Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver jcp fond, 5 février 2025, n° 24/00230

TJ Versailles 5 février 2025

Arguments

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Accepté
Décès du titulaire du bail
La cour a constaté que le décès de la locataire entraîne la résiliation du bail conformément aux dispositions légales.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Monsieur [J] [M] est occupant sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit
La cour a jugé que l'occupation sans droit cause un préjudice au bailleur, rendant légitime la demande d'indemnité.
Accepté
Demande de délais pour relogement
La cour a accordé un délai de 4 mois pour quitter les lieux, tenant compte de la situation personnelle de l'occupant.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Versailles, la société d'HLM LES RESIDENCES a demandé la résiliation du bail suite au décès de la locataire, ainsi que l'expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [O] [M], occupants sans droit ni titre. Les questions juridiques portaient sur le transfert du bail selon les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, notamment la condition d'âge et l'adéquation du logement. Le tribunal a constaté que Monsieur [M] [J], n'ayant pas 65 ans au décès de la locataire, ne remplissait pas les conditions pour le transfert du bail. Il a ordonné son expulsion, accordé un délai de 4 mois pour quitter les lieux, et condamné Monsieur [M] [J] à payer une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver jcp fond, 5 févr. 2025, n° 24/00230
Numéro(s) :	24/00230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Parties :	SA D' HLM LES RESIDENCES, l' OPIEVOY

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/00230 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFEV

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

SA [Adresse 7] Venant aux droits de l’OPIEVOY

[J] [M], [O] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e SALLARD CATTONI

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [M]

Mme [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM LES RESIDENCES Venant aux droits de l’OPIEVOY

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Claudine SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant

Madame [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparante

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1971, l’OPIEVOY, aux lieux et droits de laquelle vient désormais la société d’HLM LES RESIDENCES, a donné à bail à Monsieur [M] [G] et Madame [M] [X] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9].

A la suite du décès de [G] [M], Madame [M] [X] est devenue seule bénéficiaire du bail. Elle est décédée le 29 janvier 2023.

Le transfert du bail a été sollicité par Monsieur [J] [M], le fils de Madame [X] [M], lequel a été refusé lors de la séance de la commission d’attribution des logements et d’examen d’occupation des logements du 21 juillet 2023, en raison d’une sous occupation du logement.

Par acte d’huissier délivré le 7 juin 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [O] [M] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

faire constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er septembre 1971 par suite du décès de Madame [M] [X] survenu le 29 janvier 2023, faire constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [M] [J] et Madame [O] [M], ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [O] [M], avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser la société LES RESIDENCES à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux, condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [O] [M] au paiement, à compter du 30 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, avec ses majorations et revalorisations, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles, condamner Monsieur [M] [J] et Madame [O] [M] au paiement de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 décembre 2024.

La société d’HLM LES RESIDENCES représentée par son conseil, abandonne ses demandes à l’encontre de Madame [M], constatant qu’elle n’occupe pas les lieux, et les maintient à l’égard de Monsieur [M]. Elle s’oppose à tout maintien dans les lieux et transfert du bail, sur le fondement des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements conventionnés, faisant valoir que la condition du logement adapté à la taille du ménage n’est pas remplie.

Madame [M] [O], comparante, explique que seul Monsieur [M] [J] est locataire, qu’elle est sa belle-sœur. Elle souligne que Monsieur [M] a des problèmes de santé, qu’il est fragile. Monsieur [M] [J], comparant, indique qu’il n’a aucune solution de relogement pour le moment. Il fait valoir son âge, de plus de 65 ans, pour être né le 18 septembre 1958. Il sollicite des délais pour se reloger.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la SA LES RESIDENCES indique qu’au moment du décès de Madame [M] [X], lors de l’examen de la demande de transfert du bail, Monsieur [M] était âgé de moins de 65 ans, de sorte que les dispositions particulières permettant le transfert ne s’appliquaient pas à sa situation.

MOTIFS

Sur la demande de transfert du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location, en cas de décès de son titulaire, se poursuit notamment au profit des ascendants et descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 de la même loi précisant au sujet des logements conventionnés, ce qui est le cas en l’espèce, que les dispositions de l’article 14 sont applicables à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

L’article 40 précise que ces deux conditions ne sont pas requises pour le bénéficiaire dès lors qu’il a plus de 65 ans.

Ces conditions s’apprécient au moment du décès

En l’espèce, à la suite du décès de Madame [M] [X], Monsieur [M] [J] est resté dans les lieux. La SA d’HLM refuse un transfert du bail sur le fondement de l’article 40 précité.

Il convient de constater, au vu des éléments produits et notamment de la date de naissance de Monsieur [M] le 18 septembre 1958, que ce dernier n’était pas encore âgé de plus de 65 ans lors du décès de la locataire le 29 janvier 2023, y compris lors de l’examen de la demande de transfert du bail, la décision ayant été rendue le 21 juillet 2023.

Dès lors, il doit remplir les deux conditions visées par l’article 40 pour bénéficier d’un transfert du bail. Or, il vit seul dans un logement conventionné de type T4, non adapté à sa situation. Il ne répond pas aux critères fixés par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc à bon droit que bail n’a pas été transféré à son profit. Il ne peut se prévaloir d’un maintien dans les lieux dans ce contexte.

Au vu de ses éléments, il y a lieu de constater que Monsieur [M] [J] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le décès du précédent locataire le 29 janvier 2023.

Sur l’expulsion

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et de tous occupants de son chef des lieux litigieux si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités fixées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce Monsieur [M] sollicite un délai pour quitter les lieux.

Si Monsieur [M] a de fait bénéficié d’un délai pour quitter les lieux en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, délai accru du temps nécessité par la présente procédure, il résulte toutefois des pièces produites qu’il paie les indemnités d’occupation, et qu’un accompagnement social est en cours afin de favoriser son relogement depuis plusieurs mois.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [M] un délai de 4 mois pour quitter les lieux, lequel s’ajoutera au délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Il y a lieu également de préciser que, durant ce délai, le bailleur peut proposer à Monsieur [M] un logement adapté à la taille de son ménage, en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que « lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

Sur l’indemnité d’occupation

Les lieux étant occupés sans droit ni titre, cette occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [M] devra donc une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter du 30 janvier 2023, étant précisé que les échéances antérieures sont soldées, ce jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et meubles de son chef.

Sur les autres demandes

Monsieur [M], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparait pas inéquitable que la société d’HLM LES RESIDENCES supporte les frais engagés. La demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera ainsi rejetée.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation de plein droit du bail consenti par la société d’HLM LES RESIDENCES venant aux droits de la société OPIEVOY du 1er septembre 1971 par suite du décès de Madame [M] [X] le 29 janvier 2023,

CONSTATE que Monsieur [M] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 9].

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de leur demande d’expulsion immédiate et de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à Monsieur [M] [J] un délai de 4 mois pour quitter les lieux,

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion dans la forme ordinaire de Monsieur [M] [J] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 9], avec l’assistance de la force publique s’il en est besoin et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, lequel ne saurait intervenir avant un délai de 4 mois à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] au paiement d’une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois du 30 janvier 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance;

REJETTE la demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Juge