Du 17 janvier 2025

5AG

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01918 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVLD

[W] [U],

[L] [G]

C/

S.C.I. MOULIN DE LASSALLE

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Dominique LAPLAGNE

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [U]

né le 01 Mai 1991 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [L] [G]

née le 29 Mai 1991 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Dominique LAPLAGNE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

DEFENDERESSE :

S.C.I. MOULIN DE LASSALLE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 01 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2023, la SCI MOULIN DE LASSALLE a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [L] [G] un logement consistant en une maison individuelle située [Adresse 7] PUJOL [Adresse 12] ([Adresse 3]), d’une surface de 106 m2 sur plusieurs niveaux.

Se plaignant de divers désordres affectant le bien loué, les locataires assignaient par acte du 1er octobre 2024 la SCI MOULIN DE LASSALLE devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins :

D’ordonner à la SCI MOULIN DE LASSALLE de réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, tous les travaux préconisés par Monsieur [R] [D], soit l’étanchéité du mur extérieur, l’étanchéité du bac à douche, la mise en service du chauffage et la mise aux normes de l’installation électrique en ce compris un compteur individuel pour le logement loué,Ordonner la consignation des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations dans l’attente de la réalisation des travaux précités,De condamner la SCI MOULIN DE LASSALLE à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [L] [G] la somme de 5000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance en lien avec la location d’un logement non décent, n’étant pas en bon état d’usage et de réparation, insalubre et dangereux,De condamner la SCI MOULIN DE LASSALLE à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [L] [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [U] et Madame [G], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation.

Ils exposent qu’ils ont fait diligenter un diagnostic des désordres par l’entremise de la Mairie de [Localité 10], le 14 mai 2024, établi par un expert (Monsieur [D]), que ce dernier a relevé une liste de désordres dont certains étaient toujours persistants en octobre 2024, soit :

Une humidité importante sur le pignon donnant sur rue, au niveau du garage,

Un bac de douche non étanche,

Le non raccordement du système de chauffage au réseau de chaleur,

Des anomalies électriques, notamment un compteur unique pour plusieurs logements.

Ils produisent l’expertise de Monsieur [D] ainsi qu’un procès-verbal de constatations du 31 octobre 2024.

En défense, la SCI MOULIN DE LASALLE, régulièrement assignée, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la société défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La société défenderesse, non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur l’injonction à réaliser des travaux :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…), D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, précise que le logement doit disposer d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

A titre liminaire, il convient de constater qu’il n’est pas produit l’état des lieux d’entrée.

Le contrat de location décrit une maison « rénovée à neuf », « la régulation du plancher chauffant », un « chauffe-eau de 300 litres avec serpentin », une maison « entièrement isolée thermiquement, isolation par l’intérieur et l’extérieur, avec chauffage par le sol ».

Aucune pièce versée aux débats, y compris l’expertise du 14 mai 2024, établie de manière contradictoire, ne précise si le sol chauffant est un chauffage unique ou s’il est l’accessoire de radiateurs électriques, l’expertise décrivant que le système de chauffage « n’est pas connecté au réseau de chaleur ».

S’agissant des anomalies électriques, l’expertise conclut que l’installation a été réparée, qu’elle est en sécurité, que les locataires se plaignent de coupures intempestives, non constatées par l’expert. Elle précise qu’il conviendra de procéder au repérage des circuits.

En ce qui concerne l’étanchéité, l’expert n’a pas constaté d’infiltrations par les menuiseries, qui sont neuves, ni par la toiture, mais des traces d’humidité anciennes, qui relèvent d’un désordre esthétique. Il constate des infiltrations d’eaux pluviales dans une zone non habitable de la maison, en l’espèce un mur du garage.

Enfin, il relève un « bloc de douche à l’étage non étanche », sans plus de précisions sur l’origine et l’étendue du désordre.

Il n’a pas constaté de risques potentiels de présence de plomb.

Le procès-verbal de constatations établi le 31 octobre 2024 par les services de la Mairie de [11] décrit que « le chauffage de l’appartement n’est toujours pas connecté au réseau de chaleur, Monsieur [H] déclarant que l’intervention devrait survenir dans les 15 jours (…) malgré le délai long donné à la SCI (5 mois) pour effectuer la connexion »

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que seule la demande de travaux relative à l’absence de chauffage revêt les caractères d’urgence et d’évidence, qui conditionnent toute injonction en référé.

La SCI MOULIN DE LASSALLE sera en conséquence condamnée à raccorder le bien loué, objet du litige, au réseau de chaleur, ou de procéder à la mise en service du chauffage par tout procédé.

Les demandeurs seront déboutés sur les autres chefs d’injonction, qui ne revêtent pas le caractère d’urgence et d’évidence, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Sur l’astreinte :

Il n’apparait pas pertinent d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucun préjudice de jouissance des lieux n’est démontré de manière incontestable, la demande de provision sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La SCI MOULIN DE LASSALLE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il apparait équitable d’allouer à la partie qui a principalement gain de cause une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI MOULIN DE LASSALLE sera donc condamnée à ce titre à verser à Monsieur [U] et Madame [G], ensemble, la somme de 800 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition auprès du greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNONS la SCI MOULIN DE LASSALLE à raccorder le bien loué à Monsieur [W] [U] et Madame [L] [G], maison individuelle située [Adresse 8], au réseau de chaleur, ou de procéder à la mise en service du chauffage par tout procédé,

DEBOUTONS Monsieur [W] [U] et Madame [L] [G] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SCI MOULIN DE LASSALLE à régler à Monsieur [W] [U] et Madame [L] [G], ensemble, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI MOULIN DE LASSALLE aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION