TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00848 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25TR

Minute :

Monsieur [W] [S]

Représentant : Maître Gilles DUMONT-LATOUR de la SCP DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 260

Madame [H] [S]

Représentant : Maître [M], avocats au barreau de LYON, vestiaire :

C/

Monsieur [F] [R] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [R] [I]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION:

Non qualifiée, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2024, Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la société AT Gestion, donné à bail à Monsieur [F] [R] [I] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 579,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [F] [R] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2690,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 décembre 2024 Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] ont fait assigner en référé Monsieur [F] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [R] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le tribunal,

dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] [I] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalités,En tout état de cause,

condamner Monsieur [F] [R] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 2567,95 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à parfaire au jour de l’ordonnance à venir,une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] le 10 mars 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5193,11 euros arrêtée au 12 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus. Ils s’opposent à la demande de délai de paiement.

Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [R] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 11 décembre 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que le dernier règlement du mois de mai 2025 a été rejeté.

Monsieur [F] [R] [I], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il explique que l’impayé de loyer est dû à des dépenses exceptionnelles qu’il a été contraint d’engager à la suite du décès de son père, à savoir les frais de rapatriement du corps à [Localité 10]. Il précise qu’il travaille en contrat à durée indéterminée et qu’il perçoit un revenu mensuel compris entre 1700 et 1800 euros. Il déclare que ses enfants vivent chez leur mère. Il se plaint par ailleurs de la présence de moisissures dans le logement mais ne forme aucune demande de ce chef.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Monsieur [F] [R] [I] vit dans le logement avec sa compagne et ses deux enfants, que le logement (un T1) est suroccupé et envahi par la moisissure. Un signalement a été effectué auprès du service d’hygiène communal.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2023 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mai 2024, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2025 que Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 260 euros (20 euros x 13) imputée pour des frais de rejet de paiement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [R] [I] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] la somme de 4933,11 euros, au titre des sommes dues au 12 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mai 2024 à compter du 23 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [R] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [R] [I], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [R] [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience et que le dernier règlement non rejeté a été effectué le 11 février 2025.

Par ailleurs, Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] sont opposés à la demande de délais de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [R] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner, par provision, Monsieur [F] [R] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [R] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [R] [I] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mai 2024 entre Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] d’une part, et Monsieur [F] [R] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 janvier 2023,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [R] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [F] [R] [I] à compter du 23 janvier 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] [I] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] la somme provisionnelle de 4933,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] [I] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 12 juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] [I] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTONS Monsieur [W] [S] et Madame [H] [V] épouse [S] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE