expert judiciaire s’il n’était pas monsieur [X] [S] : « Prendre attache avec l’expert judiciaire qui sera chargé de donner son avis sur les réserves et désordres de parfait achèvement dénoncés par Serenae Développement aux entreprises ayant réalisé les travaux, dans le cadre de l’instance n° RG 25/01498, déterminer avec lui la nécessité d’organiser des opérations de constats et d’investigations communes s’agissant des désordres affectant l’appartement D55, et s’assurer de ne pas donner d’avis contradictoires s’agissant des désordres figurant dans les deux missions ».

— Réserver les dépens

Elle fait valoir que les désordres allégués ont été dénoncés aux entreprises ; qu’une procédure GPA est en cours ; qu’il est opportun que Monsieur [X] [S] soit désigné en qualité d’expert, étant déjà désigné dans d’autres procédures engagées par de différents acquéreurs ; qu’aucune jonction n’a été sollicitée afin de ne pas retarder les opérations d’expertise ; qu’elle s’oppose à inclure dans la mission de l’expert « tous désordres connexes » et sollicite que seuls les désordres invoqués dans l’assignation soient évalués ; qu’elle s’oppose également à l’évaluation des préjudices résultant du retard de la livraison.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce,

Les parties versent aux débats, notamment :

— le procès-verbal de livraison et de remise des clés du 6 juin 2024 faisant état de 121 réserves notamment relatives aux finitions (plinthes, peinture, enduit), aux normes au regard de la disposition du tableau électrique, à la présence de traces de colle sur le parquet et à des impacts présents dans l’appartement (portes, baignoire) ;

— le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 juin 2024 faisant mention de nombreux désordres notamment une marque de choc sur la tablette du placard gauche, un interphone non fonctionnel, des traces et tâches visibles sur les plinthes, des marques, éclats et traces visibles sur les boiseries ;

— le rapport d’expertise amiable de la société JPB du 3 juillet 2024 concluant la présence de « nombreuses réserves sur l’esthétique et la qualité des prestations » et attirant notamment l’attention sur la non-conformité du tableau électrique ou encore la mauvaise fixation des couvertines de la terrasse

— la mise en demeure du 13 février 2025 adressée à la société SERENAE DEVELOPPEMENT invitant à lever les réserves et indemniser l’ensemble des préjudices allégués.

Ces éléments rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile est établi ; la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

La société SERENAE DEVELOPPEMENT conteste la mission d’expertise sollicitée par les demandeurs notamment en ce qu’elle prévoit que l’expert judiciaire donne son avis sur les préjudices résultant du retard de la livraison du logement. Elle soutient qu’une action au fond serait nécessairement vouée à l’échec et produit de la jurisprudence en ce sens. En tout état de cause, le juge du fond statue sur l’éventuel préjudice résultant du retard de livraison à partir des documents contractuels et des éléments apportés par les parties de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à inclure ce chef de la mission de l’expert désigné.

Monsieur [D] [F] et Madame [P] [N] dans l’intérêt desquels la mesure d’instruction est ordonnée, auront la charge de la consignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens à la charge des requérants.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[S] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.13.21.50.78

Mèl : [Courriel 11]

(rubrique C.2.1 liste CA [Localité 16])

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

➣ relever et décrire les désordres, malfaçons et non conformités allégués dans l’assignation et affectant l’appartement, la cave et le parking litigieux situé [Adresse 4] à [Localité 15], et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

Dire s’ils concernent l’ouvrage proprement dit, un élément constitutif ou un élément d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos, couvert, ou un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage,

➣ indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, la sécurité et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à sa destination, et dire s’ils sont évolutifs,

➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres pour le demandeur dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées , avec date limite de l’assignation

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 7000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [D] [F] et Madame [P] [N] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, , dans le délai de huit (8) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 13]

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM , au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] (01 40 97 14 82), dans le délai de huit (8) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise,favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Disons que la partie demanderesse gardera la charge des dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

FAIT À [Localité 12], le 08 janvier 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente