TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72G

Minute

N° RG 24/01800 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMB3

4 copies

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à la SELARL GREGORY [Localité 8]

la SELARL JURICAB

M^e Anaïs KARAPETIAN

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [X] [R]

[Adresse 5]

[Localité 7] / France

représenté par M^e Anaïs KARAPETIAN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. FONCIA [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 4] / France

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes en date du 24 juillet 2024, M. [R] a assigné le [Adresse 11][Adresse 10]” et la SAS FONCIA BORDEAUX, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner le Syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à faire exécuter les travaux de reprise de la fissure en façade au droit de la porte-fenêtre préconisés par la société Artech Ingenierie, maître d’oeuvre, et les travaux d’entretien du joint de dilatation situé au niveau de la fenêtre de la chambre de son appartement et de la terrasse de l’appartement n°19 situé au-dessus ;

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 10]” et la SAS FONCIA [Localité 9] en sa qualité de syndic à lui payer par provision :

— la somme de 1 193,64 euros correspondant aux dépenses, frais et pertes subies en raison du départ de Mme [S] ;

— la somme de 380 euros en remboursement du constat d’huissier réalisé le 18 janvier 2024

— la somme de 5 000 euros à valoir sur le montant des travaux de remise en état de l’ensemble des peintures des murs et plafonds après réalisation des travaux de reprise des désordres ;

— juger qu’il sera dispensé, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamner les défendeurs à lui payer chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le demandereur expose qu’il a acquis en VEFA le 21 octobre 2015 un appartement (n°7) situé au 1er étage de la Résidence située [Adresse 2] ; que l’appartement, livré fin 2016, a été loué dès 2017 à Mme [S] ; que l’immeuble connaît des désordres dont deux affectent directement son appartement : une fissure et des infiltrations ; que la fissure a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage, la SMABTP ; que des mesures provisoires de mise en sécurité ont été prises début 2022 ; que l’assurance a accepté de prendre en charge les travaux de reconstruction des poteaux défaillants pour un montant estimé à 15 104 euros par courrier du 11 janvier 2022 ; que pour autant la société Foncia n’a fait entreprendre aucuns travaux ; que les infiltrations ont aussi fait l’objet d’une expertise amiable le 29 septembre 2022 ; que sa locataire Mme [S] a saisi le service communal d’hygiène et de santé qui, à l’issue de sa visite le 15 mai 2023, a constaté la présence de moisissures et d’und égât des eaux dans la chambre ; que le gestionnaire de l’appartement a vainement sollicité de la société Foncia les éléments utiles dans le dossier DO ; que Mme [S] a fini par délivrer congé le 18 octobre 2023 et quitter les lieux le 17 novembre 2023 ; que l’inspecteur de salubrité, lors de sa visite du 03 novembre 2023, a constaté des infiltrations et de l’humidité, désordres qui ont donné lieu à un courrier du maire en demandant la résolution dans un délai de deux mois ; que le logement a été loué à Mme [T] le 11 décembre 2023 ; que c’est seulement en janvier 2024 que le gestionnaire a eu connaissance, par la SMABTP, des conclusions de l’expertise du 30 septembre 2022 qui ont conduit l’assureur à rejeter sa garantie pour défaut d’entretien du joint de dilatation ; que les relances et la mise en demeure adressées au syndic n’ont pas été suivies d’effet ; que les désordres qui perdurent, qui présentent des risques pour la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants, engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l’immeuble ; que la société FONCIA, qui n’a pas fait diligence pour entreprendre ou faire voter en assemblée générale les travaux nécessaires, alors même que l’assureur a accepté sa garantie pour la fissure, et que la cause des infiltrations a été identifiée comme un défaut d’entretien du joint de dilatation, est incontestable ; qu’il rapporte en toute hypothèse la preuve d’un dommage imminent et d’un trouble manifestement illicite.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 novembre 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 07 avril 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 03 avril 2025, par des écritures aux termes desquelles il maintient ses demandes et y ajoutant, demande :

— à titre subsidiaire, la condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire réaliser, à ses frais, sans délai et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, par une entreprise spécialisée et sous le contrôle d’un bureau d’études structures, des investigations et sondages non destructifs pour vérifier la présence et la bonne mise en œuvre des armatures et contrôler la qualité et la conformité du béton utilisé ;

— en tout état de cause, qu’il soit enjoint aux défendeurs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, de lui communiquer, s’agissant des travaux objets de la facture de la socié té SORREBA du 25 septembre 2024, le dossier des ouvrages exécutés, le PV de réception des travaux, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage souscrite pour le compte du syndicat des copropriétaires et l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale de la société SORREBA ;

— que la demande d’injonction de communiquer formulée par le syndicat des copropriétaires soit jugée irrecevable ;

— que les défendeurs soient déboutés de toutes leurs demandes ;

— qu’ils soient condamnés à lui payer chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— le [Adresse 11][Adresse 10]”, le 1er avril 2025, par des écritures aux termes desquelles il soutient l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond et demande :

— qu’il soit enjoint au demandeur de communiquer les déclarations de sinistre faites par lui auprès de son assureur propriétaire non occupant et par sa locataire auprès de son assureur multi risques habitation ainsi que son attestation d’assurance propriétaire non occupant ;

— que le demandeur soit condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il soutient qu’il n’existe aucune urgence, et que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ; que les travaux réclamés ont été réalisés ; que des mesures avaient été prises dès janvier 2022 pour assurer la sécurité des occupants ; que le demandeur ne rapporte pas la preuve de dommages ; qu’il ne prouve pas que la fissuration du poteau serait à l’origine du départ de sa locataire ; qu’il soutient sans le démontrer que les travaux ne sont pas conformes ; qu’aucun fondement n’est invoqué au soutien de sa demande de communication de pièces ; que l’origine de l’humidité est indéterminée ; qu’elle peut provenir des conditions d’usage du balcon de l’appartement n° 19 situé au-dessus qui constitue une partie privative dont l’entretien incombe au seul propriétaire du logement ; qu’il a procédé le 27 janvier 2025 à une nouvelle déclaration de sinistre au titre des infiltrations constatées dans la chambre de l’appartement du demandeur pour lever le doute ; que la réunion d’expertise programmée le 06 mars 2025 a dû être reportée en raison de l’indisponibilité de la locataire de l’appartement n°19.

— la SAS FONCIA [Localité 9], le 07 mars 2025, par des écritures aux termes desquelles elle conclut au débouté du demandeur de toutes ses demandes et à sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle expose que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ; que le désordre concernant les poteaux a été traité avec diligence ; qu’elle a déclaré le sinistre et fait toutes les démarches pour entamer les travaux ; que dès janvier 2022, la société SORREBA est intervenue pour sécuriser les poteaux ; qu’elle a effectué les travaux le 25 septembre 2024 conformément aux recommandations d’Artech ; que le demandeur conteste sans aucun élément technique la conformité de ces travaux ; que l’expert DO sollicité par ses soins a refusé de procéder à la vérification de cette conformité ; qu’elle reste dans l’attente de l’attestation de conformité demandée à la société SORREBA ; que les problèmes de moisissures ont aussi fait l’objet d’une déclaration de sinistre ; que la réunion d’expertise a révélé que les dommages découlaient d’un défaut d’entretien imputable au propriétaire du logement n° 19 ; qu’une nouvelle réunion a été prévue associant les occupants des appartements 7 et 19 ; qu’il existe à tout le moins une contestations érieuse sur l''origine et l’imputabilité des désordres ; que la demande de communication de pièces est infondée dans la mesure où les informations sur la DO sont versées aux débats ; subsidiairement, qu’un délai d’un mois au moins lui sera nécessaire pour les retrouver dans les archives de la copropriété ; que la demande de provision doit être rejetée compte tenu des contestations sérieuses.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à zucune contestations érieuse ou que justifie d’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

sur la demande de travaux sous astreinte :

— sur la fissure :

Il ressort des pièces et des débats que le désordre, considéré comme inquiétant à l’issue de la réunion d’expertise, a donné lieu à deux interventions de la société SORREBA : en janvier 2022 d’abord, pour sécuriser les lieux ; puis en septembre 2024, pour réaliser les travaux.

Même si le demandeur, sur la base d’un avis d’expert, met en doute la conformité de l’intervention, celle-ci a bien été réalisée, et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réalisation des travaux.

En revanche, le demandeur peut faire valoir utilement que la durée de l’intervention (quelques heures) est peu compatible avec les plans et prescriptions du cabinet Artech, cette allégation étant confirmée par un avis de M. [V], expert en bâtiment, qui indique que la durée d’intervention et les moyens mis en œuvre soulèvent de sérieux doutes quant à la faisabilité et la conformité des travaux de consolidation, et préconise la réalisation d’investigations et de sondages non destructifs par une entreprise spécialisée et sous le contrôle d’un bureau d’études structures, pour vérifier la présence et la bonne mise en œuvre des armatures et contrôler la qualité et la conformité du béton utilisé.

Les travaux en cause ayant un impact sur la solidité de l’immeuble et sur la sécurité de tous ses occupants, cette pièce suffit à elle seule à conférer à M.[R] un intérêt à agir, et à justifier sa demande tendant à la fois à la réalisation d’investigations et à la communication de différents documents en lien avec le désordre, selon les modalités et dans les termes précisés au dispositif.

— sur les infiltrations :

Il est constant que l’appartement de M. [R] souffre depuis l’origine de problèmes d’humidité et de moisissures. Si le syndic a déclaré le sinistre, et fait diligenter une expertise, il n’a jamais donné connaissance au demandeur des conclusions de l’expertise qui a conduit l’assureur à rejeter sa garantie, et le dossier a été classé sans même que M.[R], en dépit de ses relances, ne dispose des informations utiles pour engager le cas échéant la responsabilité du propriétaire du logement n° 19 situé au-dessus.

Il en résulte qu’à ce jour, l’origine des infiltrations reste indéterminée, deux causes possibles ayant été identifiées : l’entretien du joint de dilatation, et/ou l’utilisation inadaptée du balcon de l’appartement n°19.

En l’état, alors qu’une nouvelle réunion d’expertise est à l’oeuvre à l’initiative des défendeurs, associant à la fois M.[R] et le propriétaire de l’appartement n° 19, l’obligation du syndicat des copropriétaires de prendre en charge le désordre se heurte à une contestation sérieuse qui commande le rejet de la demande de condamnation à travaux.

sur la provision :

Le demandeur sollicite une provision de 6 573,64 euros correspondant

— aux dépenses, frais et pertes subies en raison du départ de sa locataire Mme [S] à hauteur de 1 193,64 euros,

— au coût du constat d’huissier réalisé le 18 janvier 2024 pour 380 euros ;

— au montant des travaux de remise en état de l’ensemble des peintures des murs et plafonds après réalisation des travaux de reprise des désordres à hauteur de 5 000 euros.

En l’état, il apparaît que la cause du départ de Mme [S] résidait essentiellement dans les problèmes d’humidité. L’origine et l’imputabilité de ce désordre étant encore indéterminées, la demande se heurte à une contestation sérieuse. Elle sera rejetée.

Il en va de même de la demande provisionnelle au titre des travaux de remise en état à venir.

La question du coût du constat sera quant à elle traitée dans le cadre des dépens.

sur la demande reconventionnelle :

Le demandeur ayant produit les pièces sollicitées (déclarations de sinistre faites par lui auprès de son assureur propriétaire non occupant et attestation d’assurance propriétaire non occupant) à l’exception de la déclaration de sinistre faite par sa locataire auprès de son assureur multi risques habitation qu’il n’est pas en mesure de produire puisqu’elle concerne un tiers, la demande sera déclarée sans objet.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par lui dans le cadre de l’instance. Les défendeurs seront condamnés ensemble à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier réalisé le 18 janvier 2024 pour 380 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [R] sera déchargé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Condamne le [Adresse 11][Adresse 10]” à faire réaliser par une entreprise spécialisée et sous le contrôle d’un bureau d’études structures, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une durée de trois mois, des investigations et sondages non destructifs pour vérifier la présence et la bonne mise en œuvre des armatures et contrôler la qualité et la conformité du béton utilisé ;

Fait injonction au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 10]” et à la SAS FONCIA [Localité 9] de communiquer à M.[R], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une durée de trois mois, le dossier des ouvrages exécutés, le PV de réception des travaux, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage souscrite pour le compte du syndicat des copropriétaires et l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale de la société SORREBA ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne in solidum le [Adresse 11][Adresse 10]” et la SAS FONCIA [Localité 9] à payer à M.[R], une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le [Adresse 11][Adresse 10]” et la SAS FONCIA [Localité 9] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier réalisé le 18 janvier 2024 pour 380 euros

Dit que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [R] sera déchargé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,