TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 21/03/2025

à : – M^e F. RADUSZYNSKI

— M^e Ch. MORIAU

Copie exécutoire délivrée

le : 21/03/2025

à : – M^e F. RADUSZYNSKI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/10150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HAQ

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [E] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Franck RADUSZYNSKI, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

DÉFENDERESSE

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne, assistée de M^e Christine MORIAU, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1202

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-02706 du 5 novembre 2024 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 21 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HAQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 7 avril 1999, M. [N] a donné à bail à Mme [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable. Le bail a été reconduit depuis lors et prorogé le 8 avril 2023 jusqu’au 26 août 2024.

Par acte de vente du 26 août 2022, Mme [I] [E] [U] a acquis l’appartement susvisé.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 février 2024, un congé pour reprise a été signifié à étude par Mme [I] [E] [U] à Mme [C] [H] en vue d’un état des lieux le 26 août 2024.

Un constat du 27 août 2024 a été dressé pour faire état de l’occupation persistante de Mme [C] [H] au 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, Mme [I] [E] [U] a assigné, en référé, Mme [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constater l’expiration du bail par l’effet du congé en cause et la qualité,

— voir ordonner l’expulsion, sans délais, de Mme [C] [H], sans droit ni titre depuis le 27 août 2024, de l’appartement situé [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [C] [H],

— voir condamner Mme [C] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à la libération effective des lieux,

— voir condamner Mme [C] [H] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

À l’audience du 23 janvier 2025, le conseil de Mme [I] [E] [U] a réitéré ses demandes et a produit des conclusions ajoutant à l’assignation :

— outre le débouté des demandes de Mme [C] [H], Mme [I] [E] [U] insiste sur la concordance de description entre le congé et le bail auquel il est référé, donc sans grief, et fait valoir que la loi n’impose aucune mention spécifique pour le motif du congé, s’entendant, nécessairement, d’une résidence principale. Elle justifie ainsi de son logement actuel chez ses parents, possiblement à vendre pour financer leur perte d’autonomie.

Elle indique avoir prévenu sa locataire un an en amont du congé et rappelle avoir accepté de lui prendre en charge les frais d’un logement provisoire pendant six mois.

Mme [I] [E] [U] rappelle que sa locataire, qui ne s’acquitte plus que d’une partie de ses échéances, a déjà bénéficié d’un délai outre les délais incompressibles de procédure à venir.

Elle dénonce le champ restrictif des recherches locatives de Mme [C] [H].

Elle indique avoir subi une perte d’emploi en 2022 et vouloir quitter son logement chez ses parents.

Se référant à ses conclusions n° 1, le conseil de Mme [C] [H] a demandé de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— déclarer nul le congé délivré le 8 février 2024,

— subsidiairement, accorder à Mme [C] [H] les plus larges délais pour quitter les lieux,

— rejeter la demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [C] [H] entend faire constater que le congé vise des locaux qui ne correspondent pas à la description qui est faite dans le bail et, outre la mention « pour y loger », ne contient aucun document permettant de constater le caractère réel et sèrieux de la demande de reprise pour habiter. Elle relate qu’on ne lui a pas transmis l’acte d’acquisition et n’a reçu qu’une attestation de vente visant des vendeurs inconnus. Elle en déduit une contestation sèrieuse et rappelle qu’il y a manque à ne pas demander au juge la validation du congé.

Subsidiairement, elle fait état de sa situation financière et personnelle difficile.

Elle indique que l’achat d’un logement occupé à moindre prix ne pouvait qu’englober les frais d’une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à déposer des pièces en cours de délibéré, à savoir le jugement de curatelle renforcée de la mère de Mme [C] [H] et le jugement de tutelle de son père.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date prorogée au 21 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat du congé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Il ressort des pièces versées aux débats, le bail concordant avec l’attestation d’acquisition, que Mme [I] [E] [U] est propriétaire de l’appartement situé [Adresse 4], bâtiment rue, rez-de-chaussée, porte gauche, peu important qu’elle l’ait acquis des époux [V] et non de M. [N], bailleur originel.

Il est constaté, encore, que Mme [I] [E] [U] a fait délivrer à Mme [C] [H], par acte extrajudiciaire du 8 février 2024, un congé pour reprise.

Conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le terme du contrat en cours intervenant le 7 avril 2022, soit moins de deux ans après l’acquisition du logement en date du 26 août 2022, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prenait effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition, soit le 27 août 2024. Le congé mentionnait, donc, justement cette date.

Le caractère sérieux allégué est : « pour y loger », et indique les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, en l’occurrence Mme [I] [E] [U].

Étant du rôle du juge de vérifier la réalité du motif du congé et de

déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes, il a, également, été mis aux débats les éléments suivants :

— une attestation de M. [O] [U] précisant que sa fille, Mme [I] [E] [U], habite chez lui et qu’il n’est plus en mesure de l’héberger,

— un courriel de Mme [I] [E] [U] en date des 9 et 12 septembre 2024 abordant sa proposition d’assumer les coûts de six mois d’un hébergement provisoire pour Mme [C] [H], tout en lui proposant des appartements AirBnB à proximité de chez ses parents et lui rappelant qu’elle est elle-même sans logement personnel.

Ces différents éléments, non contestés, suffisent à établir le caractère réel et sérieux de la reprise pour habiter de Mme [I] [E] [U], qui a fait preuve de bonne foi envers sa locataire et a cherché à concilier le difficile de leurs situations respectives.

Il y a, donc, lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 27 août 2024.

Cependant, au 27 août 2024 et encore à la date de l’audience, nonobstant ce congé, Mme [C] [H] était encore dans les lieux et ce, jusqu’au jour de l’audience, ce que Mme [C] [H] n’entend pas contester, puisqu’elle demande des délais.

Il y a, donc, lieu de constater que Mme [C] [H] est déchue de son titre d’occupation des lieux loués depuis cette date.

Dès lors, le trouble manifeste d’occupation est démontré, ainsi que le caractère non sèrieusement contestable de la demande de constat du congé (comme il sied au juge des référés et non de validation).

La demande sera donc accueillie.

Sur l’expulsion

Mme [C] [H] s’étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 1er mars 2023, il y a lieu d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile

de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Mme [I] [E] [U], il convient de dire que Mme [C] [H] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter du 28 août 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs ou par suite de l’expulsion.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Mme [C] [H] fait état de sa situation financière difficile, sans emploi, avec une santé précaire et des parents âgés, percevant un faible revenu annuel, outre l’AAH, et devant rembourser à la CAF un trop plein d’une indemnisation de près de 5.000 euros et faire face à un secteur d’habitat social pléthorique.

Mme [I] [E] [U], dont les droits de propriétaire doivent évidemment primer, fait valoir elle aussi une situation de chômage et l’absence pure et simple de résidence principale à titre personnel.

D’après sa pièce n° 19, Mme [C] [H] était au courant des intentions de Mme [I] [E] [U] dès le mois de mai 2023, pour un état des lieux à se tenir au mois d’août 2024, voire plus tôt, puisqu’une lettre du service d’accompagnement de la vie sociale démontre qu’ella a tenté des démarches de relogement dès le 24 novembre 2022, arguant d’un problème d’insalubrité (qui a donné lieu à une mise aux normes) à l’origine d’un sentiment d’insécurité ressenti par Mme [C] [H].

Cette dernière démontre, également, avoir fait des démarches pour retrouver un travail en août 2023 et au cours de l’année 2024, encore que la plupart des pièces relèvent d’une recherche d’emploi tardive à des fins procédurales. Ses recherches de logement ont essuyé de nombreux refus, circonscrites aux 6ème, 7ème, 17ème et [Localité 1] [Localité 5] et justifiées par la nécessité de proximité de ses parents en proie à une perte d’autonomie, mais qui, en dépit de la bonne volonté de Mme [C] [H], exigent, désormais, une extension de périmètre.

Sachant qu’il ne saurait, toutefois, revenir à un propriétaire privé en

butte à ses propres difficultés de remédier aux carences de l’État, il convient d’aboutir à une solution équilibrée autant que faire se peut.

Compte tenu de ce que Mme [C] [H] bénéficiera, à la date du délibéré, de près de trois mois de délais incompressibles, il lui sera accordé un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux, soit un délai total de sept mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [C] [H] aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Mme [C] [H] à payer à Mme [I] [E] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONSTATONS le congé pour reprise du 8 février 2024 émis par Mme [I] [E] [U], relatif au logement situé [Adresse 4] donné à bail par acte du 7 avril 1999 ;

CONSTATONS que Mme [C] [H] est occupante sans droit ni titre, à compter du 27 août 2024, du logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATONS, en conséquence, l’existence d’un trouble illicite ;

À défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Mme [C] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

AUTORISONS, en application des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Mme [C] [H] à quitter les lieux dans un délai de sept mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, en ce compris les délais légaux ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges courantes et CONDAMNONS Mme [C] [H] à en acquitter le paiement intégral à compter du 27

août 2024 jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS Mme [I] [E] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Mme [C] [H] à payer à Mme [I] [E] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ansi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,

Décision du 21 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HAQ